不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合研究

劉波

摘要：建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨的十八屆三中全會做出的重大決策。目前我國的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)主要分散保管與國土、城建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是對各個部門已有的分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動產(chǎn)登記信息進行梳理、規(guī)范，依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準整合建設不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)登記業(yè)務和信息共享查詢服務提供支撐。實現(xiàn)房屋、土地、林地、草地、海洋、農(nóng)村承包經(jīng)營權空間數(shù)據(jù)和登記業(yè)務數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)的一體化存儲，達到圖形、屬性、檔案一體化管理的目標。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記 數(shù)據(jù)整合 數(shù)據(jù)庫建設

引言

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正在各地有條不紊地推進中，為加快不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合進度，國土資源部出臺了《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）和《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范》（試行），為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合提供了指導方向。但由于我國不動產(chǎn)登記一直分散于不同部門，導致不同的登記數(shù)據(jù)之間存在一定的異構性；而且不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)具有強烈的時效性、動態(tài)的變化性、歷史的延續(xù)性等特性，使得不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合難度增大，單純依靠各種登記數(shù)據(jù)很難做到完全整合，必須擴大有效數(shù)據(jù)來源，以充實各種登記數(shù)據(jù)，完成數(shù)據(jù)整合。

一、數(shù)據(jù)整合難點

（一）數(shù)據(jù)多源，結構不一，整合難度大

不動產(chǎn)登記涉及的相關數(shù)據(jù)分散在土地、房屋、林地等部門，其數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)庫標準、存儲和更新方式、歷史遺留問題復雜多樣，因此存在數(shù)據(jù)內(nèi)容、結構、語義、組織方式上的差異，需要投入大量的人力、物力和財力進行檔案校核和外業(yè)調(diào)查才能完成。

（二）數(shù)據(jù)總量大，整合要求高

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不僅有大量的屬性信息（權利人及權利信息、登記過程信息、檔案信息等），而且有關系復雜的空間圖形信息（地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、地形、房產(chǎn)分層分戶圖等），而且數(shù)據(jù)之間關系復雜。特別是房地數(shù)據(jù)，不同時期形成的大量調(diào)查和登記數(shù)據(jù)具有數(shù)據(jù)內(nèi)容多樣、權屬關系復雜的特征，而這些登歷史登記數(shù)據(jù)間關系復雜，存在缺失和錯誤的問題。另一方面，由于房產(chǎn)登記中存在較多還涉及權利的限制和提示信息，在數(shù)據(jù)整合過程中不僅要確保數(shù)據(jù)庫成果的規(guī)范、準確和繼承性，同時還要保持登記信息的完整性和連續(xù)穩(wěn)定性，對整合工作提出了很高的技術要求，整合工作量巨大。

（三）數(shù)據(jù)質(zhì)量不一，整合技術復雜

現(xiàn)有分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動產(chǎn)登記信息由于采用的建庫標準不同，而且同一種數(shù)據(jù)在不同時期也有不同的業(yè)務規(guī)范，數(shù)據(jù)形成過程復雜，數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊，因此需要對現(xiàn)狀數(shù)據(jù)和歷史數(shù)據(jù)進行整理，建立新舊數(shù)據(jù)間的關聯(lián)關系和時空關系，整合技術復雜。

二、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合

（一）數(shù)據(jù)整合的具體任務

我國各地的具體情況不同，不同類型的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)存在的現(xiàn)狀也不完全一樣，在實際工作中可以根據(jù)數(shù)據(jù)收集情況選擇符合條件的數(shù)據(jù)整合路線和方法進行整合。具體工作任務如下：

（1）對于已建成的與不動產(chǎn)登記相關的數(shù)據(jù)庫（比如城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫、農(nóng)村承包地數(shù)據(jù)庫、城鎮(zhèn)房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫），可依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，建立不同數(shù)據(jù)庫的相關映射關系模型，對原有的數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)資料補充完善后轉換形成符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準要求的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

（2）對于沒有建立數(shù)據(jù)庫但是已有不動產(chǎn)登記電子檔案或部分電子數(shù)據(jù)的，按照最新的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準，對電子檔案盒數(shù)據(jù)進行提取、轉換。對需要的不動產(chǎn)登記信息進行補錄和完善，建立符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

（3）對于沒有電子數(shù)據(jù)只有不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案的，依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準錄入數(shù)據(jù)，補錄電子數(shù)據(jù)，對紙質(zhì)檔案采取數(shù)字化掃描的方法進行錄入，數(shù)據(jù)規(guī)范化整理后建立符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準要求的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

（二）數(shù)據(jù)抽取轉換

數(shù)據(jù)抽取轉換是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的重要環(huán)節(jié)，主要工作內(nèi)容是按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）要求從原始登記數(shù)據(jù)庫中抽取以宗地、房屋、小斑等為登記單元的權利人信息、權利信息以及業(yè)務信息等屬性數(shù)據(jù)；抽取地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、建筑物、構筑物、地形數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)等空間數(shù)據(jù)，形成過程登記數(shù)據(jù)庫；同時從民政部門數(shù)據(jù)、地理國情普查數(shù)據(jù)、天地圖以及國土資源一張圖數(shù)據(jù)中抽取行政區(qū)劃、地名、建筑物名稱、構筑物名稱、街道等有效信息，形成外部數(shù)據(jù)集。

（三）數(shù)據(jù)整合關聯(lián)

