三四線城市房地產市場影響因素分析

程翠青

摘 要：近年來，我國房地產市場價格持續飆升、房地產庫存高企、空置率居高不下等問題日益凸現，已經成為學術界、企業、政府和媒體關注的重點。本文以渭南市為例，對影響房地產市場的相關因素進行深入探討，并提出相關建議。

關鍵詞：房地產市場；三四線城市

中圖分類號：F832.39 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0017-2018（6）-0080-03

自20世紀80年代住房制度改革以來，我國房地產市場飛速發展，逐漸成為國民經濟的支柱產業，對經濟的穩定持續發展至關重要。但目前，在房地產市場繁榮發展的背后，房地產價格持續飆升、庫存居高不下等問題日益凸現，引起了全社會關注。為遏制房價快速上漲，維持房地產市場健康發展，一二線城市相繼出臺了一系列房地產調控政策，在很大程度上抑制了房地產市場的投機性需求和房價的快速上漲趨勢。部分三四線城市受各項房地產新政影響，房地產市場出現新變化，如渭南，作為西安周邊的三線城市，2017年房地產市場也迎來新局面。

一、房地產市場發展現狀

渭南市作為三四線城市之一，具有交通便利，鄰近省會中心城市的地理優勢，受西安房地產市場發展影響，渭南市房地產市場也發生了較大變化。從2017年房地產市場數據可以看出，主要呈現出三大特點：

（一）房地產市場“逆勢回暖”，房企投資熱情高漲

隨著市場需求的持續增長，渭南市房地產市場逐漸回暖，房企投資熱情高漲。從開發投資來看，截至2017年末，渭南房地產開發完成投資113.81億元，同比增長17.4%，占全市固定資產投資總量的4.24%，對固定資產增長貢獻度為3.76%，高出上年末3.78個百分點，助推地區經濟持續增長。從施工面積來看，2017年全市房企累計施工面積1177.52萬平方米，較上年末增加80.7萬平方米，同比增長7.36%，高于去年同期4.56個百分點，房地產企業開施工速度加快。2017年，在眾多城市房地產市場普遍下行趨勢下，渭南房地產市場卻逆流而上，房地產開發投資明顯回暖升溫。

（二）房地產市場“銷售火爆”，房價持續攀升

2017年以來，受部分城市限購限貸等房地產調控政策的刺激，渭南市房地產市場銷售總體趨旺。從銷售量來看，市場銷售趨旺。全年商品房銷售面積206.49萬平方米，同比增長18.3%，較上年同期提高39.4個百分點；商品房成交量也飛速上漲，月份均維持在600-700套之間，全年成交總量約為8287套。部分高品質樓盤因銷售火爆甚至采取排號認籌模式，開盤日銷售成績喜人。從銷售價格來看，渭南商品房價格持續攀升。據統計，12月末商品房銷售均價為4207元/平方米，較年初增長686元/平方米，同比漲幅1月-10月基本維持在200元/平方米，11月開始大幅提升，漲幅高達750元/平方米，個別樓盤銷售價格一舉突破5000元/平方米，如上上國風·東府1號、豪潤公園天下、碧桂園等。

（三）房地產市場“供不應求”，去庫存效果顯現

自2017年初以來，渭南諸多房企項目陸續開盤，產品推出層出不窮。從竣工面積來看，全年商品房竣工面積138.47萬平方米，較年初增長100.16萬平方米，較去年同期減少24.79萬平方米，下降15.18%；從供應套數來看，2017年渭南樓市共獲證樓盤27個，新增供應商品房13028套，供應面積162萬平方米。雖然市場新品供應不斷，但由于市場需求旺盛，銷售面積在3月之后超過當月新增供應面積，房地產市場供不應求，直到12月大量房源入市，銷售與供應比才回歸正常，導致商品房庫存總體出現下降。據統計，12月末渭南市商品房待售面積113.03萬平方米，待售面積較上月減少3.94萬平方米，較上年同期減少19.83萬平方米，同比下降14.9%，商品房待售面積量速齊減，去庫存成效顯著。

