廣西房地產金融發展現狀淺析

梁佳

摘要：1998年的住房制度貨幣化改革后，廣西的房地產行業快速發展，房地產金融也逐步發展壯大。本文分析了廣西房地產行業及房地產金融市場的發展現狀。

關鍵詞：廣西；房地產金融；發展現狀

一、廣西房地產業的發展現狀

（一）房地產市場投資穩步增長

1998年的住房制度貨幣化改革后，廣西的房地產業進入了一個快速發展的時期，在2011年后，房地產業發展趨勢仍然持續穩步發展。2011年，廣西的房地產市場投資總額僅有1517.47億元；較上年增長25.80%；2012年為1554.94，較上年增長2.47%；2013年為1614.63億元，較上年增長3.84%；2014年為1838.49億元，較上年增長13.86%；2015年為1909.09億元，較上年增長3.84%；2016年為2397.99億元，較上年增長25.61%。從以上數據可以看出，廣西房地產業投資持續增長，特別是近三年迅速。由此可見房地產行業已經成為廣西經濟增長的支柱產業之一。

（二）房地產市場需求旺盛，商品房價格持續上漲

自2011年以來，廣西房地產市場的整體需求旺盛，銷售面積持續增長。2011年，廣西商品房銷售面積為2964.15萬平方米，銷售額共計1118.22億元；2012年商品房銷售面積為2759.26萬平方米，銷售額共計1159.83億元；2013年商品房銷售面積為2995.58萬平方米，銷售額共計1375.79億元；2014年商品房銷售面積為3156.55萬平方米，銷售額共計1532.05億元；2015年商品房銷售面積為3523.41萬平方米，銷售額共計1532.05億元；2016商品房銷售面積為4215.39萬平方米，銷售額共計2207.47億元。由此可見，除2012年商品房銷售面積有所回落外，其余年份均持續增長，商品房價格持續穩步增長。詳見表1。

（三）房屋施工、竣工面積不斷增加

2011年，廣西房屋施工面積僅僅只有14264.02萬平方米，房屋竣工面積為2303.35萬平方米；2014年，廣西房屋施工面積已達17472.15萬平方米，房屋竣工面積為1865.98萬平方米；2016年廣西房屋施工面積已增至21134.65萬平方米，房屋竣工面積為1735.05萬平方米20由此可見，廣西房屋施工和竣工面積總量在不斷增加，且211-2016年期間，房屋施工面積較上年施工面積增長率較快，房地產商品供應量將不斷增加。詳見表2。

（四）土地價格上漲較快，泡沫成分較大

近年來，廣西房地產價格呈現快速上漲趨勢。由于廣西所處的獨特地理特點限制，山地面積較多，所以可開發利用的土地資源緊缺，城市面積擴張受到限制。但廣西省人口不斷增多，城市規模不斷擴大，再加上物價普遍上漲，房地產投資過熱，導致土地價格不斷上升，持續在高位運行。從下表3可知，2011-2016年廣西土地成交價格除2015年稍微有所回落外，其余年份持續增長，尤其是2016年，土地價格泡沫成分較大。

土地價格的快速增長，進一步增加了房地產開發企業的成本，廣西房價上漲壓力依然很大。同時土家價格的過快增長時得土地價格泡沫成分加大，一旦土地價格泡沫破裂，將會導致房地產金融風險的爆發。

二、廣西房地產金融的發展現狀及問題

近年來由于廣西房地產業迅速發展，廣西的房地產金融業也快速發展，但同時也爆發了很多問題。主要房地產金融市場體系不完善、房地產金融市場融資渠道單

一、房地產開發商自有資金過低、房地產開發商資質較低

（一）房地產金融市場體系不完善

當前，廣西房地產金融市場發展較落后，主要以商業銀行的金融支持為主，其余房地產金融產品較少。首先，廣西的房地產金融市場仍以商業銀行的涉房地產信貸部門為主，跟不上日益發展的房地產市場，同時缺乏非銀行房地產金融機構的支持。其次，住房公積金管理中心發展相對落后，目前異地公積金辦理貸款受制很大；雖然國家三申五令嚴禁開發商拒絕購房者使用公積金貸款，但仍然有許多開發商拒絕購房者使用公積金貸款。再次，廣西房地產金融市場缺乏有效的聯動，各個行政主體各自分頭行動，不能互相配合，互相監督，管理機制不健全，難以形成一個功能完善、定位準確、科學合理的房地產金融組織體系。

（二）房地產金融市場融資渠道單一

直接和間接是房地產金融參與主體融通資金的兩種融資方式。直接融資指的是需要融資的企業通過發行債券或股票在資本市場直接獲取資金；而間接融資是指企業從商業銀行通過信貸、擔保、抵押、質押等方式獲取資金。但在廣西，房地產金融業發展相對滯后，目前主要是通過間接方式融資，即商業銀行的貸款，直接融資規模小，缺乏成熟的融資工具。根據相關數據顯示，廣西房地產金融的資金來源中有70%的資金都是直接或者間接通過銀行貸款獲得的，通過保險、信托、金融產品、外資獲得的資金基本為零，這與廣西房地產金融業的發展落后有關系，廣西本土上市的房地產企業較少，這樣就很難通過發行股票或債券來直接獲取資金。另外，其余金融機構不完善，所以目前廣西的房地產融資主要是依靠商業銀行的支持。

（三）房地產開發企業的規模和資質不高

廣西是中國唯一的沿海自治區，屬于西部地區，經濟發展相對落后，人口基數大，加上外來人口較多，人們對住房的需求日益增多。近年來，國家加大對西部地區的投資，因此很多人看到了廣西的發展前景，引來眾多的投機者。因此，人們對商品房的需求不斷增加。近年來，雖然廣西房地產開發建設規模逐年加大，參與房地產開發的企業數量眾多，但企業規模、資金區別較大，資質差別也很大。

（四）房地產開發商的自有資金不足

廣西房地產開發企業規模普遍較小，據《中國統計年鑒》數據顯示，房地產開發企業平均注冊資本少，自有資金在總資產中只占了很小的比重，超過75%以上的企業依靠國內貸款、外資、定金和預收款等，企業的負債率普遍偏高，整體抵御風險的能力較差。隨著銀行收縮給房地產業貸款、加強了風險管理，以及當前持續不斷的土地價格上漲、房地產銀行貸款利率不斷上升。當前，受國家對待房地產的整體基調是“房子是用來住的，不是用來炒的”等因素影響，房地產開發企業向銀行融資會越來越難，會不斷加大房地產開發企業特別是一些中小企業的資金壓力。如果房地產開發企業的資金鏈條出現了斷裂，將會形成房地產金融風險，并直接轉嫁給銀行，導致銀行不良貸款的增加。

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