房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理與稅法差異研究

馬超

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要進(jìn)行科學(xué)的會計(jì)處理，但是房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)處理與稅法之間存在著一定的差異，對企業(yè)的會計(jì)處理方式產(chǎn)生了較大影響。本文主要研究了房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理與稅法之間存在的差異，并根據(jù)二者之間的差異提出了房地產(chǎn)會計(jì)處理與稅法差異的應(yīng)對措施，希望房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時，要嚴(yán)格按照國家的相關(guān)制度進(jìn)行會計(jì)處理，保障房地產(chǎn)企業(yè)的快速、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；會計(jì)處理；稅法；差異

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的城市化水平不斷提升，城市人口規(guī)模不斷增加，對于住房的需求越來越迫切，我國的房地產(chǎn)市場也隨之火熱發(fā)展起來。房地產(chǎn)在銷售過程中，銷售形式較多，并且會計(jì)準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定方面也存在著不一致的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)處理和稅法相關(guān)規(guī)定的處理方面產(chǎn)生了一定的差異，很可能會使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法反映企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營情況。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)處理時，一定要對會計(jì)處理和稅法之間的差異進(jìn)行充分的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營進(jìn)行規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理與稅法之間的主要差異

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)處理與稅收在費(fèi)用范圍方面存在差異

根據(jù)我國的會計(jì)制度和相關(guān)準(zhǔn)則所界定的費(fèi)用范圍，企業(yè)在發(fā)展過程中為了生產(chǎn)產(chǎn)品或者提供服務(wù)所產(chǎn)生的投入可以歸為企業(yè)的生產(chǎn)成本或者勞務(wù)成本的范疇，企業(yè)的生產(chǎn)成本或者勞務(wù)成本應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入時計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的損益之中。如果企業(yè)的生產(chǎn)行為導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)了一些負(fù)債又不能確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)的，需要在發(fā)生時確認(rèn)為企業(yè)的費(fèi)用，并計(jì)入企業(yè)的當(dāng)期損益之中[1]。但是在稅法中界定的費(fèi)用范圍與會計(jì)準(zhǔn)則存在著一定的差別，在稅法中所認(rèn)定的成本指的是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中生產(chǎn)行為產(chǎn)生的成本、支出等費(fèi)用。對于企業(yè)中已經(jīng)計(jì)入企業(yè)生產(chǎn)成本的費(fèi)用類型，不必在計(jì)入企業(yè)的費(fèi)用統(tǒng)計(jì)范圍之中。會計(jì)準(zhǔn)則與稅法在這方面的差異有時候不能夠在企業(yè)的會計(jì)報(bào)表中充分體現(xiàn)出來。

（二）房地產(chǎn)銷售收入的會計(jì)處理與稅法差異

房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售過程中，會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定與稅法中的規(guī)定在對于房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則方面存在著一定的差異，尤其是對于房地產(chǎn)投資性企業(yè)所生產(chǎn)的房屋產(chǎn)品，會計(jì)準(zhǔn)則和稅法在房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)方法、確認(rèn)時限等方面都存在著很大的差異。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品在收取預(yù)售房款時，由于預(yù)售房款不符合收入確認(rèn)原則，所以房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售房款計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”項(xiàng)目之中，不作為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤，等到房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)完成之后，再對房地產(chǎn)企業(yè)的收入進(jìn)行確認(rèn)[2]。但是根據(jù)我國稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售產(chǎn)品所獲得的收入要按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利潤分時間段計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期能夠獲得的毛利潤，扣除房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的費(fèi)用之后，計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)繳納的所得稅額，等到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本之后再對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。會計(jì)準(zhǔn)則和稅法中關(guān)于房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算所得稅時產(chǎn)生的差異主要是時間性差異，所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)完成之后，企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)做過納稅調(diào)增的所得稅額進(jìn)行扣除，防止出現(xiàn)重復(fù)納稅現(xiàn)象，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的支出。

（三）會計(jì)準(zhǔn)則與稅法在投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目處理方面存在的差異

很多房地產(chǎn)企業(yè)所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目指的是企業(yè)為了賺取租金或者為了尋求資本增值而進(jìn)行的房地產(chǎn)投資行為，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備能夠單獨(dú)計(jì)量或者出售的性質(zhì)，會計(jì)賬面價值采用成本模式，實(shí)際成本減去累計(jì)折舊，再減去減值，獲得會計(jì)賬面價值。房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)賬面價值也可以使用公允價值模式不提折舊或者進(jìn)行攤銷，房地產(chǎn)企業(yè)的期末公允價值和原賬面價值之間會存在一定的差額，這個差額計(jì)入房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益之中。但是從稅法方面來看，沒有對投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行明確規(guī)定，也沒有對公允價值計(jì)量模式進(jìn)行說明，根據(jù)稅法仍然需要按照出租無形資產(chǎn)或者出租固定資產(chǎn)的方式來進(jìn)行會計(jì)處理。

