房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施探討

賀可存

【摘 要】隨著房地產(chǎn)市場化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，如何實(shí)現(xiàn)相關(guān)資源的優(yōu)化配置，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)研究熱點(diǎn)。文章立足于房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析了進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理現(xiàn)狀的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目工程；工程管理；問題；措施

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度不斷加劇，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視起工程管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平的提高，有利于工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升，更能讓房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力得以提升。工程管理，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。強(qiáng)化工程管理，提升工程管理工作的科學(xué)度，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在問題

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作串，還存在著在一些問題，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。例如，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格等等。接下來，我們就來對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題展開幾點(diǎn)分析：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工許可規(guī)定落實(shí)不足

在激烈的行業(yè)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往重視企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者每開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，都希望在最短的時(shí)間內(nèi)完成，從而獲得自己應(yīng)得的利益。這也就使得許多房地產(chǎn)施工單位盡早開工，無視政府部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工檢查工作以及施工手續(xù)的辦理，在施工手續(xù)齊全之前開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是。還有一部分企業(yè)會(huì)利用制度上的漏洞，在辦理完開挖與填坑手續(xù)之后就開始施工，一邊施工，一邊到建設(shè)主管部門辦理施工施可證明。這樣的情況一旦被發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程的施工會(huì)被強(qiáng)制停止，無論是施工單位還是房地產(chǎn)企業(yè)，都會(huì)遭受經(jīng)濟(jì)上的處罰。房地產(chǎn)企業(yè)對于施工許問規(guī)定的忽視，不僅會(huì)影響施工進(jìn)度，損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更不利于企業(yè)自身品牌的樹立。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的準(zhǔn)備工作不到位

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)人員需要對開發(fā)地的地段價(jià)值進(jìn)行分析，了解開發(fā)地周邊的商業(yè)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度。許多房地產(chǎn)企業(yè)對于項(xiàng)目的開發(fā)力度不足，沒有做好工程施工前的準(zhǔn)備工作。比如，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位所掌握的施工技術(shù)資料不足，為了趕工期盲目加快施工進(jìn)度，最終會(huì)因?yàn)闇?zhǔn)備工作不足而造成很大的麻煩。一些施工企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工開始之前，沒有細(xì)致地了解工程管線事務(wù)，也沒有就管線工程進(jìn)行多方商討。技術(shù)信息的缺乏，會(huì)使工程完工后出現(xiàn)使用問題，給社會(huì)大眾帶去很大的居住煩惱。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收工作不合格

工程的驗(yàn)收工作發(fā)生在工程施工之后，但驗(yàn)收工作的質(zhì)量對工程的整體質(zhì)量有重要影響。一些工程管理意識(shí)不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為工程施工完成，就算完工。這些企業(yè)沒有主動(dòng)驗(yàn)收工程的意識(shí)，很容易造成安全隱患的長期存在。為了在最短的時(shí)間內(nèi)得到屬于自己的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)大多期望快速完成工程驗(yàn)收工作。這就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)對工程驗(yàn)收工作重視力度不足，檢查不仔細(xì)的問題產(chǎn)生。直到工程驗(yàn)收完成，還缺少許多驗(yàn)收資料，使工程其它驗(yàn)收手續(xù)不能及時(shí)辦理，使房地產(chǎn)不能按時(shí)交付到消費(fèi)者手里。存在分包現(xiàn)象的房地產(chǎn)工程驗(yàn)收工作更加復(fù)雜，對工程效益的實(shí)現(xiàn)影響更大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施包括：重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理；重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理等等。

