養老地產與健康小鎮融合發展模式研究

張帆 王昆 崔吉華

摘要：當今社會老齡人口逐年增加，僅湖南省老齡辦公布的數據顯示，湖南省60以上的老人比例高達17.7%，我們慢慢步入“銀發社會”，而養老問題也日益突出。文章以長沙市為例分析如何讓我國的養老地產與健康養生小鎮等新業態以更合理有效的方式結合并發展起來為重點，在現有的養老地產以及健康養生小鎮發展方興未艾的大好勢頭下，通過實地調研，了解長沙市養老地產以及健康養生小鎮等養老新興企業的發展現狀，探究養老地產與健康養生特色小鎮相互融合、共同發展這種新態勢的可能性。最后對調研結果進行研究分析，針對發現的系列問題設計出切實可行的發展模式，以求促進兩類企業的融合發展，從而促進長沙市養老業以及房地產業的進步。

關鍵詞：養老地產；健康養生小鎮

數據統計，到2016年末，我國60歲以上人口已經占全國總人口的16.7%，達到了23086萬人，人口老齡化程度逐漸增加。面對這一現狀，國家陸續出臺政策，鼓勵社會力量參與并促進我國養老事業的發展。各地也開始進行促進養老服務質量的一系列有益嘗試。通過學習發達國家的先進經驗我們發現養老地產可以很好的滿足不同層次的養老需求，是一種非常有效的社會化養老模式。近年來，全球醫療旅游市場迅速增長，特色小鎮的建設是發展我國醫療旅游的良機，“醫養小鎮”便是兩者的有機結合，也利于緩解我國老齡化和城市醫療壓力等社會問題。

一、研究目的

（一）剖析健康養生小鎮與養老地產發展現狀

通過前期搜集資料和實地調研，我們建立經濟計量模型定量分析研究養老產業和健康養生小鎮兩個經濟變量的關系。在此基礎上對調查問卷內容進行回歸分析、假設性檢驗等。其次運用博弈論，針對養老地產與健康小鎮之間的合作博弈建立博弈模型，在不損害雙方已有利益的同時，達到合作模式的利潤最大化。最后對獲取的信息進行可行性分析，運用管理學科SWOT方法對養老地產與養生小鎮結合模式存在的競爭優勢、競爭劣勢挑戰、競爭機會與競爭威脅進行深度剖析。

（二）設計養老地產與健康養生小鎮融合發展的商業模式

通過調研所得結果與對調研資料的具體分析，設計一個由客戶價值、企業資源和能力、盈利方式構成的三維立體商業模式，在價值曲線中找到養老地產與健康小鎮融合發展的精準定位，探索兩個新業態的資源整合的能力，尋求高效可行的盈利模式，勾勒出兩類新業態內外資金流的架構，并將以上探索結果有機結合成完整的理論體系。參考天門鄉健康小鎮的建設設計，以及烏鎮綠城的發展優勢，設計出針對長沙的切實可行的商業模式。

（三）提出政策性建議

通過以上多方面、層層深入的探究，分析這些新業態的發展模式，期望運用經濟學對養老地產和健康小鎮的融合發展建言獻策，進而構建一條適合我國養老服務業發展的經濟模式。

二、發展環境

要探究養老地產與健康小鎮如何融合發展，首先要研究分析養老產業整個發展的大環境。團隊認為其發展環境可以分為來自社會因素影響的社會環境和產業已有發展環境。

（一）社會環境

中央政府對于養老民生問題極為關注，并頒布了一系列政策文件，如《民政事業發展第十三個五年規劃》以及《關于中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點工作的通知》等文件。政府大力支持養老服務業，養老機構在土地稅收上可享受優惠政策，每張養老床位也可得到財政補貼。然而，在政策發布之后，本該發揮重要作用的企業卻缺乏積極主動性，僅有少數房地產企業和旅游企業對養老地產和健康小鎮持有關注，而真正進行相關投資的更是少數。

（二）產業環境

養老產業在國內剛剛興起，缺乏具有影響力的品牌，很多企業均是依托“養老”低價拿地，進行房地產開發，缺乏醫療護理、健康管理、文體活動、餐飲服務等一系列的配套服務，而服務和設施是養老產業發展的核心。在養老地產和健康小鎮發展以及融合模式的探索時期，企業核心競爭力的缺乏使諸多企業在起步過程中困難重重，許多配套還未跟上，行業處于融合初期，養老產業的重心更偏重于如何應對當前逐步老年化情況，產業自身沒有達到品牌以及系統化的高度。整體盤踞于勞動密集型的服務性產業狀態，低毛利、無序競爭且沒有固定商業模式。

三、問題發現

長沙市的醫養結合產業發展較好，根據我們的調研，當地以湘雅醫院為代表的醫院也在嘗試與養老機構合作，通過綠色通道和義診等形式進行醫療和養老的結合；而一些養老中心也在探索開設醫療養護的新途徑，為老人們老有所養提供新的服務方式，但是對于醫養結合與地產這一交叉產業的發展來說，仍存在一些不可避免的問題。

（一）需求很大卻非剛需

我國已進入老齡化社會，空巢老人問題頻出，但是有消費能力的老年人都有多種在家養老的選擇方向，如居家養老服務等。而對于養老地產與健康小鎮的融合產業，由于這種模式建設成本較高，導致其消費成本較高（如表1所示），對于節儉的老年人來說，他們更傾向于選擇居家養老這種投入小、社會經濟效益高的養老方式。目前僅全護理類老人有較為顯著的剛性需求。

