淺議不動產測繪的關鍵技術

摘 要：目前，我國各省市已成立了不動產登記機構，各相關職能已基本整合到位，但在不動產登記機構業務受理、審核前，測繪工作必不可少。為了確保不動產登記業務順利進行，應遵循我國國情，設置不動產測繪相關標準，把握測繪關鍵技術，提高不動產測繪水平，為我國不動產登記發展奠定重要基礎。

關鍵詞：不動產；測繪管理；關鍵技術

中圖分類號：P271 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）21-0223-02

1 不動產測繪關鍵技術概述

在不動產測繪工作中，只有掌握關鍵技術，才能提升不動產測繪工作的精度。筆者結合多年的工作經驗，總結不動產關鍵技術如下：①不動產測繪成果的平臺建設；②不動產測繪的數據標準；③不動產測繪的支撐技術，具體的技術框架如圖1所示。

2 數據內容與指標

一直以來，房產、土地等部門一直都是利用各自的技術方法和標準進行不動產管理，各個部門之間的數據存在沖突，數據之間的格式也存在差異，為不動產的登記造成不便。為了做好我國的不動產工作，必須采取措施，構建一套統一的數據表達模式和數據分類體系，本文從表達模式、要素分類、分類編碼和屬性分類四個方面展開論述。

2.1 要素分類

在要素分類中，必須遵循系統性和科學性的原則，系統性指的是要將各個要素之間的繼承性、行業之間的協調性和相關性完整的反映出來，還要反映出不動產測繪的層次感；科學性主要可以客觀的反映不動產要素的最穩定、最主要的信息特征。

2.2 分類編碼與屬性分類

在不動產測繪工作中，分類編碼需要滿足適應性、唯一性、擴充性和兼用性的原則。分類編碼的適用性是分類必須體現基礎性，以此滿足各個地區和不同行業的需求；唯一性是研究對象的要素代碼和名稱的唯一可識別性；兼容性是統一設計要素編碼，確保地籍宗地編碼和國家現行房產登記編碼可以有效的對接；擴充性是確保要素代碼和要素內部留足夠的空碼位。

2.3 指 標

在不動產測繪工作中，基于不動產統一登記實際需要和不動產統一登記條例，建立不動產數據指標，綜合測繪的具體內容，必須將服務對象的實際需求納入考慮范疇，與此同時，還要兼顧其他行業對不動產的實際需求，建立不動產測繪數據的指標體系。

2.4 表達模式

在不動產測繪工作中，一般采用地理信息技術作為載體來表示不動產數據，此類方式需要依據不動產類型和模式，將權利歸屬、處分利用流轉和不動產的客觀物理形態等充分的表現出來。

3 數據庫

在不動產測繪工作中，數據庫在反映成果的主要載體，在設計不動產數據庫時，必須綜合考慮邏輯結構和前期設計，保證其可以充分的滿足用戶的要求，為不動產測繪技術和其他數據的對接提供便利。

3.1 基本數據內容

在設計數據庫時，首先要考慮歸納可提供的、已經存在的相關不動產數據，除此之外，還要在一定程度上，剔除多義、重復的數據內容。在這個基礎上，綜合國家對測繪工作的具體要求確定數據庫應該包含的具體內容。

3.2 元數據標準

在表示數據的狀況、內容、質量及其它相應的特征信息時，可以利用元數據進行數據管理、標志、檢索、評價和摘錄等工作。

3.3 數據庫的框架體系及層次結構

在信息管理技術的輔助下，綜合確定的數據庫內容，可以對不動產相關信息或專項信息進行系統性的分類和分析，制定數據庫的總體框架體系。在信息分類工作中，主要是依據信息的本質，按照一定的原則和方法對信息進行歸并和區分，構建排列順序和分類體系。在不動產不同部門和同一不動產機構的不同部門之間，一般都會具有緊密的聯系，所以，在研究數據庫層次結構及框架體系時，必須綜合處理好既緊密聯系又相對獨立的關系。

3.4 數據文件的命名規則

在不動產數據庫查詢中，查詢效率和數據文件的命名方式息息相關。針對基本數據表眾多和數據分類復雜的情形，依據每一個表的功用和內容，依據相應的原則，進行命名的總體設計，確保命名實現不具歧義和簡潔明確的目的。

4 支撐技術

在不動產測繪工作中，質量檢驗技術、空間基準技術和數據處理技術與獲取技術是支撐技術。

4.1 空間基準技術

自從2008年以來，我國就將CGCS 2000坐標系作為不動產測繪的標準坐標系，之前都是利用1980西安坐標系、1954北京坐標系。在早期的測繪工作中，因為不同部門、地區采取的地理空間基準不同，導致測繪數據的匯總統計變得非常困難。現階段，我國推出不動產統一登記后，必須建立統一的空間基準技術，聯合各個不動產管理部門，提出一套完善的坐標系轉換方式，有效的實現數據的共享和互通。

