論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的完善

黃雪琳

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)逐漸在人們的日常生活中占據(jù)著極為重要的地位。經(jīng)濟(jì)水平的提高大大豐富了人們的生活，居民手中所掌握的不動(dòng)產(chǎn)也逐漸增多。由于不動(dòng)產(chǎn)自身的特殊性，在進(jìn)行變動(dòng)時(shí)必須以法定公司的方法進(jìn)行，以此賦予不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的法律效力。目前，世界大部分國(guó)家的物權(quán)法多是在登記制度下促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的變更。為了有效促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)變更工作的順利進(jìn)行，必須優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記制度，增強(qiáng)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)威和公信力。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記審查制度；完善與發(fā)展

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）21-0015-02

1 前 言

不動(dòng)產(chǎn)主要是指無(wú)法移動(dòng)或者一經(jīng)移動(dòng)便會(huì)大大損耗其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)與物品。不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)擁有者通過正規(guī)的權(quán)利申請(qǐng)，并經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)認(rèn)可而變更實(shí)際擁有者無(wú)權(quán)利的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度是保證不動(dòng)產(chǎn)交易順利進(jìn)行的重要保障，它也是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的有力武器。為了更好促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的順利進(jìn)行，我國(guó)還制定了一系列法律法規(guī)，更好保證不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，使其有法可依、有法必依。現(xiàn)階段，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度仍處于發(fā)展階段，在該方面我國(guó)也積極吸收借鑒西方國(guó)家的先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)我國(guó)的實(shí)踐與實(shí)際情況，有針對(duì)性的加強(qiáng)該方面的立法工作。由于不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性，所以在確定審查制度時(shí)要盡可能減少登記中的失誤行為。若是將不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)登記錯(cuò)誤，則會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，這也是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大阻力，所以要及時(shí)找出不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的不足之處，竭力彌補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的完善與發(fā)展。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度中存在的主要問題

2.1 審查方式存在問題

一方面，主要表現(xiàn)為審查方式不明確。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記審查主要有形式審查與實(shí)質(zhì)審查兩大方面。就形式審查而言，登記機(jī)構(gòu)必須要對(duì)申請(qǐng)人員所提供的諸多資料進(jìn)行嚴(yán)格審查，但是形式審查為包含檢查資料的真實(shí)有效性。實(shí)質(zhì)審查是指負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)要對(duì)申請(qǐng)人員提交的材料進(jìn)行審核，檢驗(yàn)治療的真實(shí)性與有效性，保證資料中沒有虛假錯(cuò)誤信息。形式審查與實(shí)質(zhì)審查存在互補(bǔ)關(guān)系，兩者各有千秋，在實(shí)際運(yùn)用過程中要分情況而言。但是從法律角度來(lái)看，我國(guó)法律法規(guī)并沒有明確指出在進(jìn)行登記審查時(shí)要統(tǒng)一采用形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，這個(gè)問題也一直存在爭(zhēng)議，法律方面審查制度的不明確也是影響不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度順利進(jìn)行的一大重要因素。在不同的實(shí)施過程中，不同地區(qū)、不懂機(jī)構(gòu)申請(qǐng)模式不一致，而對(duì)于審核的要求也寬嚴(yán)不一，且受各種客觀因素的影響，不動(dòng)產(chǎn)登記的整體質(zhì)量參差不齊，這也大大影響了登記制度的權(quán)威性與公信力。

2.2 缺乏專業(yè)技術(shù)型人才

不動(dòng)產(chǎn)登記審查過程較為繁瑣復(fù)雜，其中所涉及的知識(shí)內(nèi)容也較為廣泛，所以這就要求相關(guān)登記人員必須掌握多方面的理論知識(shí)，這樣才能更好面對(duì)登記工作中的諸多挑戰(zhàn)。但是現(xiàn)階段，許多登記機(jī)構(gòu)沒有形成統(tǒng)一有序的整體，登記人員也缺乏專業(yè)理論知識(shí)的熏陶，對(duì)相關(guān)知識(shí)也是一知半解，特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記人員，由于所處地區(qū)發(fā)展水平的制約，其知識(shí)水平與綜合能力普遍較低，難以滿足現(xiàn)實(shí)工作的發(fā)展需要。所以全面提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員的專業(yè)能力與水平也是發(fā)展中急需解決的問題。但是不動(dòng)產(chǎn)登記工作所涉及的內(nèi)容實(shí)在是太為豐富，登記人員要熟練掌握多種學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，這種學(xué)習(xí)過程是漫長(zhǎng)的，不可能一蹴而就，所以在培養(yǎng)專業(yè)人才方面要花費(fèi)較多時(shí)間與心血。

