淺談房地產項目風險管理

易軍

摘 要 房地產行業一直都是高風險行業，本文運用層次分析法進行房地產項目的風險識別、風險評價以及風險防范，研究房地產風險管理的過程。

關鍵詞 房地產行業;風險管理;層次分析法

盡管在當前比較寬松的房地產行業環境之下，房地產企業的發展勢頭良好，但是由于風險的客觀存在性，房地產企業必然會面臨一系列風險，本文以房地產項目為研究對象，分析其風險管理的一般過程。

1房地產風險管理概述

1.1 風險管理相關概念

“風險”一詞最早出現在保險行業，從某種意義來講，風險是一種概率事件，即當事件以一定的概率發生之后，可能會造成一定的損失。風險包括兩個方面，即事件發生的概率以及可能存在的危害性。

美國國防部將風險管理定義為“風險管理是指應付風險的行動或實際做法，包括制定風險問題規劃、評估風險、擬定風險處理方案、監控風險變化情況和記錄所有風險管理情況”。我國學者通常認為，所謂的風險管理是指風險識別、風險評價、風險控制、風險監督等一系列環節的組合體。

房地產項目風險管理的定義并沒有統一，通常情況下認為房地產項目風險管理是將項目管理的經驗在房地產開發項目中實施的過程，在此過程中將可能導致項目風險的因素通過一定的手段識別、評價并加以控制，從而將損失避免或者降到最低。

1.2 房地產項目風險管理的內容

房地產項目開發是一個復雜系統的過程，其風險管理更是具有影響因子多，關系錯綜復雜的特點，在我國，通常認為房地產項目風險管理的過程包括風險識別、風險評估、風險防范三個階段，具體內容如下。

（1）房地產開發項目的風險識別。房地產項目風險識別就是指識別項目開發過程中存在的風險因子，通常包括以下幾個方面的內容。第一，收集相關信息，對整個項目進行深入的了解;二是確定風險的主要因素;三是要量化、細化風險的級別。現在比較常用的分析方法，包括 環境分析法、專家調查法、德爾菲法、情景分析法、頭腦風暴法等風險識別技術。

（2）房地產開發項目的風險評價。用定性和定量相結合的方法對識別出來的風險進行判斷評級的過程。其重點是對風險因素發生的概率以及損失進行定量分析和等級劃分，以此判斷哪些風險發生的概率較大，哪些風險不可接受。

（3）房地產開發項目的風險防范。風險防范并不是完全避免風險，風險是不可能完全避免的，風險防范的額重點是將風險發生的概率降到最低，風險發生后將損失降到最低[1]。

房地產項目風險管理就是風險識別、風險評價、風險防范的過程。

2房地產項目風險識別

風險管理的第一步就是進行風險識別，風險識別是風險管理的基礎，本文首先分析了房地產項目可能的風險因素，在此基礎上運用專家分析法識別項目的風險事件。根據前人研究的成果，房地產項目建設的過程風險管理過程中遇到的風險因子，包括政策風險、市場風險、財務風險、管理風險，根據德爾菲法，得出具體的風險事件如下。

2.1 市場風險

市場風險是任何一個存在買賣關系的項目不可能避免的風險，其核心體現了市場供需的關系，因此，所有可能引起供需變化的因素都會影響到市場風險的大小，包括地方經濟狀況、人口因素、居民收入、政策變動等等，從市場的角度來講，影響市場風險的因素無非就是價格、競爭情況，因此，市場風險因素包括的風險事件有價格風險、競爭風險。

2.2 管理風險

管理風險也是房地產項目開發面臨的重要風險之一，管理效率低下，從而影響到項目的生產、安全、效率等等。管理風險的影響因素很多，管理失職可能造成的危害也不小，影響項目建設效率，造成不必要的成本等等，都有可能因為管理失職而產生。管理風險包括安全管理風險、質量管理風險以及管理效率風險。

2.3 財務風險

財務風險是房地產項目的另一個重要的風險因素，房地產項目投資需要的資金量巨大，投資周期長，資金回籠慢等都可能會帶來風險，甚至有可能因為一個項目的投資失敗導致開發商資金鏈斷裂。因此，財務風險包括融資風險、資金鏈斷裂風險、資金回籠風險。

2.4 政策風險

宏觀政策調控對于房地產行業的影響毋庸置疑，宏觀調控政策的變化可能會影響供需變化、價格變化等，這些都可能給房地產項目帶來風險。除此之外，當地政府的一些政策也會對項目造成風險。政策風險包括宏觀調控風險以及地方政策變動風險。

根據以上風險識別，房地產項目面臨的風險包括價格風險、競爭風險、安全生產風險、質量管理風險、管理效率風險、融資風險、資金鏈斷裂風險、資金回籠風險、宏觀調控風險、地方政策變動風險等10項風險事件[2]。

3房地產項目風險評價

根據上一節風險識別的結果，本節運用層次分析法進行風險評價，風險評價是將風險事件進行分級量化的過程。

3.1 風險評價模型的建立

如表1所示。

3.2 判斷矩陣構建

通過專家對各風險因子進行重要性判斷，整理后得出房地產項目風險因子的判斷矩陣如表2所示。

首先簡要介紹下表2數據的意義。

Ri代表橫坐標，Rj代表縱坐標 ，當Rij=1時，則表示Ri、Rj一樣重要，當Rij=3時，表示Ri比Rj重要一點，以此類推，當Rij=7時，則表示Ri比Rj最重要，同理，2、4、6等代表數字大小正相關的重要程度，數字越大，表示Ri比Rj越重要，反過來，這些數字的倒數，即1/2、1/3…到1/7，代表Rj比Ri的重要程度，分母越大，代表Rj比Ri更加重要。