二、房地產市場影響因素分析

2017年渭南房地產市場產銷兩旺，房價一路飆升，預計今年渭南整體房地產市場仍將保持平穩增長態勢。據調查，渭南房地產市場的發展主要是受以下因素影響：

（一）大城市購房政策收緊，市場需求向小城市轉移

2017年二季度伊始，西安房地產調控力度不斷加大，一方面是“限購、限貸”等政策逐漸升級，導致不滿足購房條件的人口資源回流，市場需求向周邊三四線城市轉移。渭南作為西安近鄰，也受政策刺激，房地產市場需求不斷升溫。另一方面是2017年西安房地產市場均價從6600元/平，一路上漲至1.1萬元/平，漲幅高達2倍，“買漲不買跌”的購房心理也拉動了西安周邊區域購房者的購房熱情。

（二）去庫存政策落實，市場潛力充分挖掘

為促進三四線城市房地產去庫存，渭南市政府積極貫徹落實相關政策要求，從信貸、貨幣補貼等多方面鼓勵購房，不斷挖掘市場潛力。諸多開發商積極調整政策，將首付比降至20%，并推出六千抵兩萬、一萬抵三萬、九八折等多種優惠政策吸引購房者，寬松的購房環境為購房需求的釋放提供了保障。同時，為加大房地產去庫存，渭南市政府鼓勵采用貨幣化方法對棚戶區改造居民進行轉移安置，刺激居民消費，帶動房地產市場需求量的增加。

（三）城市拆遷改造加速，剛性購房需求增加

近年來，渭南市以建設“宜居宜游、富美臨渭”為目標，加速推進城市建設改造。2016年渭南市政府對廣場南路、市二院、老貨運中心站片區進行拆遷，2017年對17個區域進行了棚戶區改造，持續大規模的拆遷改造工程催生了大量的購房需求，導致涌入市場的購房者不斷增加，帶動渭南樓市活躍。同時，拆遷補償的貨幣化安置將房子變成錢，增加居民實際購買力，居民進入房地產市場又將錢變成房子，釋放剛性需求，為渭南房地產市場帶來消費紅利。如2017年上半年涉及拆遷的戶數約10129戶，其中貨幣補償安置戶數4955戶，占比高達48.9%，這些拆遷戶為市場現房銷售提供了很好的契機。

（四）居住要求改變，改善性住房需求增長

近年來，隨著生活和收入水平的提高，居民的住房需求發生了一些變化。一方面居民對居住環境的要求越來越高，老舊小區因供暖等基礎設施不全、交通不便、綠化不足、安全等級低等已經無法居民滿足要求，而設施齊全、環境優美的高品質住宅成為居民住房首選，改善性住房需求增加。另一方面隨著2016年二胎政策的全面放開，許多居民家庭增添二胎，家庭成員增多，住房需求逐漸從兩室向“大中戶型”轉型，對小三、四室住宅的需求不斷增加，拉動“大中戶型”住宅價格不斷攀升。

（五）品牌房企強勢入駐，市場活力被激發

2016年之前，渭南房地產企業以本地開發商為主，企業規模不大，商品房產品同質化嚴重，導致房地產市場缺乏競爭力。而2016年大型房企陸續入駐，改變了渭南樓市本地企業一家獨大的局面，為市場注入活力。一是購房者對大型開發商的品牌和產品品質信賴度較高，愿意用較高的價格換取高品質的產品，所以隨著品牌房企產品的不斷加推，市場樓盤品質逐漸被拉高，帶動房價也持續攀升；二是外來品牌商的進入加劇了市場競爭，本地開發商面對強勁的“外來者”之時，會更加注重自身品質的發展，創造更優質的樓盤項目，提供更便捷的銷售服務來贏取渭南購房者的心，從而將帶動渭南樓市質量整體水平的提升，為房價提供了釋放空間。

