新經濟形勢下的房地產成本管理研究

李玉霞　陳俊偉

摘要：隨著經濟和和各行各業的快速發展，房地產企業的發展推動了經濟的快速增長，但是房地產企業的成本管理給房地產企業帶來了挑戰。房地產企業成本的有效管理，不僅能夠保證房地產企業保持核心競爭力，還能夠促進企業的穩定發展。所以對房地產成本管理進行研究非常重要。本文從新經濟形勢下房地產成本的管理現狀進行探討，指出了成本管理中的一些問題，并針對問題，提出了一些改善建議，以期能夠為房地產健康發展做出一些貢獻。

關鍵詞：新經濟形勢；房地產：成本管理

根據我國房地產行業發展情況來看，無論是社會環境還是經濟環境，均出現了較大的改變，房地產企業也正逐漸步入一個優勝劣汰的階段。我國現有的多數房地產企業尚未能落實全面工程管理，成本管理效果不佳，由此造成企業缺乏競爭力，基于此，加強房地產工程管理、落實好成本管理工作已經成為房地產企業在市場日趨激烈的競爭中取得穩定發展的關鍵。

一、房地產開發企業成本管控現存問題

（一）成本控制意識不足

當前，部分房地產開發企業人員沒有足夠的成本控制意識，沒有對成本管控相關知識進行主動學習的態度，這主要是因為企業對員工重視程度不夠，沒有讓員工意識到自身利益和企業成本管控之間的關系。同時，設計人員作為具體執行者在成本管控過程中往往會過于重視結構形式與材料選用，對于工程造價的控制意識相對薄弱。

（二）控制制度不夠完善

國內目前很多房地產開發企業的成本控制制度都不夠完善，在構建成本管控制度、完善當前成本管控制度時，都沒有一個具體且明確的方向，這會讓制度推行效果受到影響。與此同時，部分企業的成本控制制度雖然已經較為完善，但沒有設置成本管理委員會和監督部門對其落實情況進行考察、把關，可能會讓制度流于形式。

（三）缺乏成本控制措施

現階段，房地產開發企業成本管控中存在成本將控制意識不足的問題，很多房地產開發企業依然采用過去管理制度，沒有對項目設計時的成本費用管控予以重視，沒有在戰略角度對其進行統籌規劃，除此之外，部分房地產開發企業沒有積極應用互聯網技術，其整體成本管控信息化水平不足。在檔案管理中，人工管理的方法相對落后，因為施工階段有多方參與，往往會有大量成本信息出現，此類信息對于后期結算工作具有重要影響，如果以紙質文件形式對其進行保存，那么就會讓文檔的管理難度增加。

（四）成本控制人員專業程度差

部分房地產開發企業的項目施工人員都是項目開發時臨時組建的，缺乏專業的技能培訓和文化培訓，自身缺乏建筑知識，且人員素質參差不齊，可能會讓項目進度受到影響。與此同時，部分企業在招聘員工、引進人才時，沒有對其未來發展愿景、實際工作能力等方面進行考核，進而導致人才崗位安排不夠合理，讓其工作積極性受到影響，讓成本控制人員專業程度差的現狀得不到及時改變。

二、針對以上問題對房地產成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產行業規范化管理的一個難點。由于成本控制不確定因素很多，且不同項目的實際情況、人員素質不同，想在不同的項目上應用同一種管理手段、方法進行成本管理難以實現。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實踐中總結經驗、抓大放小、規范運作、科學管理，才能最終實現成本控制的目標。因此，在實際成本管理及預算中，要掌握一些房地產成本管理的知識與技巧，才能更好的促進對房地產成本的科學化管理。

（一）在企業內部全面貫徹成本控制管理理念

企業內部要樹立科學、合理、準確的成本控制管理理念，促進成本管理的效率得到提升，保證企業的穩定發展。很多房地產企業內部設立成本合約部，所以企業其他部門認為，成本的管理理所當然由合約部承擔，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業管理的每一環節，企業的每一個部門、每一個員工都有參與的責任。只有將企業對項目管理的每一環節都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現對成本的科學和行之有效的控制。

（二）構建有效管理體系

1、成立成本管理委員會

成立成本管理委員會可以讓房地產開發企業相關控制制度得到有效落實，可以讓其制度得到進一步完善，同時，成本管理委員可以為企業決策起到支持作用。成本管理委員會主要負責督促成本管理小組完成日常成本控制工作，需要對成本工作管理制度進行審核，對成本分析報告進行審查和批準。結合實際情況，成本管理小組可以以周例會形式進行工作，針對成本管理委員會與下設的成本管理小組的相關會議，企業人力資源部與行政部需要對其紀要進行整理。成本管理委員會在實際工作中，如果發現成本控制制度本身或制度落實情況存在問題，就可以和企業相關領導反映，進行及時整改。

2、構建激勵機制、監督機制

房地產開發企業需要構建激勵機制與監督機制，提高員工工作效率是降低人工費用的最好方法，對此，利用激勵機制與多種激勵手段，可以讓員工工作積極性得到充分調動，而監督機制可以讓房地產開發企業材料定額預算、人工成本預算的把控變得更為高效，可以讓相關人員依照嚴格標準完成成本管控工作。利用激勵機制與監督機制，可以對員工需求與行為進行深度挖掘，進而對員工實施具有針對性的激勵與教育。除此之外，利用此種機制還可以發現當前制度不足之處，進而對《招標管理制度》、《合同管理制度》等管控制度進行完善。

（三）應用先進管控技術

1、將成本管控工作納入戰略高度

房地產開發企業需要將成本管控工作納入戰略高度，首先，需要在企業內部樹立全面的預算管理理念，做好成本管控戰略實施的基礎工作；其次，需要構建有效的成本管理框架和成本管理運營模式，需要緊密結合企業的未來戰略發展目標進行構建；然后，需要建立開發設計標準，包含了具體住宅類型的建筑做法、安裝材料材質、技術參數等；之后，需要構建目標成本管理制度，保證房地產開發項目在策劃時期做好投資估算的編制工作；最后，需要完善成本管控的保障措施，讓成本控制有章可依。

2、構建房地產成本大數據平臺

在“互聯網+”理念下，房地產開發企業需要積極構建房地產成本大數據平臺，其具體包含了房地產物業管理數據信息、房地產融資數據信息、房地產營銷數據信息及房地產采購數據信息，對其具體劃分，包含了含量指標、清單綜合單價、材料價格、單價指標、規劃指標（建筑面積、可售面積比）等。此平臺可以完成數據采集、數據提煉、數據應用、數據發布工作，可以讓數據得到共享。

3、建立成本管理構架

成本管理構架的建立，更加便于房地產企業對成本進行科學、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構架設計時，要請專業人員進行，確保構架的可靠性與科學性。成本管理中，針對企業開發項目的數量設計運營模式。比如，企業只開發一個項目，可采取職能制運營模式；開發多個項目時，若項目在同一個地區，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區，公司可采取分公司管理模式，對項目進行管理，項目完成后，再由總公司進行匯總整理。

三、結語

綜上所述，房地產企業發展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要進一步管理。成本的管理有利于房地產企業的穩定發展，因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質，用科學的管理方式對成本進行控制。另外，建立合理的成本管理構架，也能夠更好的實現成本的管理，共同促進房地產企業的穩步發展。