（一）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)中的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的最初開發(fā)階段，是開發(fā)難度最大的階段。這個(gè)階段的管理工作，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功率有直接影響。做好項(xiàng)目工程開發(fā)方案制定工作，才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開發(fā)的成功率。項(xiàng)目工程開發(fā)方案的合理性越高，工程的建設(shè)可行性就越高。要促進(jìn)工程建設(shè)可行性的提高，需要做到以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要安排營銷部做好市場調(diào)查工作，調(diào)查的內(nèi)容主要包括開發(fā)地的地段以及周邊環(huán)境，商業(yè)用地與住宅用地的情況等。根據(jù)營銷部的市場調(diào)查結(jié)果，組織各個(gè)部門對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行討論與分析，從施工技術(shù)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值角度去確定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最佳地理位置。在規(guī)劃位置的同時(shí)，要對建筑戶型的要求等級(jí)進(jìn)行規(guī)劃，確定具體建設(shè)的規(guī)劃與數(shù)量。

其次，做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)部門的交流工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)的法規(guī)政策，在最大程度上學(xué)習(xí)地域規(guī)劃的專業(yè)知識(shí)，從而在項(xiàng)目內(nèi)部建立起嚴(yán)格的建設(shè)與施工規(guī)定。在此為指導(dǎo)，在多個(gè)部門的交流中開發(fā)出項(xiàng)目工程的總體規(guī)劃。

最后，要按照國家建筑行業(yè)的法律法規(guī)開展招投標(biāo)工作。呈現(xiàn)最合理的設(shè)計(jì)方案，針對項(xiàng)目工程方案進(jìn)行競標(biāo)。在競標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要特別關(guān)注建筑的布局合理性、實(shí)用性以及美觀性。綜合考慮經(jīng)濟(jì)、外觀、實(shí)用、安全等多個(gè)因素做出最合理的選擇，才能保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的有效落實(shí)。

（二）重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工中的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理內(nèi)容十分龐雜，管理的時(shí)間很長，影響巨大。工程管理工作目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系著工程價(jià)值能否實(shí)現(xiàn)。將工程管理工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的始終，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)要求執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)工作，才能讓工程管理工作得以嚴(yán)格化。

首先，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的合同管理工作。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要與施工企業(yè)就雙方的權(quán)利與義務(wù)簽訂相互制約的施工合同，施工合同的簽訂，是維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目工程管理行為的重要依據(jù)。制訂與簽訂施工合同，是項(xiàng)目工程管理的重要組成部分。建筑行業(yè)法律法規(guī)在施工合同簽訂上提出了一定要求，房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)還要就施工具體情況、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程質(zhì)量等因素敲定具體合作內(nèi)容，給項(xiàng)目工程的順利實(shí)施提供保障。

其次，要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理工作。工程質(zhì)量管理是工程管理必不可少的一部分，質(zhì)量管理工作做不到位，其它管理工作都是無用的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，管理者要建立全局意識(shí)，重視工程質(zhì)量管理工作。從宏觀角度對施工單位以及監(jiān)理單位的管理人員進(jìn)行協(xié)調(diào)，建立一個(gè)質(zhì)量管理團(tuán)隊(duì)，集結(jié)各個(gè)方面的力量來保障質(zhì)量管理工作水平的提升。重視工程監(jiān)理合同的簽訂，明確工程質(zhì)量管理工作人員的管理責(zé)任，確保工程管理者以法律為標(biāo)準(zhǔn)要求工程施工質(zhì)量。特別要關(guān)注房地產(chǎn)施工的關(guān)鍵程序以及重點(diǎn)部分，加強(qiáng)技術(shù)質(zhì)量檢驗(yàn)。只有前一個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能實(shí)施下一個(gè)施工步驟。除此之外，要加大對施工企業(yè)的監(jiān)督力度。堅(jiān)決杜絕分包施工現(xiàn)象的出現(xiàn)，提升施工企業(yè)加強(qiáng)自我監(jiān)督意識(shí)，在技術(shù)與質(zhì)量上提供保障，做好工程驗(yàn)收工，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)利益的最終實(shí)現(xiàn)。

三、結(jié)束語

綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，也讓社會(huì)大眾加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度。做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作，是房地產(chǎn)行業(yè)滿足社會(huì)大眾需求的重要手段，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)生命力的方法。重視管理工作，對施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作進(jìn)行提升，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理在整體上得以提升，服務(wù)于社會(huì)發(fā)展。

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