石家莊市居民購房行為影響因素分析

李子寧 李從欣

[提要] 房價上漲的影響因素是多方面的，既有供給方面，又有需求方面，也有大環境方面。本文從住房的需求方面分析石家莊市居民購房行為影響因素。實證結果表明：年齡是購房行為的第一影響因素，期望房價是第二影響因素，家庭人均年收入是第三影響因素，高房價的接受能力是第四影響因素。針對此結論，提出相應的對策建議。

關鍵詞：購房行為；影響因素；路徑分析；石家莊

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年6月25日

在石家莊，無論是新房還是二手房，2017年7、8、9月份達到了最高點，買房成為大多工薪家庭可望而不可及的事，在國家“房住不炒”定位下，房價大幅上漲的趨勢被扼制，石家莊的房價開始小幅下跌。本文通過問卷調查，了解石家莊居民期望房價與實際房價的差異，從而探討石家莊居民購房行為影響因素。

一、石家莊市居民期望房價分析

本次調查采用多階段PPS分層抽樣，調查對象包括裕華區、新華區、長安區和橋西區的石家莊市居民。共發放問卷608份，最終收回有效問卷545份，問卷有效回收率為89.64%。

石家莊市居民期望房價與現實房價如表1所示。在調查的545位石家莊市居民中，期望房價在8，000元以下的占30.64%，期望房價在8，000～12，000元的占30.46%，期望房價在12，000～14，000元的占26.06%，期望房價在14，000～16，000元的占9.54%。石家莊居民期望房價在16，000元以下的占到96.7%，期望房價在16，000元以上的僅占3.3%，而石家莊2018年3月份現實平均房價在16，000元以上，石家莊市居民期望房價與現實房價差異顯著。河北新聞網2018年2月26日數據公布，石家莊市城鎮居民人均年可支配收入32，929元，與石家莊目前房價相比，買房仍是個美好的夢想。（表1）

石家莊居民希望政府部門加強房地產宏觀調控，使實際房價與期望房價趨于一致，大部分人能買得起、住的起房，真正體現“房住不炒”，還房于民，安居樂業。

二、石家莊市居民購房行為理論模型構建

多元線性回歸模型是基于單一方程建立的模型，反映的是自變量和因變量之間的直接作用，但不能反映各變量之間的間接關系。變量之間的關系往往是錯綜復雜的，要想在單一回歸模型上選擇合適的變量集是非常困難的。

期望房價會影響石家莊市居民的購房行為，年齡、收入、高房價的接受能力也會影響居民的購房行為，同時年齡、收入、高房價的接受能力影響居民期望的房價，從而通過期望房價對居民購房行為產生間接影響。顯然，通過一個簡單的多元線性回歸模型完全無法正確地反映這種錯綜復雜的關系。

針對上述情況，本文采用1920年遺傳學家Wright提出的路徑分析解決變量之間的復雜關系。其基本思想是從假設變量的直接線性關系出發，通過估計變量間的相關系數和它們的函數，來評價這些變量的作用及相互關系。

路徑分析是多元線性回歸模型的擴展，首先是把變量之間的相互關系繪制成一張路徑圖，然后按照相應的變量分別擬合各自的多重線性回歸方程。路徑分析是由一組線性方程所構成，它所描述的變量間的相互關系不僅包括直接的還包括間接和全部的關聯。根據變量之間的相互關系，本文路徑分析需要擬合如下兩個回歸模型：

該模型是一個遞歸模型，可以采用分別擬合回歸的方法來實現對模型中參數的估計。

三、石家莊市居民購房行為影響因素實證分析

（一）第一個回歸模型的回歸結果。年齡的測量題項是18～25歲、26～30歲、31～40歲、41～50歲、51～60歲、60歲以上；家庭人均年收入測量題項是2萬元及以下、2萬～5萬元、5萬～10萬元、10萬～20萬元、20萬～50萬元、50萬元及以上；高房價的接受能力的測量題項是偏低可接受、一般尚可接受、偏高不可接受、過高完全不可接受；期望房價的測量題項是8，000元以內、8，000～12，000元、12，000～14，000元、14，000～16，000元、16，000元以上。表2是以年齡、家庭人均年收入、高房價的接受能力為自變量，期望房價為因變量的回歸結果。由表2可知，年齡、家庭人均年收入對期望房價產生正向顯著影響，表明隨著被調查者年齡的增長、家庭財富的積累可接受的期望房價價格會越來越高；當被調查者認為房價過高完全不可接受時，他們期望房價價格能夠變低，因此是負向影響。（表2）