2.3 沒有建立起完善的登記審查管理體系

不動(dòng)產(chǎn)登記的整個(gè)工作較為繁瑣復(fù)雜，但是相關(guān)的管理負(fù)責(zé)部門不集中，各部門之間由于過于分散使其在信息共享方面存在許多問題。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)交易過程中要保證物權(quán)變動(dòng)信息的透明度，但是在實(shí)際操作中相關(guān)信息的公開力度不足，也使不動(dòng)產(chǎn)登記審查工作無(wú)法受到正常的監(jiān)督與監(jiān)管，大大影響了交易市場(chǎng)的正常運(yùn)行與市場(chǎng)秩序。不動(dòng)產(chǎn)的信息公開是推動(dòng)物權(quán)信息變動(dòng)的重要舉措，這樣也可以有效提高信息登記的公信力，但是我國(guó)在該方面發(fā)展上仍存在較大問題。除此之外，一些不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利所有人保護(hù)自身利益的意識(shí)不強(qiáng)，相關(guān)部門單位也沒有明確的條文規(guī)定去有效保護(hù)所有人的合法權(quán)益。登記查詢程序的不合理也是影響不動(dòng)產(chǎn)登記的重要因素，許多查詢程序所包含內(nèi)容較少，一般僅包含土地資料、房屋資料等內(nèi)容，而對(duì)于更詳細(xì)的信息這很難搜查到，登記程序不嚴(yán)謹(jǐn)且沒有明確的說(shuō)明，大大影響了不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的整體質(zhì)量。

2.4 沒有形成統(tǒng)一有序的登記審查機(jī)關(guān)

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查機(jī)關(guān)分布的較為分散，且根據(jù)登記的內(nèi)容、屬性和特點(diǎn)分別歸屬于不同的政府部門，物權(quán)所有者在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)往往要幾經(jīng)波折，辦理程序麻煩且繁瑣。這種登記模式嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)登記審查工作的工作效率與水平，同時(shí)也影響著登記信息資料的科學(xué)性與嚴(yán)謹(jǐn)性，而當(dāng)事人在辦事過程中也會(huì)受到各種因素的干擾，一定程度上損害了物權(quán)登記者的合法權(quán)益，甚至?xí)鹨幌盗械募m紛。雖然后來(lái)我國(guó)推出《不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條例》以解決該方面的問題，但該條例中仍沒有明確指出不動(dòng)產(chǎn)登記工作歸屬于哪一個(gè)部門，所以難以建立起統(tǒng)一有序的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

3 如何推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的完善與發(fā)展

3.1 逐步建立起統(tǒng)一有序的登記機(jī)構(gòu)

雖然不動(dòng)產(chǎn)登記方面仍在完善發(fā)展，但仍沒有明確指出該有哪個(gè)部門負(fù)責(zé)，這也是社會(huì)各界紛紛爭(zhēng)論的一大焦點(diǎn)。要想晚上不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度的完善與發(fā)展，就要逐步建立起統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，一定程度而言，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該歸屬于行政機(jī)構(gòu)。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度非司法行為，其更接近于行政行為。另一方面，進(jìn)行登記是對(duì)所有者的一種尊重，若是有登記錯(cuò)誤的信息與治療，可以通過正規(guī)的審查程序進(jìn)行糾正。

3.2 進(jìn)一步提高登記人員的綜合素養(yǎng)

不動(dòng)產(chǎn)登記審核是一項(xiàng)要求較高的工作，所以在登記過程中工作人員也發(fā)揮著極為重要的作用。一方面，由于登記工作所涉及的內(nèi)容極為廣泛，所以，登記人員要具備較高的專業(yè)知識(shí)水平和綜合素養(yǎng)。登記人員必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力充實(shí)自己，學(xué)習(xí)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容與知識(shí)，提高自身的專業(yè)技術(shù)水平，更好推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記審查工作的順利進(jìn)行。另一方面，要提高登記審查人員的資質(zhì)要求。在國(guó)外，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的入職門檻較高，德國(guó)要求登記人員必須通過司法考試且有兩年以上的工作實(shí)習(xí)期，我國(guó)在機(jī)構(gòu)單位在招聘時(shí)也要提高準(zhǔn)入門檻，進(jìn)一步優(yōu)化登記人員的綜合素質(zhì)。

3.3 完善登記信息公開制度

在不動(dòng)產(chǎn)登記審查方面，我國(guó)許多地區(qū)的公開度與透明度仍不足，這樣對(duì)登記審查工作的順利開展也有較大影響。所以要加強(qiáng)對(duì)登記審查的管理，優(yōu)化登記信息公開制度，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)公開物權(quán)交易中所包含的具體信息。另一方面，可以設(shè)置一個(gè)有效的平臺(tái)作為公布不動(dòng)產(chǎn)登記情況的地方，相關(guān)當(dāng)事人在處理問題時(shí)也可以根據(jù)該平臺(tái)及時(shí)了解相關(guān)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的透明度，提高工作的質(zhì)量與嚴(yán)謹(jǐn)性，也可以有效保護(hù)所有者的合法權(quán)益。

4 結(jié) 語(yǔ)

在完善不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度時(shí)，要廣泛借鑒西方先進(jìn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)整作用。要根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記審查中的不足之處，并及時(shí)解決，逐步構(gòu)建起良好的市場(chǎng)秩序，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，保護(hù)權(quán)利人的有效權(quán)益，完善管理發(fā)展模式，提高不動(dòng)產(chǎn)登記審查工作的嚴(yán)謹(jǐn)性，加強(qiáng)對(duì)登記人員的教育與培訓(xùn)，保證其以良好的精神狀態(tài)推動(dòng)工作進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]符澤民.不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究[D].華中師范大學(xué)，2011.

[2]王利明.試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善.民商法研究（第5輯）.

[3]王效賢.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究.中國(guó)法院網(wǎng).

收稿日期：2018-6-21