（二）市場不成熟難認可

雖然目前長沙市養老地產行業以及我們所調研的婁底市健康小鎮對產業融合都持積極態度，而且杭州已有類似產業融合模式，但模式不可照搬，而且在長沙市這種融合史無前例，所以大多數企業不敢大膽嘗試，害怕失敗，這就導致產業融合的想法不能很好地付諸實踐。

（三）高成本高難度

社會道德壓力使老年人不愿意入住養老機構，傳統養老機構傳遞過凄涼消極的印象在民眾間影響較大，很多人認為入住養老機構是子女不孝的表現，所以在大多數情況下，子女仍然傾向于親自侍奉老人，大多數老人也不愿意選擇入住養老機構。同時，醫院床位緊張，優秀醫療資源稀缺，我國養老服務體系的建設還不能滿足老年人入住養老機構的需求，國家“十二五”規劃綱要提出，每千名老年人擁有床位要達到30張，但目前，全國養老機構僅擁有床位390萬張，每千名老年人擁有養老床位只有20.5張，離綱要提出的標準還有很大缺口。除此之外，中國多地霧霾污染肆虐，高質量自然生態資源不斷減少，而養老地產要求具備醫療技能的專業物流團隊卻很少能夠得到滿足。

（四）回報效率低周轉慢

建設成本和運營成本居高不下，不同于傳統商品房的超長回款周期以及其它不可期因素導致養老地產盈利難。經調查，健康小鎮與養老地產的盈利模式主要有五種：銷售住宅快速盈利、會員制盈利、逆抵押貸款購房、轉讓使用權模式和分散租賃模式，如烏鎮雅園學院式養老機構就采取的是分散租賃模式，即通過采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，而由于收入不發達，人均收入水平較低，絕大多數老年人收入水平更低，“學院式”養老有口碑而微盈利。

四、研究結果

在天門鄉實地調研中我們發現，建筑形態符合老年人生活方式更有利于引發老年人入住興趣。當地正在建設的項目多為低層仿古建筑，它不似復式別墅有很多層，而是一種大道至回歸原著的表現，因為沒有樓梯，更加適合老年人行動；同時，這種建筑體現出鄰里式建筑布局，類似于傳統的鄉間布局，更加適合老年人的生活方式。在此基礎上，當地政府文件中對不同層次的消費者進行服務分級也是我們可以借鑒的特色之一。

在設計適合長沙市發展的融合模式時，團隊借鑒天門鄉健康小鎮發展模式，對長沙市兩類產業融合的各類問題進行了設計，主要涉及選址和商業模式。針對長沙市現存的主要問題，團隊實地調研了湖南省具有先驅意義的與養老結合的健康養生小鎮項目——湖南省婁底市新化縣天門鄉健康小鎮，因其同在湖南省，借鑒意義較大。團隊深入了解并學習了其選址、建設、發展模式、商業模式等問題，發現其是通過養老地產商、醫院等的投資，借助天門鄉獨特的地理位置和自然環境，將養老地產與健康養生小鎮融合發展，打造集養老、養生為一體的小鎮，通過游客長期入住、服務一體化等模式進行盈利，從而帶動當地經濟發展。

從綠城烏鎮雅園的別墅項目調研來看，降低成本是有志于建設養老、養生產業的企業所要解決的首要問題，具體措施如下：

使戶型布局緊湊合理。如建造單層別墅或公寓，利于控制面積，戶型布局更加從容；更改建筑材料，降低造價。在公寓中用最普通的建筑材料，容易控制造價，比同面積的疊墅、疊拼都更加便宜；裝修簡單化。裝修和普通住宅的裝修一樣簡單，不涉及別墅裝修的難點，如樓梯、閣樓等；提高室外空間集中利用率。院子集中化利用，前院-景觀、后院-車庫、儲藏、小景觀，舒適、易利用，且能充分體現出回歸自然傳統的田園生活。

天門鄉情況與長沙市各方面條件有相似之處，其健康小鎮的發展有利于參考，而綠城烏鎮雅園的商業模式則有助于我們在設計中降低成本，參考了兩者的產業發展模式，最終商業模式如圖2所示：

設計選擇長沙市適合老人居住生活的洋湖地區為養生小鎮的建設地，原因有三：一是由于當地有利的自然環境，根據規劃，洋湖片區是一個中部最大的城市濕地公園。公園規劃面積4.85平方公里，其中修復和保育區域面積4平方公里、河流濕地0.85平方公里。在其中建立養生區是對自然條件的合理利用和開發；二是洋湖地區與湖南省中醫藥大學相鄰，對于老人們來說，健康和醫療都可得到保障；此外，濕地公園周圍交通便利，雖然環境優美，但并不是世外桃源，帶著孩子來游玩的市民們，避免了空巢老人的孤獨。

五、結論

產業融合是創新的源泉，經過我們的調查研究發現，養老地產與健康小鎮融合發展十分具有發展前景。當然，需求帶動供給，人們生活觀念的轉變是產業發展最直接的驅動力；模式的創新是產業發展的力量源泉，只有創新才能帶來新鮮血液；同時一種新模式發展也離不開資金的大量投入以及政府的相關政策支持。綜上：觀念的改變、技術的引領、資金的支持、制度的完善是對于“醫養結合”下養老產業的發展最有利的支持。這需要社會各界相關部門以及人員長期堅持不懈的共同努力，那么在不久的將來，理想中的“醫養結合”便不再只是所想，而是所享。

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（作者單位：中南大學商學院）