（二）第二個回歸模型的回歸結果。石家莊市居民購房行為的測量題項是租房居住、首次購房、二次購房、三次或購房更多。表3是以年齡、家庭人均年收入、高房價的接受能力、期望房價為自變量，購房行為為因變量的回歸結果。從表3可知，年齡、家庭人均年收入對購房行為產生正向顯著影響，表明年齡越大、家庭財富越多，就會傾向購房；房價越高對購房行為產生負向顯著影響，表明如果房價過高，絕大多數居民就會減少購房，直到房價趨向于對被調查者來說到一個合適的可接受范圍；期望房價越高，高房價的接受能力就會越強，越傾向于買房，因此期望房價對購房行為產生顯著的正向影響。（表3）

（三）標準化系數的購房情況影響因素路徑圖。標準化后的數據可以進行比較，因此用標準化后的系數作為路徑分析中的回歸結果。從標準化后的回歸結果可以看出，年齡是購房行為的第一影響因素，期望房價是第二影響因素，家庭人均年收入是第三影響因素，高房價的接受能力是第四影響因素。年齡、家庭人均年收入、高房價的接受能力通過期望房價對購房行為的間接影響是0.139×0.230+0.263×0.230-0.224×0.230=0.04094。（圖1，***表示在0.001水平下系數顯著）

四、對策建議

本文根據上述實證結果，提出了如下對策建議：

（一）居民理性購房，使房價趨于合理區間。房地產銷售經常采用“捂盤惜售”、“門庭若市”等策略，給人造成供不應求的假象。而中國的大多數居民都會持有“有房才有家”的傳統觀念，不僅給自己買房，隨著年齡和收入的增加，也會想到給子女買房，使子女不像自已那樣拼搏勞碌一生，這樣又會造成需求市場旺盛。供“少”需“多”，使房價不斷上升。只要石家莊居民理性購房，不被房地產銷售中介的銷售假象迷惑，使房價逐漸趨于合理區間。

（二）引導居民合理投資，豐富投資渠道。隨著中國經濟的發展，綜合實力的增強，人民生活越來越富裕，手中有了一定的積蓄，他們希望能用這部分錢產生更大的收益。但對大多數居民來說，投資渠道主要有兩個：一是股票基金，股市風險很大，升降無規律。于是有一部分居民把投資的目光投入到了另一個投資渠道上，那就是買房，坐等房價上漲，賺取差價。在調查中，有的居民就是因為2016年6月前買的房子，2016年7月后房價大漲后，賺取的差價相當于買房時的房價。應當豐富投資渠道，使居民手中的積蓄盤活，不再把投資的目光放在房地產市場中。

（三）盡快出臺房地產稅，遏制炒房現象。限購政策和提升利率雖然在一定程度上減少了炒房，但是對改善住房和剛需住房的購買者也會產生一定影響，這部分群體本身存款不多，需要貸款購房，利率上升無疑是雪上加霜，使本來不富裕的生活更是要節衣縮食。而房地產稅主要針對擁有住房多的居民，其擁有的住房不是住的，而是為了未來房價上升，賺取差價的，如果其手中的房屋面積超過一定標準，就應當征收房地產稅，當征收的房地產稅無法彌補房價上升的差價時，這部分群體就不會囤房掙錢了。對剛需購買者以及改善住房的居民來說，其住房面積不會超過國家規定的標準，房地產稅不會影響到他們的生活水平。

主要參考文獻：

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