投機行為對房地產市場影響分析基于行為金融學

黎承文 蓋志翔 盧棟梁

【摘要】投機行為在房地產行業(yè)的愈演愈烈引發(fā)了房價曲線的陡增。投機者對在世界各地進行炒房，致使房地產行業(yè)迎來了繁榮之機，同時也孕育了房地產泡沫的產生。通過行為金融學原理分析目前房地產行業(yè)現狀背后的成因，對炒房者的投機行為進行深度解析并由此獲得相應對策與建議。

【關鍵詞】投機 房地產 行為金融 非理性

一、簡介

投機行為是指在投資行為中交易的進行并非通過投資對象的真實價值，而是通過市場中出現的價差進行買賣從中獲取利潤的交易行為。房地產泡沫是指房地產在一個連續(xù)交易過程中價格脫離實際價值進行非理性變動，增長速度過快導致虛假繁榮下產生一種類似泡沫的現象，等到虛假繁榮泡沫達到其彈性最大點必然將破裂而導致房價直線降低，將經濟從繁榮頂端跌落下來，造成巨大損失。

二、房地產市場現狀

數據顯示，2017年房價過萬的有近60個城市，全國人均住房建筑面積已高達40.8平方米，房屋的空置率高達5成，中國的房屋足夠40億人居住，房屋數量足夠我國國民居住，各地存在著土地的過度開發(fā)現象，尤其在三四線城市。預感房價過高，政府積極宏觀調控，銀行上提房貸利率，2016、2017兩年去庫存效果顯著，但很多地方的庫存量仍然足夠賣3到5年。

當前國內在房地產方面的輿論非常多，有繼續(xù)看漲房地產市場的認為國內房地產市場仍有巨大上漲空間;有唱哀房地產市場的，大肆宣揚房地產泡沫到來，形成了在房地產市場上進退兩難的現象。

政府調控房價的號角已經吹響在全國各地，但截止目前房價雖有所下降，但效果不明顯，近期更有反彈上升的趨勢。過高的房價迅速席卷了全國，很多平時名不見經傳的小縣城房價都已經過萬，民眾大多感慨房價過高。那么在調控高壓下的房價為何降不下來成了社會討論的焦點。

三、房地產投機現象分析

房地產異常現象并非僅在我國盛行，在國際市場上更為猖狂。加拿大、斯德哥爾摩、舊金山、悉尼等在2010年到2016年的房價指數都在暴增，其中以加拿大為最高，房價指數從36.3漲到413.9，漲幅達到11.4倍，這皆因為房地產市場是一個周期長、高投資、高收益的投資行業(yè)，導致市場上的投機現象嚴重。

我國的房屋空置率達到5成，而正常取值應該在5%一下，10%～20%及20%以上為高危區(qū)甚至高堆積現象。這表明中國的房屋空置率已經到達了一個高點。這也展現了投資者的非理性投機導致房地產行業(yè)的異常。

四、行為金融視角下的投機分析

相比于有效市場假說的投資者為理性人假設，就實際情況而言投機者更加貼切于行為金融學理論里面的羊群效應、噪聲交易者理論、處置效應和注意力驅動交易四方面的契合。

（一）羊群效應

羊群效應也稱為從眾的投資者行為，是指投資者在并未完全掌握所要投資對象的信息或者獲得信息成本太高的情況下，投資者通過輿論或者小道消息等并不考慮投資對象的實際價值而跟隨其他投資者的行為。擁有羊群效應的投資人其投資意向方式與投資主體的群體保持一致。這種投資的行為策略過度與依賴非理性分析，而更加信任主觀情感分析。買房投資者往往不考慮自身的情況，跟隨著他人的腳步。

（二）噪聲交易理論

噪聲交易理論是指在實際投資行為發(fā)生過程中，對于投資對象的真實價值往往是難以用數據真實估量的，為此對于投資對象的價格選取采用投資者之間的價值“共識”，而非其真正價格。而這種“共識”種存在著價格與價值之間的偏差，噪聲也由此產生。在房地產交易過程中存在著噪聲交易者，房地產的真實價值難以準確判斷，各投資者竟能根據自身的認知，心理以及情感偏差，對房地產的投資價格進行定價，這也就產生了噪聲現象。

（三）處置效應

處置效應是指投資者在面對投資對象漲跌時發(fā)生盈利或虧損的狀態(tài)下對資產進行處理時的行為，當投資對象價格上升時，投資者傾向于賣出高價資產;當投資對象價格下降時，投資者傾向于繼續(xù)持有虧損資產。這種在資產對象價格出現較大波動的處理方式是相對于有效市場假說中理性投資人價值投資難以形成的，其是投機者的非理性行為具體表現之一。

（四）注意力驅動交易

注意力驅動交易是指對于個人的注意力是有限的，人們很難處理多項事件信息，對于一件事件信息的關注必定是以犧牲其他一件或多件事件信息為代價。在現尸‘信息泛濫”的條件下，人們傾向于關注顯著信息而忽視模糊信息的刺激。這種情況下就導致“理性人”假設的瓦解，投資者無法對于所有信息進行分析解讀，只能通過有限的信息進入局部市場，而忽視其他部分，這樣被稱為投機者的整體表現，他們無法顧及大多信息，唯有選取能夠說服自身的信息進行非理性的投資行為。

五、分析對策與建議

一個市場之所以能被投機，必然是由于市場為投機者創(chuàng)造了合適的投機條件。而這市場投資環(huán)境并非投資者能夠左右或者構建的，因此對于投機行為的緩解需要從市場的供求與交易制度上解決。

（1）堅持房地產的市場化供給機制，特別是土地供應的市場化。目前土地供應受到政府規(guī)劃與土地管理制度的限制，特別是在房地產行業(yè)管控階段，導致土地供應收緊，房價暴漲，給予了投機者市場需求產生的因素。唯有在市場了解房地產供應可以完全滿足需求的信號，投機者才會將其投機心理壓制。

（2）抑制投機性買房的杠桿行為。目前各國購買房產大多鼓勵使用銀行信貸。這給予了投機者以資金上的支持，使投機 者能夠通過銀行貸款的杠桿將買房的行為擴大化，從而進一步刺激房價的上升。因此，嚴格把控銀行貸款為代表的買房杠桿渠道，將民眾買房限制在其實際能力范圍內。

（3）靈活調整交易稅費。民眾進行頻繁的房屋買賣行為其中一部分緣由是我國現下的交易稅費較低，其交易承擔的成本不高。因此對低價房、自住房交易實行低稅費，對于高價房和投機性住房實行高稅費。設立房地產交易頻率監(jiān)測指標，超過部分進行稅費增加。