人行降準利內房 恒大候低吸納

多家內房公布9月份銷售數據，其中恒大（03333.HK）9月合約銷售630.1億元（人民幣.下同），按年升42%，累計今年首九個月銷售額約4，480.9億元，達今年銷售目標5，500億元的81%。市場分析認為，恒大銷售增長不俗，惟須留意賣樓毛利及政策風險。

恒大（03333.HK）公布，9月合約銷售面積約599.8萬平方米，按年升36.2%，合約銷售均價為每平方米1.05萬元；累計今年首九個月，合約銷售面積及銷售均價分別為4，263.7萬平方米及每平方米1.05萬元。

內地現已進入「金九銀十」檔期，中金發表報告力撐內房股。報告指，內地缺乏取消預售制度的基礎，市場誤解取消預售樓花制度消息，與其他政策如房產稅等不同。中金指出，市場誤解取消預售樓花制度，取消預售制目的是簡化行政審批流程，給予地方更多自主權，政策與推行房產稅及棚改貨幣化補貼調整等政策有明顯分別。

取消預售影響不大

另一方面，內地缺乏取消預售制度的基礎，取消預售制將令供應量大縮，同時發展商現金流受壓，投地意欲大降及樓盤質量亦受影響。事實上，內地媒體于9月底報道，北京市政府出臺《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》，提到在東城區、西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目。

有關條例還禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；全市禁止新設立房地產租賃經營中的集中辦公區等。然而根據《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2015年版）》早已列明上述建議，有關內容與早前公布的2018年版本完全相同，意味相關政策只是「舊菜一碟」，被借題發揮。

行業的另一利好消息，來自人行于10月7日公布，下調人民幣存款準備金率一個百分點。降準所釋放的部分資金用于償還下周一到期的約4，500億元中期借貸便利（MLF），另再釋放增量資金約7，500億元。高盛報告指，此次降準幅度超預期，預計內地日后還會按需要繼續推出寬松政策。

德銀報告則認為，內地將有數個板塊可受惠定向降準，首先內銀藉融資成本降低，會令其信貸增長轉強，料可提升五大內銀及上市股份制內銀稅前純利平均約1.2%；第二是內房行業方面，部份負債較高內房可受惠于銀行流動性改善；第三是借貸比率較高行業或企業可受惠，包括建筑、環保、鐵路及電力企業。

內銀內房率先受惠

然而值得注意的是，早年美國推出量化寬松，令美元債利率較人民幣債利率為低，吸引內房企業大量借入美元債。不過現時人民幣兌美元匯價走勢持續向下時，內房企業償還成本便不斷上升。有內房「債王」之稱的恒大，單是去年便發行了63億美元的優先票據，截至去年底，其美元負債高達1，460億元，居行內之首，投資者實不得不防，只宜候低吸納。