直管公房管理存在的問題及對策探討

朱佳玲

摘 要：直管公房是一種產權歸國家所有，一般用于單位的福利分房和住房保障的房屋。直管公房準確的說是產生于計劃經濟時代，所以隨著時代的進步，社會經濟的發展，直管公房由于疏于管理、缺乏維修，很多房屋老化危險，拖欠房租現象嚴重；同時它本身的占地面積較大、影響范圍廣、居住的居民多樣化，改造維修工程難度較大，管理舉措受多種因素的影響。直管公房在長期的社會歷史中發揮了不可替代的作用，但是為了社會城市化更好更快的發展，必須做出必要的調整適應當前的市場環境，因此本文我們通過案例分析，認清直管公房當前存在的問題，探究出應對和解決這些問題的策略，從而用于實踐促進社會更好的發展。

關鍵詞：直管公房 管理 問題 應對策略

一、前言

直管公房在前些年中為社會的發展做出過突出貢獻，既在一定程度上改善了人們的居住環境，也有利于社會的規范管理。但是由于時間的久遠，加上直管公房的占地面積廣，房屋量大，布局也比較分散，管理部門也松散混亂，直管公房在社會的發展歷程中呈現了諸多問題。但是為了社會經濟的發展，市政建設和改造需要拆掉很多直管公房。

因此，我們當前必須著手于直管公房的管理，根據目前經濟市場的規律，進行深入的探索，以直管公房的現狀及其特點為基礎，轉變以往的經濟發現思路，深化改革，為直管公房的改革制定出一條科學合理的發展道路，從而使國有資產盡可能的保持原有的經濟價值甚至升值，促進社會經濟的發展和社會建設。

二、直管公房管理存在的問題

通過了解與案例分析可知，當前的直管公房管理存在諸多的漏洞和弊端，為了探究出更加完善的管理模式，我們必須認清出這些問題，從而為人們提供更好的生活環境。所以，本文我們從以下幾個較明顯且嚴重的方面進行分析：

1.直管公房基礎管理混亂

通過一些資料分析，我們在對幾個市的直管公房占地面積、賬面價值等數據進行審計后，發現了諸多漏洞和問題，造成這個局面很重要的一個原因就是管理部門權責不清，管理松散且混亂。對于直管公房的管理缺少嚴密的制度體系，加上相關工作人員沒有盡到自己的職業，使得在審計時發現很多房租的產權辦理存在問題，房租的租賃、買賣等手續不全，姓名、身份證號碼、電話號碼等基本資料不清楚或者不真實，這一系列的問題的產生與直管公房管理的缺失有著很大的關系。

2.直管公房危房較多、缺少必要養護

前面我們說到，直管公房是產生于計劃經濟時代的，所以它的建造年代較久遠，房租的磨損與老化已經非常嚴重，加上一些人為因素的破壞更加縮短了直管公房的使用壽命；另一方面，多年前的房租建造水平還比較有限，房屋建筑材料的質量還有待提高，所以綜合各方面的因素，直管公房的損害程度和危害性已非常嚴重。通過一些數據資料顯示，一個城市的直管公房中安全性符合標準的少之又少，全市不需要修繕養護的房屋只有20%左右，絕大多數的房屋都存在漏水、墻體裂縫甚至脫落的問題，既容易造成安全事故及安全隱患，也對整個城市的形象建設。

3.直管公房的租賃現象混亂

雖然直管公房的美觀度和舒適度相對于其他住房來說不占有優勢，但是由于它價格低廉，

租賃手續方便，周圍交通便利等因素，受到廣大租戶的青睞。在一個城市中直管公房最大的受眾是外來務工人員，因此租戶的地區、性格、習慣等等有著很大的差異，房屋的居住環境也隨之發生變化，還有租戶的房屋保護意識較差，加重了房租的損害程度。另一方面，由于監管不嚴，加上租房的需求量較大，有些人便利用這一條件成為自己謀利的工具，出現了違規轉租的現象，這是利用國家資產為自己利益服務的錯誤行為，違背了直管公房建設的最初目的。更有些人在原有房屋上續接樓層，為了獲取更高的收益，把法律政策和人們安全置之不理。

4.直管公房租金拖欠及租金標準不合理

首先是租金拖欠現象嚴重，直管公房建設最初的目的大多是為了社會保障，而不是為了營利，所以當時租金訂的較低。并且在當時沒有嚴格的制度政策對租金的收繳進行規定，很多租戶便不重視房租繳納訂的時間，租金拖欠在直管公房中便成了常態。隨著社會經濟的發展，人們生活水平得到提高，人們的收益也不斷增長，但由于他們在長期的居住中已經形成了這種習慣，租金難以按時收取。另一方面，現在的直管公房居住的大多是外來務工人員、失業者及孤寡老人等收入難以保證，租戶或許負擔不起，獲取故意拖欠，管理部門也無法采取強制措施。租金標準低也一個很大的問題，比如一個城市的直管公房的租金大多在每月2-2.7元/平方米，加上一些人拖欠租金，總的收入還不能滿足維修保護的費用。

