論不動產登記中的強制公證

曲政東

摘 要：在不動產物權登記中引入公證制度是一種新的發展趨勢，強制公證制度可以彌補我國現行不動產行政登記制度的缺陷和不足[1]。目前，對于不動產登記制度中引入強制公證的方式受到越來越多人的關注，基于此，本文從我國不動產登記制度的不足之處，不動產登記中強制公證的重要性，不動產登記中強制公證的原則以及不動產登記中需引入強制公證的事項等方面展開討論。

關鍵詞：不動產登記；強制公證；實質審查；形式審查

引言

強制公證也被稱為法定公證，當存在需要公證的事實或文書等時，公民或法人需要辦理公證，然后公證機構依法進行公證。當前，我國的不動產登記制度已經慢慢確立起來了，有關不動產登記中的強制公證問題受到了越來越多人的重視。下面我們進行具體的分析。

一、 我國不動產登記制度的不足之處

（一）我國不動產登記制度中的登記程序不統一

目前我國不動產登記制度較為復雜，和不動產登記有關的法律法規達到了數十部，這些法律依據分散在各種民事法律法規之中，涵蓋了土地、草原、房屋、森林、海洋、林木等多種形式的不動產。這就導致它們的登記管轄范圍是分屬于不同行政部門的，因此對登記程序的規定也不盡相同。不動產登記制度受多個部門的管轄，在處理問題時比較容易出現部門之間互相推卸責任的現象，大大降低了辦事效率。

（二）我國不動產登記制度中的審查制度不完善

當前我國對不動產的登記所采用的的審查方式是實質審查，也就是登記機構對交易中當事人所表達的內容的真實情況進行審查。《物權法》規范了不動產登記對申請人提交的資料的審查、申請人提供的權屬證明的審查、簽字蓋章的真實性還有其他必要的材料是否齊全等方面進行有效登記的過程[2]。但是因為當前不動產物權變動的數量不斷地在增加，登記工作人員人手已經遠遠不夠，很難對所有的登記都進行實際的調查，導致實際操作性很低。但是目前我國不動產登記審查制度還不夠完善，這一問題遲遲沒有解決。

（三）我國不動產登記制度中存在多個登記機關

相關法律規定，我國的不動產登記機關包括房屋管理部門和土地管理部門等不同部門。因為這些部門處在不同立法部門和效力位階，所以部門之間很少進行交流。這就導致在有關不動產的規定上會出現一些重合部分，遺漏部分，或者模糊不清的部分，給不動產的登記帶來了一定的麻煩。拿規定重合來說，在《擔保法》和《房管法》中都有條款規定，城市房產抵押，應向縣級以上地方人民政府規定部門辦理抵押登記。

二、 不動產登記中強制公證的重要性

由于登記簿的公信力和登記機構審查能力與審查權限有限性之間存在矛盾，所以在不動產登記過程中應當規定強制公證。我國的不動產簿具有公信力，只要依法登記完成之后就會產生絕對的效力，就算登記簿上所登記的權利并不存在，或者登記的內容與事實情況并不是一致的，登記簿仍具有法律效力[3]。登記簿的公信力要求在登記的過程中必須對所登記的事項進行嚴格的實質審查，不僅要對當事人所提交的材料進行審查，還應該審查材料是否符合事實，是否是合法有效的。

《物權法》規定，登記機構原則上只能進行形式審查，也就是只能對當事人所提交的材料進行審查，檢驗這些材料本身是否真實有效，材料是否完整，材料內容的格式是否符合要求等。但是對于材料內容是否真實，所反映的法律關系是否合法，是不由登記機構進行審查的。也就是說，一般情況下登記機構檢驗的僅僅是材料本身的真實性，而非材料所反映的內容的真實性，只有在特定的情況下，登記機構才需要進行實地查看。

