廣西房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀淺析

梁佳

摘要：1998年的住房制度貨幣化改革后，廣西的房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融也逐步發(fā)展壯大。本文分析了廣西房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞：廣西；房地產(chǎn)金融；發(fā)展現(xiàn)狀

一、廣西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)

1998年的住房制度貨幣化改革后，廣西的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，在2011年后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)仍然持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。2011年，廣西的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額僅有1517.47億元；較上年增長(zhǎng)25.80%；2012年為1554.94，較上年增長(zhǎng)2.47%；2013年為1614.63億元，較上年增長(zhǎng)3.84%；2014年為1838.49億元，較上年增長(zhǎng)13.86%；2015年為1909.09億元，較上年增長(zhǎng)3.84%；2016年為2397.99億元，較上年增長(zhǎng)25.61%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣西房地產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)，特別是近三年迅速。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為廣西經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲

自2011年以來(lái)，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求旺盛，銷(xiāo)售面積持續(xù)增長(zhǎng)。2011年，廣西商品房銷(xiāo)售面積為2964.15萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額共計(jì)1118.22億元；2012年商品房銷(xiāo)售面積為2759.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額共計(jì)1159.83億元；2013年商品房銷(xiāo)售面積為2995.58萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額共計(jì)1375.79億元；2014年商品房銷(xiāo)售面積為3156.55萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額共計(jì)1532.05億元；2015年商品房銷(xiāo)售面積為3523.41萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額共計(jì)1532.05億元；2016商品房銷(xiāo)售面積為4215.39萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額共計(jì)2207.47億元。由此可見(jiàn)，除2012年商品房銷(xiāo)售面積有所回落外，其余年份均持續(xù)增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。詳見(jiàn)表1。

（三）房屋施工、竣工面積不斷增加

2011年，廣西房屋施工面積僅僅只有14264.02萬(wàn)平方米，房屋竣工面積為2303.35萬(wàn)平方米；2014年，廣西房屋施工面積已達(dá)17472.15萬(wàn)平方米，房屋竣工面積為1865.98萬(wàn)平方米；2016年廣西房屋施工面積已增至21134.65萬(wàn)平方米，房屋竣工面積為1735.05萬(wàn)平方米20由此可見(jiàn)，廣西房屋施工和竣工面積總量在不斷增加，且211-2016年期間，房屋施工面積較上年施工面積增長(zhǎng)率較快，房地產(chǎn)商品供應(yīng)量將不斷增加。詳見(jiàn)表2。

（四）土地價(jià)格上漲較快，泡沫成分較大

近年來(lái)，廣西房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。由于廣西所處的獨(dú)特地理特點(diǎn)限制，山地面積較多，所以可開(kāi)發(fā)利用的土地資源緊缺，城市面積擴(kuò)張受到限制。但廣西省人口不斷增多，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，再加上物價(jià)普遍上漲，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上升，持續(xù)在高位運(yùn)行。從下表3可知，2011-2016年廣西土地成交價(jià)格除2015年稍微有所回落外，其余年份持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是2016年，土地價(jià)格泡沫成分較大。

土地價(jià)格的快速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，廣西房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。同時(shí)土家價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)時(shí)得土地價(jià)格泡沫成分加大，一旦土地價(jià)格泡沫破裂，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。

二、廣西房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

近年來(lái)由于廣西房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，廣西的房地產(chǎn)金融業(yè)也快速發(fā)展，但同時(shí)也爆發(fā)了很多問(wèn)題。主要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不完善、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資渠道單

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金過(guò)低、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)較低

（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不完善

當(dāng)前，廣西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展較落后，主要以商業(yè)銀行的金融支持為主，其余房地產(chǎn)金融產(chǎn)品較少。首先，廣西的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)仍以商業(yè)銀行的涉房地產(chǎn)信貸部門(mén)為主，跟不上日益發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)缺乏非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的支持。其次，住房公積金管理中心發(fā)展相對(duì)落后，目前異地公積金辦理貸款受制很大；雖然國(guó)家三申五令嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商拒絕購(gòu)房者使用公積金貸款，但仍然有許多開(kāi)發(fā)商拒絕購(gòu)房者使用公積金貸款。再次，廣西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏有效的聯(lián)動(dòng)，各個(gè)行政主體各自分頭行動(dòng)，不能互相配合，互相監(jiān)督，管理機(jī)制不健全，難以形成一個(gè)功能完善、定位準(zhǔn)確、科學(xué)合理的房地產(chǎn)金融組織體系。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資渠道單一

直接和間接是房地產(chǎn)金融參與主體融通資金的兩種融資方式。直接融資指的是需要融資的企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券或股票在資本市場(chǎng)直接獲取資金；而間接融資是指企業(yè)從商業(yè)銀行通過(guò)信貸、擔(dān)保、抵押、質(zhì)押等方式獲取資金。但在廣西，房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，目前主要是通過(guò)間接方式融資，即商業(yè)銀行的貸款，直接融資規(guī)模小，缺乏成熟的融資工具。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣西房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源中有70%的資金都是直接或者間接通過(guò)銀行貸款獲得的，通過(guò)保險(xiǎn)、信托、金融產(chǎn)品、外資獲得的資金基本為零，這與廣西房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展落后有關(guān)系，廣西本土上市的房地產(chǎn)企業(yè)較少，這樣就很難通過(guò)發(fā)行股票或債券來(lái)直接獲取資金。另外，其余金融機(jī)構(gòu)不完善，所以目前廣西的房地產(chǎn)融資主要是依靠商業(yè)銀行的支持。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模和資質(zhì)不高

廣西是中國(guó)唯一的沿海自治區(qū)，屬于西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，人口基數(shù)大，加上外來(lái)人口較多，人們對(duì)住房的需求日益增多。近年來(lái)，國(guó)家加大對(duì)西部地區(qū)的投資，因此很多人看到了廣西的發(fā)展前景，引來(lái)眾多的投機(jī)者。因此，人們對(duì)商品房的需求不斷增加。近年來(lái)，雖然廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模逐年加大，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)數(shù)量眾多，但企業(yè)規(guī)模、資金區(qū)別較大，資質(zhì)差別也很大。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金不足

廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍較小，據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均注冊(cè)資本少，自有資金在總資產(chǎn)中只占了很小的比重，超過(guò)75%以上的企業(yè)依靠國(guó)內(nèi)貸款、外資、定金和預(yù)收款等，企業(yè)的負(fù)債率普遍偏高，整體抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較差。隨著銀行收縮給房地產(chǎn)業(yè)貸款、加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管理，以及當(dāng)前持續(xù)不斷的土地價(jià)格上漲、房地產(chǎn)銀行貸款利率不斷上升。當(dāng)前，受?chē)?guó)家對(duì)待房地產(chǎn)的整體基調(diào)是“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”等因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行融資會(huì)越來(lái)越難，會(huì)不斷加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)的資金壓力。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈條出現(xiàn)了斷裂，將會(huì)形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并直接轉(zhuǎn)嫁給銀行，導(dǎo)致銀行不良貸款的增加。

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