根據此表可以計算出四個風險因子的權重分別為0.539、0.146、0.253、0.063。根據計算，可以得出市場風險的影響最大，財務風險的影響次之，管理風險的影響第三，政策風險的影響最小[3]。

4風險防范

根據風險評價的結果，進行風險防范，市場風險防范最重要，財務風險防范次之，風險防范是對風險因子和風險事件提出針對性的解決措施。

4.1 市場風險防范

市場風險是項目可能存在的最大風險，也是項目最需要重視的風險因子，房地產項目市場風險防范要做好如下幾點：

（1）進行準確的市場調查和定位。房地產是典型的買方市場，滿足市場需求是項目的生命線，只有了解市場需求，提供市場需求的產品，項目才能擁有市場競爭力，市場風險的防范才能夠有效，房地產項目需要在市場調查的基礎上找準項目的定位，才能夠將市場風險最小化。

（2）價格定位準確。價格消費者最看重的因素之一，價格風險也是裕馨花苑項目最大的風險之一，因此，做好價格定位，不僅可以獲得消費者的青睞，也能夠最大限度的防范價格風險帶來的危害。

4.2 財務風險防范

財務風險是房地產項目的主要風險之一，房地產項目具有投資大，周期長，資金回籠慢的特點，因此財務風險也較大，房地產項目的財務風險防范有以下幾個方面。

（1）合理融資。中小房地產企業最重要的事件之一就是融資，資金來源自籌資金，其他都需要通過融資來完成，一般情況下，自籌資金和融資的比例不宜低于1：1，一旦低于1：1，說明項目所需資金的大部分需要融資，財務風險必將大增。

（2）預算管控。財務預算管控是應對財務風險的關鍵，應該在項目建設的開始階段，做好項目建設、融資、現金流來源、現金流支出等全方面預算，包括做好融資計劃、償還計劃、資金使用計劃，需要注意的是，這些計劃都要轉換成可以量化的指標，管理者要可以看到計劃的進度和目標完成的程度，以適時地調整計劃和做好應急處理措施。

（3）加強成本控制管理。房地產開發必然要考慮投入產出比，在產出確定的前提下，效益的提高就是要加強項目成本的控制。

4.3 管理風險防范

管理風險是房地產項目的另一個主要風險，管理風險大部分是由于管理不善所導致，房地產項目管理風險防范需要注意以下幾點：

（1）加強安全生產管理。安全生產是項目建設的基礎，安全生產管理主要包括做好安全管理計劃、制定安全生產目標、明確安全生產責任、進行安全生產培訓、提高安全管理意識、做好安全應急措施等方面[4]。

（2）加強質量管理。質量是項目的生命線，加強質量管理是應對質量風險的關鍵，質量風險防范是在生產施工期間做好質量管理，派出質量監管員參與項目的質量管理中，進行質量管理決策，防止質量事故的發生。

（3）培養優秀的管理團隊。優秀的管理團隊是管理效率提高的基礎，只有建立了優秀的管理團隊，才能提高管理效率，避免因管理失誤而造成的損失。優秀的管理團隊應該包括優秀的管理人員、合理的組織結構、良好的企業文化以及現代化的科學管理理念。

4.4 政策風險防范

無論是國家宏觀調控政策還是地方政策，都可能產生一定的風險，認真研究政策的變動，及時進行政策解讀和應對，對于房地產項目的風險防范意義重大。

（1）建立國家政策解讀機制。國家政策變動頻繁，房地產企業為了防范政策風險，就要建立國家政策解讀機制，及時把握國家政策變動，應時而動，在市場競爭中獲得先機。

（2）注意與地方政府關系的建立。在我國，政治資源是最大的資源，建立和政府的關系可以省去很多不必要的麻煩，尤其是房地產企業，對于政府的依賴更大。我國地緣遼闊，在中央政府政策之下，地方政府通常會根據當地的特點，對政策進行地方性質的解讀，制定地方實施細則，因此房地產企業需要建立起和地方政府的關系，爭取第一時間獲得政策實施細則的內容，提前做好政策風險防范措施[5]。

5結束語

房地產項目的風險是客觀而普遍存在的，但是其中一些不必要的風險則可以通過統籌管理進行規避，通過本文的研究，對房地產項目風險進行識別、評估、防范，為房地產開發企業風險管理實踐提供借鑒。

參考文獻

[1] 賈花萍.灰色理論在房地產投資項目風險評價中的應用[J].電子工程設計，2012，20（18）：16-17.

[2] 李素紅.房地產開發企業融資風險識別與控制研究[M].北京：經濟科學出版社，2013：33.

[3] 康雅瓊.基于模糊綜合評價法的房地產項目風險評估研究[J].重慶科技學院學報，（社會科學版），2018，（2）：33.

[4] 鐘榮桂.中國經濟新常態與房地產市場風險防范[J].現代管理科學，2017，（4）：6.

[5] 李秀梅.房地產資金風險分析與控制問題研究[J].時代金融，2017，

（1）：218.