5.直管公房拆遷、購置等行為不規范

前面我們說到直管公房的租賃、轉租行為非常不規范，同時它的拆遷和購置等對房屋處置的行為也很不規范。因為直管公房是國有資產，所以對于它的處置必須報由國家相關管理部門進行處置，經過批準后才可進行處置。但是現在社會中的直管公房，房屋的管理人員未向任何國家管理部門申請批準隨意對房屋進行處置，這是不符合國家相關政策規定的，造成了國家資產的流失。錯誤的處置方法一般有以下兩種：一種是將直管公房交給建筑公司進行處置，讓建筑公司進行修建；一種是將直管公房以拆遷的名義交給房地產開發商，然后以商品房的價格買回。這些行為更加重了直管公房市場的混亂。

三、直管公房管理的應對策略

對直管公房的管理是多方面的，包括基礎管理，產權、使用管理，安全管理，維修保護管理，房屋拆遷、購置的處置管理等等，影響范圍很大，是一個非常復雜的過程。所以為了社會長期穩定的發展，我們必須采取一定的應對措施，本文我們提出了以下幾個方面：

1.建立完善的直管公房經營管理體制

鑒于目前直管公房市場的混亂情況，我們規范它的各種處置行為，建立一個完善的經營管理體制。首先應該整合好現有的房屋資源，加大管理力度，把房屋產權信息重新梳理，保證好房屋的市場價值，制定出對直管公房管理的相關政策規定。

2.健全直管公房的制度管理

健全相應的法律法規的規定是管理好直管公房的基礎保證，我們應該對房屋的租賃、拆遷、購建、保護維修等各個方面制定相應的詳細的制度規范，同時監督管理部門也要履行自己的職責，做到權責統一，使直管公房的管理做到有章可循，為直管公房的管理建立一個良好的社會秩序，從而保證國有資產的價值。

3.加強對直管公房的保護和維修

因為直管公房的年代一般比較久遠，房屋老化與墻體損害已經非常嚴重，所以維修任務迫在眉睫，需要有嚴格的維修標準和專業的維修人員。但是解決問題的根本還在于對房屋的保護，只有這樣房屋的維修才能提高效率，可以通過責任到人的方式，對相關工作人員和居住人員提出嚴格要求，加強居民的房屋保護意識。同時可以對管理人員進行培訓，提高工作人員的責任意識，讓工作人員對房屋情況進行定期檢查和維修，使其達到嚴格的居住標準。

4.切實加強對直管公房的租賃和轉租管理

直管公房的違章轉租現象嚴重，所以我們必須采取必要的手段進行管制，我們可以通過對直管公房的基本情況進行詳細的了解和記錄，查清楚一些私自違章轉租的違法行為，然后采取變更租賃合同的方法，規范房租租賃程序。另一方面，可以采取一定的市場化運作，利用市場的調節手段規范直管公房的市場交易，一種方法是可以將閑置的房屋進行公開招租，既有利于規范轉租手續，也可以提高租賃收入，還可以采取服務外包的方法，讓直管公房更加順應社會的大小趨勢。

5.做好直管公房的政策宣傳工作

做好思想宣傳對于直管公房的管理和社會的進步至關重要，在相關的政策法規制定完成后，應該加強政策的宣傳工作，讓各個部門和居住百姓都認識到房租保護的重要性，提高他們的主動保護房屋的意識。在政策宣傳時，也應該著重宣傳直管公房的國有性質，讓他們認識到保護房租的重要性質，從而也可以減輕在房屋維修時的難度。

6.認識到直管公房合同的重要作用

過去管理出現問題的很大原因在于人們沒有意識到合同的作用，因此出現在違規轉租、拖欠房租的損害國家利益的行為。充分利用合同的作用，抓好直管公房處置行為的整治重點，分析房屋的當前使用情況，與合同不一樣的地方要做出修改，錯誤的地方進行及時的改正，同時對于居民不符合規定的行為不僅要做出改正，還好對違反規定的人們做出相應的處罰，在未來的房屋規范中更好的著手，從而交給合同違規的效率。

四、結語

通過本文的研究，讓我們認識到直管公房存在的問題，探究出合理有效的措施解決這些問題，從而更好的促進社會的發展。

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