裝飾裝修施工管理在精裝修樓盤中的應用研討

李江濤

摘 要 精裝修樓盤避免在裝修施工階段對已有建筑構件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗。能夠規范裝飾裝修市場，降低環境污染的風險。本文對裝飾裝修施工管理及應用進行了分析探討。

關鍵詞 精裝修；住宅樓；施工管理

前言

精裝修樓盤，顧名思義，就是房產在交付與客戶時，已完成內部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家具、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發、電視柜，空調、燈具，開關插座等等。客戶入住時，僅需要配備部分家用電器（視開發商開發樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開發商配有家用電器）和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。

1 精裝修樓盤的特點

（1）一步到位，省時、省力、省心，拎包入住，有效地節約了購房者的時間。

（2）低碳環保，更符合現代人的生活理念。精裝房有效避免了裝修帶來的二次污染、噪音等諸多不利因素。

（3）性價比高。充分發揮了集約化采購的優勢，降低了采購費用，相比家庭裝修，能節約材料、能源，降低成本。建設部曾測算發現，由開發商統一組織裝修一次到位比市民自己裝修要節省至少30%的費用。總體對比，精裝房性價比更高。

（4）精裝房一條龍服務的模式，有效降低了家庭裝修帶來的質量、安全風險。大多數購房者并不具備裝修方面的專業知識。而有經驗的開發商在精裝修住宅方面能比購房者更關注到細節，在方案設計和工程質量方面更有品質保障，也為業主節省了寶貴的時間。

（5）在購房時業主購買了精裝修房，無須再投入資金進行裝修，等于是業主向銀行申請了裝修部分的優惠利率貸款[1]。

當然，精裝房在現階段的發展不可避免地存在一些問題：

（1）選擇模式和風格比較少，進到每一戶就像宿舍樓的感覺。只有靠軟裝來體現自己的風格。

（2）個別開發商出于經濟考慮，選擇的裝修隊伍良莠不齊，材料質量把關不嚴。房屋表面華麗卻隱患重重，入住以后出現種種毛病令人頭疼。

（3）購房者無專業裝修測評能力，不具備精裝房鑒別能力。

2 精裝房工程管理的難點

（1）專業分包施工協調難度大：精裝修工程涉及的單位多，包括土建單位、水電安裝單位、裝修單位等等；交叉施工多，現場管理、協調工作量大。

（2）設計與施工協調難度大：裝修施工階段，往往會暴露許多原設計不當或原施工工藝偏差問題，不可避免的需要進行設計變更或返工，影響工程質量與施工進度。

（3）影響精裝修工程質量的因素多：尤其是材料設備選用與施工工藝選擇，質量控制必須從精裝修深化設計圖紙與施工組織設計（或施工方案）的審查抓起，必須有充分的預控措施，減少乃至杜絕在施工階段出現因設計缺陷（錯、漏、碰、缺）或施工工藝錯誤（缺乏可操作性）造成工程質量缺陷，甚至使用功能不能完全滿足設計要求等問題發生[2]。

3 精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理

3.1 施工進場前現場協調

精裝修施工單位進場前，甲方的現場管理人員需要協調其與土建施工單位的相關事宜，協調場地移交。移交的現場必須嚴格按要按國家相關規范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現很多問題。

3.2 圖紙會審和設計交底

現場管理人員在正式開工實施之前，需要協同監理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監理單位會后形成相關會議紀要并送各方簽字確認[3]。

3.3 施工進度管理

精裝修施工單位進場后，房地產公司現場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監理單位根據合同總工期，土建移交情況來確定關鍵節點。精裝修施工單位根據關鍵節點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、入戶門、戶內門進度安排、乳膠漆、壁紙的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運輸的效率；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復雜的木作業的進度；⑤主要材料的供應。

3.4 施工過程質量管理

從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要。現場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現場交底，未進行交底的不能進場施工。常見質量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質墻板裂縫、不同材質結合處的裂縫等等。②小業主比較關心的衛生間、廚房尺寸等，一定要認真復核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關注，要做好試水實驗。精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質量，而不重視成品保護，實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質量的關鍵環節，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查[4]。

4 結束語

隨著住宅開發的工業化標準化進程的加快，精裝修樓盤將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。精裝修住宅項目是一項非常復雜的工程，現階段的工程質量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質量檢驗，沒有進行系統化的預防和管理。以高水準的專業室內設計和裝修，進行統一的完全精裝修，形成貫穿項目開發全過程的工程質量體系管理，將是房地產公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質量，保障業主的合法權益。

參考文獻

[1] 徐璐.探析房地產精裝修設計管理[J].現代裝飾（理論），2014，（7）：255.

[2] 蔡結生.淺談精裝修工程現場管理[J].建材與裝飾：中旬，2015，（4）：

50-52.

[3] 牛凱.論精裝修工程現場管理應注意的若干問題[J].科技風，2016，

（9）：101.

[4] 林茶花.淺談精裝修工程現場管理[J].中華民居：學術刊，2017，（07）：

402-403.