不動產登記中要求相關事項進行與真實情況一致的審查，登記機構受自身能力與權力的限制，難以完成實質審查。實質審查涉及到合同效力的審查，如果房屋買賣的合同或者其他合同已經被撤銷或者無效，那么不動產登記中的內容也就是不真實的，即成為了錯誤登記[4]。而對于不動產的實質審查，在法院或仲裁機構確定合同無效后，才可以由行政單位行使監督權，行政機關本身是沒有權利確定合同的效力的，因此，登記機構的實質性檢查也就無從談起。這就需要在不動產登記時引入強制公證。對于不動產登記中的強制公證，首先需要公證機構進行實質審查，然后再由登記機構對公證文書進行形式審查，使不動產登記能夠順利的進行。

三、 不動產登記中強制公證的原則

（一）必要性原則

在進行不動產登記時，并不是都需要進行強制公證，而是要控制使用強制公證范圍，只有在必要時才引入強制公證，以免加重當事人的負擔。在確定是否引進強制公證時，要以登記機構的審查權限和審查能力為基礎，對于那些登記機關有能力和權利進行審查的事項，就沒有必要引入強制公證進行實質審查。比如對于不動產變動的合同，就不需要引入強制公證。而對于一些登記機構確實沒有能力或者沒有權利進行審查的事項，就必須引入強制公證進行實質審查了。

（二）公平性原則

登記行為本身是需要一定的成本支出的，并且一旦發生登記錯誤，又會引起賠償責任。通常情況下，對于申請人通常都需要提交的材料，政府本著為人民服務的原則，應在有能力、有權利審查的情況下對登記材料進行審查，在這個過程中，政府花費一定的費用、承擔一定的風險都是沒有什么不合適的。但是對于那些申請人因自己特殊申請，需要登記機構給予另行審查，并同時承擔另外的風險，本著公平的原則，申請人需支付相應的成本。

（三）吸取實踐經驗原則

關于在不動產登記中進行強制公證的規定主要來源于《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》，此外《公證法》中也對強制公證進行了有關的規定。在不動產登記中引入強制公證的實踐中，這些法律法規起到了非常重要的作用[5]。在法律法規的基礎上，還應該總結實踐經驗，充分考慮不動產登記中出現的問題，對不動產登記中強制公證的有關事項設置更合理的規定。

四、不動產登記中需引入強制公證的事項

結合上面的分析，筆者認為不動產登記中須引入強制公證的事項應該包括下面這些情況。（1）對于申請登記的不動產享有繼承權或接受遺贈的證明；（2）委托他人代辦異議登記、預告登記、變更登記、處分登記等，并可能因此導致利益損失時的授權委托書；（3）父母之外的人員對限制行為能力或無行為能力人享有監護權的證明；（4）法律要求出具書面同意的自然人不能親自到登記機構出具書面同意的情況等。

結論：我國的不動產登記制度對當事人的物權進行了界定與確認，有效地維護了不動產市場交易的合法性與安全性，提高了不動產市場的交易效率，使不動產交易能夠順利的進行。如果在交易中不能得到法律的維護與支持，不動產交易中當事人的合法權益就很難得到有效的保障。強制公證對不動產登記制度的完善具有非常重要的意義與價值，能夠有效保證不動產交易中當事人的合法權益，所以在不動產登記中引入強制公證是非常有必要的，有利于保障不動產交易的順利進行。

[參考文獻]

[1]高發.房屋繼承登記強制公證于法無據——從最高人民法院公報的一起案例看不動產登記程序需注意的環節[J].國土資源，2016（01）：42-43.

[2]朱惠熒. 論不動產登記中的強制公證[D].清華大學，2015.

[3]王亞男.強制、自愿抑或其他：論不動產登記中的公證形式[J].法制與社會，2013（30）：238-239.

[4]趙瀾波.關于不動產登記強制公證的思考[J].法制博覽（中旬刊），2013（10）：196.

[5]李倩.論不動產登記中的強制公證[J].暨南學報（哲學社會科學版），2011，33（03）：53-60.

（作者單位： 龍口市公證處，山東 龍口 265700 ）