二、房地產(chǎn)會計(jì)處理與稅法差異的應(yīng)對措施

（一）在處理預(yù)收賬款時搞好會計(jì)準(zhǔn)則與稅法之間的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)收賬款時，無論是企業(yè)的營業(yè)收入是否得到實(shí)現(xiàn)，都要進(jìn)行各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納和提取，這種做法對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會帶來一定的影響，不僅不符合稅法中的相關(guān)規(guī)定，而且還違背了企業(yè)會計(jì)的合理配比原則，如果房地產(chǎn)企業(yè)存在著這種會計(jì)處理方式，必須盡快進(jìn)行納稅調(diào)整，合理選擇納稅方式。企業(yè)在受到預(yù)收賬款時，可以先不進(jìn)行會計(jì)處理，在實(shí)際繳納時再對各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一的繳納，根據(jù)企業(yè)的會計(jì)核算配比原則規(guī)定，先不對這批款項(xiàng)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，等到企業(yè)進(jìn)行營業(yè)收入確認(rèn)時，再結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的款項(xiàng)。采取這種納稅方式不僅可以滿足我國會計(jì)準(zhǔn)則對于預(yù)收款項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定，而且能夠滿足我國稅法對于企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定[3]。但是這種方式也存在著一定的不足，比如會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債表上反映企業(yè)的應(yīng)交稅金為負(fù)數(shù)，會計(jì)報(bào)表的閱讀者如果不進(jìn)行仔細(xì)的研讀很可能會導(dǎo)致對企業(yè)會計(jì)處理的錯誤認(rèn)識。為了解決這個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以把年終預(yù)收房款預(yù)交的各項(xiàng)稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)至遞延稅款借項(xiàng)，同時還要在企業(yè)的會計(jì)報(bào)表附注中對遞延款借項(xiàng)為不能確認(rèn)收入的預(yù)收房款預(yù)交各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)的說明，增加房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的透明度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化會計(jì)處理與稅法之間的協(xié)調(diào)

有些房地產(chǎn)在建設(shè)時是屬于投資性的房地產(chǎn)類型，但是由于某些原因改為自用的，可以以轉(zhuǎn)換當(dāng)期的房地產(chǎn)公允價值與原賬面價值之間的差額作為房地產(chǎn)的入賬價值，列入企業(yè)應(yīng)繳納所得稅額對企業(yè)的所得稅應(yīng)繳納數(shù)額進(jìn)行計(jì)算，企業(yè)的固定資產(chǎn)在自用期間，應(yīng)當(dāng)允許以公允價值作為企業(yè)資產(chǎn)的賬面成本計(jì)提折舊，并在稅前扣除，減少會計(jì)準(zhǔn)則與稅法之間存在的差異，保障企業(yè)稅收繳納的順利進(jìn)行。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的間接費(fèi)用進(jìn)行合理處置

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)過程中，會產(chǎn)生一定的間接費(fèi)用，在對這部分費(fèi)用進(jìn)行處理時，企業(yè)首先要對計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的范圍進(jìn)行明確規(guī)定，明確企業(yè)的哪部分項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用，企業(yè)的哪部分項(xiàng)目不應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用。在對房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的處理方面，會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理原則非常相似，都是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則和一般的經(jīng)營常規(guī)和會計(jì)慣例對成本對象進(jìn)行劃分。我國現(xiàn)行的稅法并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)處理時，可以按照房地產(chǎn)行業(yè)對于間接費(fèi)用的一般處理原則來進(jìn)行會計(jì)核算，但是在進(jìn)行會計(jì)核算時要將房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)期間所產(chǎn)生的費(fèi)用界限明顯區(qū)分開來。把列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的支出列入房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用是不符合企業(yè)會計(jì)成本核算要求的，把應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用的支出列入房地產(chǎn)開發(fā)期間的費(fèi)用也不符合相關(guān)要求，這樣不但會對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算產(chǎn)生較大的不良影響，而且將會對企業(yè)所得稅造成較大的影響，也可能會被認(rèn)為是企業(yè)的偷稅行為。所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用核算時，一定要防止使用不正確的核算方式給企業(yè)帶來的損失，規(guī)范企業(yè)的會計(jì)處理方式。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營模式方面存在著較大的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)處理時與稅法核算之間會出現(xiàn)很大的差異，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)處理和稅法之間的差異進(jìn)行充分的分析，根據(jù)二者之間的差異以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r選擇合理的會計(jì)處理方式，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供更大的保障。

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