關于我國房地產行業融資策略的幾點思考

蔣海紅

摘 要 本文就房地產行業融資的問題發表一些看法，并提出解決問題的對策，希望本文能對那些對房地產行業融資有疑問的讀者提供一些幫助。

關鍵詞 房地產 融資 策略 經濟

房地產行業是資金密集型產業，它的發展離不開資金的支持。雖然在這個經濟迅速發展的21世紀，房地產行業還是占據領軍位置，但不得不說房地產行業面臨的市場競爭也越來越激烈。

一、房地產企業的現狀

2010年以來，我國房地產企業上市，再融資和重大資產重組等事項進展艱難。在此期間，不少房地產商從海外上市，試圖從海外獲得大量的融資，然而國內的房價一直居高不下。一些專家呼吁，房地產企業融資應該盡快實現市場化。證監會在新聞發布會上回答“房地產上市公司融資政策”問題時指出，根據國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知和2013年關于繼續做好房地產市場調控工作的通知規定，對于一些存在違法違規行為（閑置土地、炒地、哄抬物價）的房地產企業暫停上市。業內人士發表聲明提出，在逐步建立房地產調控長效機制的同時應該逐步取消各類行政化限制。在房地產融資、開發、銷售等環節應盡量減少行政干預，實現市場化運作，同時減少金融風險。

二、常見的融資手段

如今，我國房地產企業的資金來源有銀行貸款、售房預收款、股權融資、債券融資、信托融資、自由資金等。雖然房地產企業的融資渠道多元化，但是大多數的渠道對于一些企業來說并不具備實用性。眾多的調查顯示，我國有60%～70%房地產企業的資金直接或間接來源于銀行貸款，但是只有少數企業能達到30%的銀行貸款要求，有很大一部分的企業自由資金不足10%。這種高債務的服務模式加劇了房地產企業的財政危機，不利于房地產行業的穩定。股票融資債券方式在房地產金融中所占比例小，自2002年以來，我國房地產企業上市公司很少，國家之前對房地產企業上市融資和發行的企業債券控制很嚴格，房地產上市企業僅占全部上市企業的2%。依照以往的數據我們可以發現，債券融資在房地產企業的資金來源中占據的比例很低且一直呈現下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

三、房地產的常見問題

第一，融資資金少。房地產行業中的大部分企業擁有的自由資金少之又少，然而他們需要的資金是自己自由資金的好幾倍。因此，他們只能融資。但是因為需要的資金太多，銀行并沒有多余的資金為他們提供貸款。一方面，由于這種貸款方式會降低銀行的積極性，而且銀行方面獲利少；另一方面，這種貸款的時間比較長，銀行要最大限度地避免出現信貸危機。由此可見，融資的資金會對房地產企業帶來影響。

第二，法律法規不夠完善。我國的房地產行業飛速發展很大一部分原因是國家出臺了好幾項政策。得益于政策的利好，房地產發展前途一片光明。部分西方國家也出臺了關于房地產行業的一些政策，都是以直接融資為主，并且還在不斷地修改和完善法律法規。我國的房地產政策雖然也在不斷地修訂，但是并沒有從根本上改變我國的融資方式。自改革開放以來我國的房地產行業都是以非直接融資方式為主。如果房地產行業遇到資金方面的阻力，不能很好地尋求相關法律層面的幫助，同時相關法律的操作性相對比較差，則不能為房地產行業的融資作出有效的指導。部分企業以相關公司的發展模式為指導，從根本上來說雖然它們的運作形式不同，但也會對房地產企業帶來影響。

第三，創新融資方式的風險極高。我國當前房地產行業的市場條件不夠完善，監管體系不夠健全，而融資的風險本身就存在且短時間內不會消除。如果想要創新融資渠道，那么則會面對更大的阻力，沒有企業想鋌而走險。創新融資方式的阻力不斷增加會對房地產行業帶來不良影響，銀行方面也會受到不良影響，更會影響金融系統的穩定。

第四，容易受外界環境影響。雖然房地產行業的融資渠道多元化，但是極容易受到外界的影響。例如，缺乏融資方面的專業人員、企業領導能力低下、企業的管理效果差、資金不足、信用度低等都會給融資帶來影響。

四、解決策略

第一，健全融資體系。建立全面的融資體系首先要完善擔保服務體系，應該堅持政府引導與市場化運作相結合，建立一體兩翼三層次的中小型信用擔保體系。同時要加強管理，提升擔保機構的素質，制定有關的行業標準，加大對從業人員的培訓力度。另外，加強誠信體系建設，提升企業的信用度也至關重要。因為信用不足會影響企業的融資。

第二，引進外來資金。有關調查顯示，房地產資金在海外的投入率逐漸降低。這不僅會影響到融資渠道的豐富性，還會對融資帶來影響，不利于我國房地產行業的發展。因此，我國應該采取有效的措施引進外來資金，并且讓它成功進入中國市場，規范其操作方式。另外，我們在調整國內的運作方式的同時也可以學習海外的操作模式。

第三，組建投資基金。一個企業有一定的投資基金，可以在很多層面上減少在投資方面的風險。這不僅能夠有效集中分散的資金，還能豐富融資的渠道。同時，結合當前的市場需求，政府應出臺一些保證投資資金安全的法律法規。在組建投資基金方面，我們應該多學習了解西方的運作模式，根據自身的特點與需求壯大自己的資金儲備。

五、結語

在了解房地產行業融資方面的內容之后，我們應該關注現在市場的變化，結合自身的實際選擇適合的融資方式，充分發揮融資渠道的多元化優勢，這有利于我國房地產行業的穩健發展。

（作者單位為常州建源城市綜合開發有限公司）

參考文獻

[1] 梅孫華.我國房地產行業融資渠道分析[J].農村經濟與科技，2016（22）.

[2] 丁睿.房地產行業融資結構現狀及優化探討[J].財經界（學術版），2015（23）.