青島民宿運營管理案例分析

張磊

摘要：關于民宿的定義可以概括為：利用自用住宅的空閑房間，結合本地的自然景觀、人文、生態、環境等資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活的住宿場所。隨著近年來愛彼迎（Airbnb）等民宿預定平臺的快速發展和游客對高品質民宿的需求不斷增加，青島的民宿行業也經歷了快速發展。本文以“仙居嶗山”高端民宿項目為例，對青島民宿業的運營管理進行了分析。

關鍵詞：青島;民宿;共享經濟;展望

一、“仙居嶗山”高端民宿項目

“仙居嶗山”民宿，為嶗山旅游集團于2015年打造的高端民宿項目，該項目將當地村民閑置的一些民宅統一包裝，并邀請了中央美術學院的專家進行設計裝修。經過我們實地探訪發現，這些民宿按照酒店標準間設置，兼具當地民宅特色，就地取材裝修，每一套民宿都有自己獨特的風格和設計語言，在細節中體現了山、海、茶等本地文化;該民宿統一按照星級酒店的管理方式由專業人員進行管理。

由于“仙居嶗山”民宿為租賃當地村落閑置民房，與當地村民的住宅相鄰，游客在入住時既可以在享受房間內改造后的現代便利設施，又能夠近距離接觸趕集等本地文化，感受與酒店不同的住宿與度假體驗;同時對于當地村民來說，“仙居嶗山”這一高端民宿業的到來，既提升了周邊環境，也增加了收入，并能夠帶動周邊交通、土特產銷售、甚至商業等配套設施的發展。

二、青島民宿業的發展

如果說十幾家前出現的“農家樂”是青島民宿業的1.0時代，那么在歐美發達國家以及日本和臺灣地區以“共享型經濟”為賣點，近幾年通過莫干山民宿的發展模式，以及愛彼迎（Airbnb）在國內認知度的提升，越來越多的青島人在簡單裝修閑置公寓或房間后，進行出租的可以算作是青島民宿業的2.0時代。

近年來很多人在旅行時會選擇民宿這一住宿方式，大眾對民宿有了更高的認可度。從某種意義上說，當前國內的“炫耀式消費”和每逢長假的“微博、朋友圈攝影大賽”，從某種意義上說也算是一種朋友間展示個人獨特品味和喜好的談資和話題之一。

“仙居嶗山”這一項目所代表的，是青島民宿行業的3.0時代。隨著我國人民生活水平的不斷提升，越來越多的人有了周末郊游度假和親子游的需求。很多收入相對較高的群體，希望利用周末或者休假的機會，帶著家人去郊外放松一下，呼吸新鮮空氣，暫時告別繁忙的工作，而“農家樂”由于設施水平、衛生條件和服務水準很難達到追求質感的高端住宿市場的需求，“仙居嶗山”這一民宿項目較好的彌補青島高端民宿市場的這一空白。

三、民宿的優勢

由于民宿這一新興住宿方式有區別于傳統的酒店，客人可以更近距離的接觸本地文化，并親手參與到采摘、烹飪這一過程，從而更充分的體驗“家外之家（Home away from home）”這一酒店行業一直以來所追求的住宿感受，而高端客人更注重住宿體驗和私密性，因此，以“仙居嶗山”為代表的高端民宿項目，有著清晰的市場定位、特點鮮明并飽含細節客房設計和規范的運營管理模式，預計會有相當一部分的客戶群體是來自本地或周邊的高端客人;相比于酒店的同質化、標準化，民宿的個性化和人性化更加受到人們的青睞，客人的多樣化要求也更容易得到滿足。隨著民宿行業的發展和競爭，民宿周邊服務也越來越完善，可以配套跟旅游有關的一系列服務和設施，因為民宿規模小，可以更好地用配套設施服務好每一位客人，能滿足他們的旅游需求甚至精神需求。而青島盡管是全國著名的旅游城市，但是旅游淡旺季區別非常明顯，如果宣傳和經營得當并進行市場細分，相信利潤會非常可觀。

四、青島民宿業的挑戰與未來

當前全國各地的民宿行業大有一哄而上，野蠻增長的趨勢，以浙江的莫干山民宿為樣板，各地政府都在模仿類似的高端民宿發展模式，同質化較為嚴重;而民宿2.0時代的很多房東，也紛紛變成了“二房東”甚至是“房屋中介”，盈利變成了唯一的目標，服務水準參差不齊、衛生清掃和日常管理不夠規范，甚至出現了安全隱患與糾紛，失去了民宿最原始初衷和意義，其實與普通的短租房并無兩樣。青島的高端民宿業應該以“仙居嶗山”為樣板，走特色與精致路線，結合嶗山旅游資源和景觀，走“質”不走“量”，做強、做精，不打“價格戰”，打“品質牌”，高端市場的目標群體最關注的不是價格，而是服務水準和品質。

在民宿發展較早的南方，民宿過剩的問題已經開始凸顯，盈利難已經開始困擾著很多經營者。在不久的將來，青島民宿主們或許也會遇到同樣的問題。不過，如今擺在眾多民宿主面前的最緊迫問題，是青島旅游淡旺季明顯，全年入住率過低。目前青島民宿存在諸多痛點，除了普遍面臨的身份合法化問題，還有很多諸如服務水平、規范標準等亟待解決的問題。

隨著我國文化軟實力的提升，青島高端民宿業未來還可以針對外國游客的入境游市場進行相關戰略開發，以“茶道”、“道教”等主題，結合青島膠東國際機場及郵輪母港的發展進行營銷，吸引外國游客，尤其是周邊國家入境游游客。高端民宿不但可以是滿足游客住宿需求和提升度假體驗的場所和設施，更是宣傳中國文化、提升文化自信的載體。

五、結語

對于不少民宿業主來說，雖然從整體來看，國家政策指引、鄉村旅游的促進、共享經濟的發展等都為民宿提供了諸多利好，但這個行業依然只是“看上去很美”。一邊是民宿井噴式的發展、野蠻式生長;一邊卻是面臨準入條件不明、行業標準不清，統籌規劃不足、管理規范不夠的困境;一邊是期待回報的投資者趨之若鶩，一邊是淡旺季明顯盈利難。對于起步較晚的青島民宿而言，成長中的煩惱總是難免。如何破解青島民宿發展的痛點，恐怕需要地方政府、行業協會和民宿從業者們的共同努力。

“仙居嶗山”這一高端民宿項目，以共享型經濟為背景，合理有效的整合和利用閑置資源，既能夠滿足高端旅游度假市場需求，又可以幫助當地村民提升收入水平，應該作為一個青島民宿行業的樣板，科學、有序、健康的發展下去，回歸“共享經濟”和“文化體驗”的本質，結合規范的管理和運作，力爭成為青島旅游業的一張名片，讓青島的民宿行業健康有序的發展下去，提升青島的旅游產品層次和品位。

參考文獻：

[1]許衛華.實施錦江品牌戰略——加速錦江國際管理公司業務發展的對策之一[J].旅游科學，1997（01）.