4.2 數據獲取與整合處理技術

在不動產測繪工作中，不同類別的不動產測繪差異很大，不同層級、同一類別的不動產測繪方式也存在差異。在不動產統一管理和統一登記工作中，基礎數據是不動產測繪數據，如若數據精度和規格等關鍵技術差異性很大，將會成為統一登記管理的障礙。所以，為了形成一套統一的不動產測繪數據，必須高度重視數據整合和獲取數據。

4.2.1 數據獲取技術

一般而言，不動產測繪數據具備多屬性、多模式、多來源和多時態的特征，基于精度性、準確性和工作效率的相關要求，在獲取不同類別的不動產數據時，采取的方法差異很大。我們應該充分的研究各種測繪技術的標準、要求及不動產調查，依據不同數據調查的優點，綜合選取對應的測繪技術，準確、快速的獲得相應不動產的地理信息。

4.2.2 數據整合處理技術

在不動產測繪數據的整合處理工作中，必須從轉換技術、整合原則、整合預處理和處理及現有不動產數據等四個方面去實現。測繪不動產數據時，必須遵循的整合原則有完整性原則、一致性原則、獨立性原則和適用性原則等。現階段，不動產的測繪數據存儲類型多樣、數據的類型比較復雜，在數據結構、來源、維度、類型、時相、尺度等方面存在很大的差異。所以，為了整合處理與有效轉化多源異構不動產測繪數據，必須對現有數據的格式及相應的內容進行分析和研究，評價現有測繪數據的質量，并且對現階段的不動產數據的元數據、空間數據及非空間數據進行一致性、完整性檢查。

4.3 質量檢驗技術

在確定不動產測繪數據成果應用成效時，其中重要的保障是質量檢驗技術，屬于成果轉化中的關鍵環節。在研究質量檢驗技術時，必須先要收集現有測繪成果質量檢驗的相關的法律、法規及一些地方性規章，分析在當前的條件下，測繪房產、土地、海域、林地和草原等不動產時，對測繪成果的具體質量要求，組織技術人員編制相應的不動產測繪成果質量檢查的操作規范。其次是研究檢驗規則，檢查項目主要分為人工檢查和計算機自動化檢查。

5 平臺建設

在不動產登記與管理中，必須建立龐大的信息化平臺，統一管理數據服務、采集、入庫、匯總和登記等環節，以此滿足國家宏觀管理到社會服務及地方管理的無縫對接，所以，一定要構建統一的監管平臺。

5.1 成果集成技術

基于地理空間框架，對不動產測繪成果進行集成，集成多類、多級的不動產測繪成果，主要有軟件系統、集成管理方法、數據庫和平臺運行環境等多個方面。在集成管理工作中，主要是采取科學的方法，對數據更新方法、集成管理模式和數據資源規劃進行研究。

5.2 成果展示技術

為了滿足不動產登記的要求，通過研究不動產測繪數據的互操作模式、語義分析及元數據定義等，建立一套完整性約束，設計出符合三維不動產測繪成果展示和不動產統一登記需求的數據結構，進而可以建立三維不動產測繪數據模型。基于構建的模型，綜合網絡和虛擬現實信息的發布特征，對三維不動產測繪數據網絡發布方案進行研究。最后，再綜合不動產測繪數據庫、不動產三維數據模型和不動產測繪數據網絡發布方案等，基于虛擬現實技術，開發不動產測繪成果展示平臺的相關技術，具體的技術包括成果展示系統、三維數據結構和數據組織模型和數據網絡發布方案等。

5.3 不動產測繪技術應用

在不動產測繪工作中，為了保證不動產測繪技術可以被廣泛、合理的使用，必須在上述研究的基礎上，在某些地區開展不動產測繪技術的試點研究。例如，可以選擇有代表性和有條件的城市及相關區域，進行基于時空信息云平臺的房產和土地等不動產統一登記測繪數據獲取技術，不動產測繪數據獲取與整合處理，測繪成果應用的信息共享與信息安全等方面的研究。

6 結 語

綜上所述，隨著不動產統一登記工作的展開，特別是國家開始實施海域、草地和林地等不動產的測繪工作，不動產測繪工作將會變得越來越復雜，但是本文對不動產測繪關鍵技術的探討還遠遠不夠，需要更多的專家和學者進行深入的探究。

參考文獻

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收稿日期：2018-6-25

作者簡介：黃艷碧（1979-），女，中級職稱，本科，主要從事國土資源管理、地理信息系統數據整理及建庫、項目規劃調整方案編制、不動產權籍調查以及工程測量等工作。