（1）空間數(shù)據(jù)整合

以現(xiàn)有土地登記空間信息數(shù)據(jù)為基礎，先按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）對現(xiàn)有的地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、界址線、界址點、建筑物、構筑物、其他地形要素空間數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一編碼；再對房產(chǎn)登記、林地登記數(shù)據(jù)中的空間信息（房屋自然幢、構筑物等空間數(shù)據(jù)）進行統(tǒng)一編碼；最后通過空間位置一致性分析，運用空間疊加方式，將房產(chǎn)登記、林地登記數(shù)據(jù)中的自然幢、構筑物、小斑等空間信息疊加到地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地內(nèi)，把空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一整合起來。空間數(shù)據(jù)整合完成后，要及時劃分不動產(chǎn)登記單元，編制不動產(chǎn)單元代碼。

（2）屬性數(shù)據(jù)整合

通過反向賦值的方式將空間數(shù)據(jù)整合后生成的不動產(chǎn)單元編碼賦到土地、房產(chǎn)等登記屬性數(shù)據(jù)中去，同時引入有效的外部信息加以校核，生成不動產(chǎn)單元編碼與原土地、房產(chǎn)登記屬性數(shù)據(jù)庫中宗地統(tǒng)一編碼、區(qū)號、分區(qū)號、丘號、幢號等信息的信息轉換對照表。利用信息轉換對照表將土地、房產(chǎn)等登記屬性數(shù)據(jù)關聯(lián)起來，生成信息相互關聯(lián)、完整的屬性數(shù)據(jù)庫。

（3）檔案數(shù)據(jù)整合

利用原檔案管理數(shù)據(jù)中的宗地統(tǒng)一編碼、地號、坐落等關鍵字與登記屬性庫中的對應關系生成新的檔案管理關鍵字不動產(chǎn)登記單元編碼，同時保留原關鍵字，形成檔案數(shù)據(jù)庫。

（四）不動產(chǎn)登記信息綜合查詢利用模塊

存量數(shù)據(jù)整合完成后，可在不動產(chǎn)登記信息平臺中統(tǒng)一查詢?nèi)肟冢峁┎粍赢a(chǎn)登記信息綜合查詢服務，出具查詢結果證明，提高工作服務效率。不動產(chǎn)登記信息綜合查詢功能主要如下：

（1）新查詢統(tǒng)計類型增加：實現(xiàn)查詢存量數(shù)據(jù)總量查詢，按登記時間、登記類型、不動產(chǎn)單元所在區(qū)域等對存量數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計等。

（2）原有查詢統(tǒng)計數(shù)據(jù)源擴展：實現(xiàn)不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合后將整合成果納入到現(xiàn)行不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，通過該模塊開發(fā)，在原有查詢功能的基礎上，將整合成果數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計范圍，保證統(tǒng)計數(shù)據(jù)的完整性。

（3）原查詢條件完擴展：將重要字段全部作為查詢條件，其他字段也盡量作為查詢條件，保證用戶可以通過更少的模糊信息能查詢到需要查詢的登記成果，并可區(qū)分是通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)進行登記的成果數(shù)據(jù)還是整合的存量登記成果數(shù)據(jù)。

（五）不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的建立

我們可借助不同的信息技術，建立數(shù)據(jù)庫，以優(yōu)化數(shù)據(jù)的整合。文章以SuperMap為基礎，根據(jù)相關文件的要求，提出了數(shù)據(jù)庫的設計方案。其具體的設計思路是：在數(shù)據(jù)庫內(nèi)加入中間庫、標準庫的板塊，其中，中間庫是對數(shù)據(jù)進行規(guī)范處理，建立數(shù)據(jù)間的關聯(lián)，經(jīng)過處理的數(shù)據(jù)可以直接輸入到標準庫內(nèi)。

系統(tǒng)具有的功能是：數(shù)據(jù)編輯，它會把數(shù)據(jù)轉化為不同的格式，包括DGN、DWG、MIF、EOO等，用系統(tǒng)內(nèi)不同的錄入方式，完成數(shù)據(jù)錄入，并把無效的數(shù)據(jù)清除；數(shù)據(jù)處理，它是讓數(shù)據(jù)的格式變得規(guī)范，消除數(shù)據(jù)名、質(zhì)不同的問題，保持數(shù)據(jù)格式的統(tǒng)一；整理數(shù)據(jù)，具體操作是從所有數(shù)據(jù)中抽取所需的數(shù)據(jù)，完成數(shù)據(jù)轉化與映射，了解樓盤表的信息，決定是否增加或修改單元，補充并修改已經(jīng)完成登記的信息；建立數(shù)據(jù)關聯(lián)，數(shù)據(jù)間的關聯(lián)包括土地和房產(chǎn)、土地與林地等，通過關聯(lián)的建立，可以判斷數(shù)據(jù)是否準確；數(shù)據(jù)檢查，它會按照相關標準與地方具體的工作要求，在系統(tǒng)內(nèi)加入多個檢查規(guī)則，用自定義功能改變數(shù)據(jù)單元表示的圖形，并檢查其屬性是否正確，判斷數(shù)據(jù)是否完整，具有邏輯一致性；管理成果，完成整個數(shù)據(jù)入庫的過程，導出成果數(shù)據(jù)。

（六）數(shù)據(jù)入庫

按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行），將整理完畢的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)中的基礎地理信息、宗地數(shù)據(jù)、自然幢數(shù)據(jù)、權利數(shù)據(jù)、權利人數(shù)據(jù)、登記業(yè)務等進行數(shù)據(jù)組織、編碼和入庫，構建支撐不動產(chǎn)信息基礎平臺運行的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫（成果數(shù)據(jù)庫），并生成不動產(chǎn)登記元數(shù)據(jù)。

三、結束語

總而言之，想要把分散的不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)整合，建立一個不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，需要有關部門投入大量的人力、物力，并讓各部門互相配合，以優(yōu)化數(shù)據(jù)整合的效果。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合，是不動產(chǎn)登記工作中，必需的一項內(nèi)容，只有把數(shù)據(jù)整合，才可以為業(yè)務提供服務，優(yōu)化不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的管理。