三、房地產市場發展存在問題

（一）區域分化嚴重，市場存在結構性差異

從投資來看，各縣市區房地產投資差異顯著。據統計，2017年投資排名前三的縣區分別為臨渭區、韓城市、富平縣，占比分別為56.5%、21.3%和10%，合計投資額為100.13億元，占全市總投資的88%；排名后三的縣區為潼關縣、華州區、高新區，占比為0.2%、0.3%和0.9%。從項目來看，房地產項目分部不均衡。2017年全市在庫房地產項目177個，其中項目最多為臨渭區64個，占比36.2%，最少為潼關縣，占比僅0.56%；而臨渭區項目中超億元項目54個，超5億元項目21個，超10億元項目9個，占全市比重分別為40.9%、46.7%和64.3%，大規模項目較多。從銷售看，2017年市場銷售較好的三個區域為臨渭區、韓城和大荔，占比分別為32.8%、29.3%和10%，累計占全市總銷售面積的72%；銷售較差的縣區為華州區、潼關縣和華陰市，占比分別為0.7%、0.8%和3%，市場差異較大。

（二）融資渠道不暢，行業資金來源收緊

據調查，2017年渭南市房地產開發企業到位資金94.58億元，同比下降2.1%，低于同期4.5個百分點，企業資金量收緊。從資金來源看，房地產企業國內貸款和自籌資金趨緊，同比大幅下降，而以定金預收款為主的其他資金保持穩定增長。其中：國內貸款1.67億元，同比下降72.5%，占到位資金比重為1.8%，較上年同期下降4.8個百分點；自籌資金共41億元，同比下降15.7%，占到位資金比重為43.4%，較上年同期下降7個百分點；定金及預收款為32.44億元，同比增長53.1%，占到位資金的比重為34.3%，高于上年同期12.4個百分點。可以看出，以房屋銷售為主的定金及預收款正在成為企業資金來源的渠道，從金融機構進行融資的規模持續下降，融資渠道較為單一。

（三）商用房去化周期長，去庫存壓力仍較大

截止2017年末，渭南市商品房待售面積中住宅待售面積66.7萬平方米，商業營業性用房待售面積31.24萬平方米，其他待售面積7.67萬平方米，分別較上年末減少6.4、7.78和6.44萬平方米，辦公樓待售面積為7.42萬平方米，較上年末增加0.78萬平方米。按照2017年商品房月均銷售面積測算去化周期，住宅去化周期約為4.74個月，商業營業性用房去化周期為12.22個月，辦公樓去化周期為21.8個月，其他用房去化周期最長需要32.3個月，非商品房去化周期均較長，去庫存壓力仍較大，需要重點關注。

四、促進房地產市場發展的對策建議

一是加大行業調控統籌力度。政府應允許各縣區根據實際，進一步出臺差異化調控政策，對去庫存進展較慢的區域，加大激勵力度，并嚴格限制土地供應；同時要督促各縣區結合地方發展規劃，加強對商品房分區域、分類別的調控和引導。同時要建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障的兩個體系，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，推動住房回歸居住屬性。

二是多渠道消化現有商品房庫存。加大非住宅商品房去庫存激勵力度，引導有條件的房地產企業將待售商品房向養老、租賃等新興業態轉化；鼓勵企業將辦公樓等非住宅商品房轉為自有物業，支持房地產開發企業向“租售并舉”投資模式轉變。鼓勵各地結合公租房改革，將符合條件的商品房轉為公租房、安置房和保障房，或者由政府對商業辦公、公寓房等先買后租，擴寬現有庫存消化渠道。

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Abstract： In recent years， the problems such as the continuous rise of the price of the real estate market， high inventory of the real estate and high vacancy rate etc. have been increasingly protruding， and also has become the attention focus of the academic， enterprises， government and the media. Taking Weinan city as an example， the paper makes an in-depth discussion on the factors affecting the real estate market and puts forward relevant suggestions.

Keywords：the real estate market；third-tier and Fourth-tier Cities

責任編輯、校對：張宏亮