房地產稅收制度的金融法制研究

夏天仲

【摘要】我國房地產稅收制度中，存在著房地產稅收法律立法層次低、相關稅、費的結構設計不完善，以及房地產稅收法律體系設計不合理的問題。房地產稅收制度的立法是實現我國房地產市場可持續發展的重要基礎，而房地產稅收制度的立法是一項長期而復雜的工程。在相關法律法規的立法上，不能急于求成，應當做好堅實的理論準備與實踐。

【關鍵詞】房地產 稅收制度 法制建設

我國開展房地產稅收制度的立法，其主要的目的并不是單純地抑制房價的上漲，房地產稅收制度的立法對于完善我國的房產稅的法律體系有著重要的意義。對于房地產稅收制度的立法，國家在上海、重慶兩地嘗試過了房地產稅的征收，但其效果并不明顯。我國的房地產稅收制度的立法并不僅僅在于進行房地產稅的征收，而是在構建相關的金融與法制結合的基礎上，建立起一套完善的具有可操作意義的房地產稅收體系。

一、我國房地產稅收制度的立法意義

（一）房地產稅收立法有助于完善財產稅制度

我國對房地產稅收制度進行立法，從中央方面，房地產稅收制度的立法能夠讓財產稅的相關制度得到明確。我國的稅收制度立法中以商品稅與所得稅為重要的稅收來源，但實際上，構成一國稅收的主體中，財產稅也應該具有相應的比例。目前我國的財產稅在整體稅收中所占比例過小，這是因為作為財產稅重要來源的房地產稅收制度法律體系尚未健全，使得房地產稅的開征沒有堅固的法律基礎。完善我國房地產稅收制度可以從法律體系上對財產稅制度進行完善，使得財產稅的開征有法可依。

（二）房地產稅收立法有助于實現社會公平

當前社會因為房價問題，己經催生出不少的社會問題，社會貧富差距加大，擁有房產財富的中產與富人階層通過投資房地產獲得比經營實業更多的財富，全民炒房的現象從未停止。不僅僅是一線城市的房價上漲過快，一些相對發達的二三線城市也受到炒房一族的熱捧。自房價快速上漲以來，社會分配問題，貧富差距問題已經成為了制約社會穩定發展的嚴重問題。目前，國內雖然己經通過完善個人所得稅的方式來進行對不同階級的收入分配調節，但房產己然成為一種投資手段，個人所得稅在房產交易中所起到的作用有限，因此對房地產稅收制度進行立法，使得房產能夠真實地反應個人的資產情況，對其進行課征，可以在收入分配上起到一定的調節作用。

（三）房地產稅收立法有助于保障征稅的秩序

稅收作為國家財政收入的重要來源，相關稅收制度的征收都受到法律的保護，稅收制度的立法也是建立在相關法律的健全之上的，讓征稅過程中能夠有法可依。稅收制度是一種對納稅人財產的一種索取，如果稅收制度沒有相應的立法基礎與法律秩序，濫收、瀆權等問題也會因此而生。因此，稅收制度的行使需要建立在完善立法的基礎上，以法律手段來保障征稅過程中納稅人的權利。同時，通過稅收制度立法，也能夠從法律上對納稅人的義務進行規定。只有通過立法，才能夠讓稅收制度長期有效地運作下去，才能讓稅收的課征符合稅收法定原則，通過規制征稅程序，保護納稅人的納稅權利，提高納稅服從度從而降低征稅成本。

二、我國房地產稅收制度立法中存在的問題

（一）房地產稅收制度立法層次低

我國對于房地產稅收制度的相關暫行條例大部分都實施已久，加之我國的房地產稅收制度的稅制已經基本完成，但是現階段，我國的房地產稅收制度的立法上存在最為明顯的問題是立法的層次相對較低。從上文的研究分析中可以發現，我國房地產稅收制度的立法所涉及的相關法律法規中，只有《個人所得稅法》與《企業所得稅法》屬于正式的法律法規，而其余的諸如《房產稅暫行條例》、《營業稅暫行條例》等都是暫時實施的相關條例，還未完全屬于法律范疇，這在立法層次上只屬于行政規章。雖然在行使相關法律規定的時候，暫行條例也具有一定的法律效力，但是從根本上來說，暫行條例的修訂與執行并沒有相對牢固的法律基礎，缺乏法律法規在制定實施時所應有的權威性與唯一性。

