房地產上市公司財務風險研究

摘 要：本文通過研究國內外房地產的預警模型，選取營運能力，償債能力，發展能力，進行研究，來明確財務的風險模型，然后針對財務風險提出風險控制的對策。

關鍵詞：房地產；上市公司；財務風險

引言

在我國，房地產是當前經濟發展的支柱產業，其行業存在著很大的關聯性，因此，對于我國的經濟意義重大。當前，我國主要靠投資、出口和擴大內需這三個方面，來作為拉動經濟增長的方式，而房地產行業可以拉動投資，促進內需擴大，因此，對經濟發展有著重要意義。在以后幾十年的發展中，房地產都會作為主導行業，這也成為了最近行業內探討的重點。

一、主體部分

（一）房地產行業現狀

之前的十年，可以說是房地產快速發展的十年。在房改之后，我國城鎮化建設不斷發展，加之貨幣政策的推出，使得房地產增率高達20%，但是，背后卻是銷售率的不足，銷售率卻為12%。過去十年內，只有管房地產企業中，形成了高庫存，上市公司始終保持高額盈利。在利益的驅使下，我國的建筑項目還在不斷擴大，市場銷售卻出現滑坡，如果保持這種供需失衡狀態，則勢必影響到企業的資金運營和周轉。根據有關部門調查顯示【1】：在最近的幾年中，房地產毛利率和凈利率同比下降，房地產面臨的局面日益嚴峻，其財務風險也日益加劇。

（二）國外研究綜述

在國外，研究財務風險起步很早，開始，對財務危機的研究主要是以定性分為主，其中有：1.風險分析調查法。2.四階段癥狀分析法。3.三個月資金周轉表分析法。4.流程圖分析法。5.管理評分法。

隨著當前統計學的快速發展，定量分析也更加豐富和復雜化，取得了更深層次的，主要有以下幾種：

1.基于單變量的財務風險模型分析

1966年，在美國的《會計評論》中，美國學者William Beaver提出了一元判別模型法。他選取了158個企業作為樣本，一半是處于正常經營的企業，另一半則是危機企業，他們的30個財務比率分析，得出了在債務保障率和資產負債率指標上，存在著明顯的判別能力，而且企業越接近破產時，判別地位就越高，其結果就更準確。

2.運用多元線性判別分析方法

在國外，該研究在20 世紀 60 年代，是以 Z-Score的模型為主，在美國，Altman教授綜合了幾個財務指標，進行加權和匯總，通過多元函數的建立，形成了對企業破產的預測。

3.邏輯回歸的模型分析

回歸模型最具有代表的就是：Probit 模型和Logistic 模型這兩種方法，它的原理是：根據一組因變量，從而實現對其“對應的”應變量的預測。美國學者 Ohlson（1980），利用該研究方法證明了，公司的規模和資本以及負債等等，與現在的變現能力和務危機是成相關性關系的，預測準確率為96.12%，相比較而言，預測結果更可靠。

（三）國內研究綜述

在我國，該研究是從20世紀80年代末起步的。

陳靜（1999）采取了54個公司情況，作為樣本，通過單變量模型進行數據分析，在這些樣本中，一半是ST企業，一半是非ST企業，通過對其資產負債率和凈資產以及總資產收益率和流動比率，這四個財務指標，證明了資產的負債率和流動比率是比較容易識別的。該模型可以預警財務風險，但迄今為止，還存在著很多問題：首先，它不能判斷企業破產的可能性，也不能知道在什么時間破產；另外，通貨膨脹會對單變量分析模型造成影響；最后是會對財務造成粉飾作用，這樣，財務的風險預測就沒有價值了。

周首華、楊濟華（1966），基于 Z 分數模型，增加了現金流量，對指標進行改變并增加樣本的數量，修正 Z 值判定模型，使 F 分數模型在預測公司財務方面更加準確。

國學者吳世農、盧賢義（2001）對邏輯回歸模型進行了分析，他們利用了多種方法，如Fisher 判別分析、線性回歸分析以及邏輯回歸分析等等，構建模型，然后以140 家企業作為對象，進行分析，選取了盈利能力、償債能力、營運能力、成長能力和企業規模等等，從這五個方面入手，利用了21個財務指標，從其中找到了六個預測指標，構建了三種模型，最后證明，在這些模型中，邏輯回歸模型有著最準確最強的預測能力。

2002年，周敏等提出了神經網絡理論，用以對財務危機的預測，該方式可以形成對財務危機的預測，它不靠主觀定性，就可以得出企業的財務狀態，這種方法是比較科學有效的。

邸紅娜（2006）【14】在BP神經網絡方法的基礎上，研究了多家制造業的上市公司，對他們進行財務風險預測，其結果的準確率達到了92.5%。

二、總結部分

在現當前的研究中，研究者多重視理論方面的研究，他們關注的是結果的準確性，對但是，在應用方面，對使用者來說，其可操作性不強。并且，在研究中，變量的選擇往往比較主觀。其次，在分析，多為財務因素的分析，很少有非量化的和非財務的信息分析。利用定量和定性分析時，要立足于管理環境和市場氣候，考慮到政策等方面的影響。以你，我們還需要更深的研究和探索，不斷提高預測能力，提高其準確性，使其更具有可操作性，為相關部分參考和使用。

參考文獻：

[1]中國房地產 TOP10 研究組.2013 中國房地產上市公司研究報告[z].2013 .

[2]Ohlson，Emerging Markets Corporate Bonds：A Scoring System，Salomon Brothers Inc[J].New York，1980 .

作者簡介：

孔耀華，皮珊，寧波大紅鷹學院。