（二）相關稅、費的稅制結構設計不完善

在我國的房地產稅收制度立法中，仍然存在著相關的稅、費的稅制結構不合理的問題，其主要表現首先在于直接稅收在房地產稅收制度中的比重過低。在上世紀90年代進行的稅制立法中，過度注重通過稅收增加財政收入的功能，但是在經濟的發展下，房地產的市場投資屬性增加，房地產稅的調整收入分配功能卻一直沒有通過相應的立法得到延伸。現行的房地產稅收制度立法上注重于具有收入功能的營業稅與增值稅，作為調整收入功能的個人所得稅只占房地產稅收制度中所有稅收的6.3%。這種結構設計難以發揮房地產稅收中的調節收入功能，讓房地產稅收制度的功能在立法上得不到堅固的法律支撐。

（三）房地產稅收制度法律體系設計不合理

我國房地產稅收制度在稅制結構上存在不完善的地方，而在相關制度的法律體系上也同樣存在著問題。在前文的研究分析中可以發現，現階段我國房地產稅收制度的法律法規上，涉及到房地產保有環節的主要是城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅，現有的房地產稅收制度在法律體系上只將以上三種稅種納入到其法律體系當中。實際上，在房地產稅收制度的法律體系中，不僅僅只有以上三個稅種，所有環節中還存在著遺產稅與贈與稅等稅種的征收，而現行的房地產稅收制度的法律體系中并不涉及到這兩者的開征。

其次，現行的房地產稅收制度的法律體系是建構在上世紀90年代的房產稅暫行條例，法律規定下的征稅范圍仍然是過去的要求，主要是對城市地區等發達地區進行征稅，排除了農村地區的房地產市場，這造成了現行房地產稅收制度的征稅范圍過窄，對于一些處于城鄉結合部的地區，在房地產稅收制度中仍不歸屬于城市，部分房地產開發商在這些存在爭議的地區進行房地產開發高檔住宅與別墅，實際是鉆了現行房地產稅收制度的漏洞，被排除在征收對象之外。

三、完善我國房地產稅收制度的法制設想

（一）明確房地產稅收制度的立法原則

明確房地產稅收制度的立法，首先要確保房地產稅收制度的立法要具有公平性。房地產稅收制度的立法，其重要的目的在于調節不同階層的收入與抑制過度投資行為，房地產稅收制度不應該為低收入階層帶來額外的負擔。因此，房地產稅收制度在立法上要讓納稅人在承擔房地產稅收的時候起稅收負擔與其經濟收入水平相匹配，不能出現低收入階層因為征收房地產稅收制度的時候增加的稅收負擔，而高收入階層卻通過其他手段避稅，或將稅收轉嫁到低收入階層身上。

要確保房地產稅收制度的公平性，可以在立法的時候從不同群體的負稅能力、所擁有的房產價值與實際收入等等因素進行限定，實行不同階層的區別對待，擁有多套房產與投資行為要從房地產稅收上付出更多的成本，避免社會貧富差距的拉大。

（二）完善對個人所得稅的稅制改革

目前的房地產稅收制度中，因為個人所得稅在整個房地產稅收結構中的所占的比重非常小，讓房地產稅收制度發揮調節收入的功能得不到發揮，在完善房地產稅制制度的實現路徑中，要對個人所得稅進行稅制的改革。

個人所得稅的稅制改革，重點是減輕低收入階層的征稅負擔，加大對高收入階層的征稅，對于中產階級實行較低的稅負。對于工薪階層與中產階層，其勞動的收入也是個人的所得，應納入到個人所得稅的征稅中進行同等對待。而對于高收入階層，在個人所得稅的稅負上要有所提升，讓高收入者作出更多的稅費貢獻。在個人所得稅的課征上建立起以綜合與分類征收相結合的個人所得稅征收機制。所謂的綜合與分類結合，是對不同的所得進行分類征收，綜合后匯入全年個人所得中進行累進稅率的征收。這種征收制度只關心個人的總體支付能力，收入越高其納稅便越高。通過綜合與分類相結合的征收制度，使得房地產稅收制度在征稅時候是按照個人的財務能力進行課征的，避免對低收入階層的重復征稅問題，能夠體現出房地產稅收制度在立法時候的公平性原則。

（三）科學地設置我國房地產稅收制度

在現行的房地產稅收制度中，房地產稅收的稅制結構存在著不完善的地方，在對房地產稅收制度的立法中，要解決房產保有環節中的相關稅種的完善，其中最為顯著的問題便是遺產稅與贈與稅仍然被排除在房地產稅收制度之外。因此，為了完善房地產稅收制度在保有環節的相關稅制結構，完善房地產稅收制度的法律體系，在對房地產稅收制度進行立法的時候需要考慮如何將遺產稅與贈與稅納入到房地產稅收制度當中，使得在房地產稅收制度中征收遺產稅與贈與稅有法可依，也能夠避免一些房產投機分子通過房地產稅收制度中的稅制結構漏洞進行避稅。

參考文獻：

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