房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題研究

劉凌

[摘 要]對于成本管控的理解，我國大多企業(yè)在很長一段時間內(nèi)，還停留在只是片面地降低成本，盲目的追求節(jié)約、節(jié)省的層面，這種成本管控模式太陳舊、太狹隘，已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前迅速發(fā)展的現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境的變化，若不更新成本管控的觀念，提高對成本管控有關(guān)問題的認(rèn)識，提高成本信息的相關(guān)性，則企業(yè)的成本管控將不會再獲取到有用的信息價值，也就很難提升企業(yè)的競爭力。文章從成本管控的重要性、成本管控過程中存在的問題及解決辦法三個方面對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題進(jìn)行分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;成本預(yù)測

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.101

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

1.1 成本管控的內(nèi)涵

隨著企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，企業(yè)成本管控的觀念也在不斷地發(fā)生轉(zhuǎn)變。現(xiàn)代企業(yè)的成本控制已不是傳統(tǒng)意義的成本管理，不再是盲目地壓縮成本、節(jié)約費用，而是要把企業(yè)總體戰(zhàn)略和管理模式結(jié)合起來，采用科學(xué)合理的成本控制系統(tǒng)，按照事前、事中、事后三個階段，進(jìn)行全面、有效的成本控制，讓全體員工參與成本管控，實現(xiàn)成本管控責(zé)任到人，這樣降低成本才會更合理、更科學(xué)。

1.2 成本管控的內(nèi)容

進(jìn)行企業(yè)成本管控，必須明確成本管控內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的內(nèi)容主要包括事前、事中和事后控制三個方面：事前的成本預(yù)測、成本決策與成本計劃的工作做得好與否，直接影響到房地產(chǎn)項目的成本效益。因此對項目的投入、產(chǎn)出必須進(jìn)行預(yù)測、評估、論證，并經(jīng)過高層領(lǐng)導(dǎo)集體研究決策，制定具體、清晰、可衡量的成本計劃，合理地調(diào)配人力和物力資源，事前做好成本分析控制，這樣才能有目的地進(jìn)行成本管控。事中的成本管控，要將制定的成本管控計劃具體到每一個項目、每一個部門、每一個員工，將責(zé)任分配到團(tuán)隊或個人，明確任務(wù)和權(quán)責(zé)關(guān)系，確保對營運過程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，這樣才能從根本上實現(xiàn)成本管控。事后成本管控階段包括成本核算、分析和考核，要采用科學(xué)的成本計算方法對成本進(jìn)行分析，準(zhǔn)確的計算不同業(yè)態(tài)的成本。成本管控不僅要全體人員參與，而且對每個項目、每個部門、每個人的成本管控進(jìn)行考核，并制定相應(yīng)的獎罰措施，這樣成本管控的工作才能深入、有效地進(jìn)行下去。

由此可見，成本管控工作在企業(yè)的經(jīng)營管理中占有重要地位，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)中對其經(jīng)營過程中的營運成本、采購成本、期間費用支出的管控具有重要作用。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

2.1 缺乏對成本的事前預(yù)測

在成本事前預(yù)測中，要事先編制成本預(yù)測報告，需要進(jìn)行大量的市場調(diào)查與基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計，并且將這些基礎(chǔ)資料采用一定的程序和方法進(jìn)行篩選，分析研究降低成本的途徑，在此基礎(chǔ)上推算測定降低成本的目標(biāo)。但是由于對基礎(chǔ)資料統(tǒng)計的不全面，市場調(diào)研預(yù)測沒有做到位，而且對未來有關(guān)因素的認(rèn)識存在局限性，導(dǎo)致在預(yù)測基礎(chǔ)階段不能提供多個不同成本控制的方案，從而影響成本決策的優(yōu)化選擇。

2.2 面對項目的多樣化無法進(jìn)行成本動態(tài)管理

隨著我國城市化進(jìn)程步伐加快，房地產(chǎn)企業(yè)對自己取得的土地進(jìn)行多元化、多樣化的開發(fā)建設(shè)。但是如此規(guī)模的多樣化項目建設(shè)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法很好地進(jìn)行動態(tài)成本管理。原因在于：

（1）在項目實施過程中，各個單項合同的實際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果，在工程招標(biāo)和合同簽訂時，沒有與合約規(guī)劃對應(yīng)，沒有結(jié)合合同或預(yù)算造價對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。

（2）對已簽訂的目標(biāo)成本，在項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動中，對項目成本沒有進(jìn)行全過程的監(jiān)控管理。

（3）不能及時按照設(shè)計變更、工程簽證、工程材料調(diào)價、人工調(diào)整等相關(guān)合同條款，歸集相應(yīng)的成本科目，計算已發(fā)生成本。

2.3 人員的專業(yè)知識匱乏，管控意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本的規(guī)劃設(shè)計中，對人員的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)有較高的要求，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員由于專業(yè)知識欠缺，只具備某一方面專業(yè)知識，導(dǎo)致成本管控不全面。比如涉及工程造價及設(shè)計專業(yè)知識，財務(wù)人員不懂，只能單一的通過對比目標(biāo)成本數(shù)據(jù)是否超支，而不能從專業(yè)角度分析節(jié)超原因，因此從財務(wù)層面去控制房地產(chǎn)成本有一定的局限性。反之，若由工程造價專業(yè)人員管控成本，因其不懂財務(wù)知識，也無法做好成本管控工作。從目前的管控現(xiàn)狀來看，沒有樹立成本管控意識，也沒有相應(yīng)的激勵考核機制去約束，因此成本管控顯得比較被動。

2.4 部門與部門之間出現(xiàn)脫節(jié)

在企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中，部門與部門之間經(jīng)常會出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。究其原因還是企業(yè)本身制度的不規(guī)范導(dǎo)致。主要原因有：第一，崗位職責(zé)劃分不清，責(zé)任不明。各崗位的工作職責(zé)不明確，工作內(nèi)容不詳細(xì)，導(dǎo)致各部門以不知道或不明確自己的工作為由，出現(xiàn)人云亦云，糾纏扯皮現(xiàn)象。第二，溝通不到位。出現(xiàn)問題時不主動尋求溝通，孤軍奮戰(zhàn)，就會使各部門的配合與銜接脫節(jié)，容易出現(xiàn)扯皮推諉現(xiàn)象。第三，制度不完善，流程不規(guī)范。由于企業(yè)內(nèi)控制度不完善，沒有規(guī)范的操作流程去引導(dǎo)員工的工作行為，導(dǎo)致在工作中出現(xiàn)我行我素，自以為是的工作態(tài)度，不利于團(tuán)隊協(xié)作，從而影響部門的工作效率及工作業(yè)績。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題的解決辦法

3.1 加強對成本管控的事前預(yù)測

事前預(yù)測對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是做好成本管控的重要環(huán)節(jié)。針對某些房地產(chǎn)企業(yè)事前預(yù)測工作的薄弱問題，解決方法：首先要成立專業(yè)的成本管控部門，管理項目開發(fā)的所有成本，包括土地成本、建安成本、費用、項目資金利息，組成人員有財務(wù)人員、預(yù)算人員、工程技術(shù)人員，這樣從各自專業(yè)的角度出發(fā)，結(jié)合專業(yè)知識能綜合全面的分析、解決問題;其次要采用相關(guān)的計算機軟件作為成本管控的管理工具，將市場調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分門別類地在系統(tǒng)中進(jìn)行采集，形成成本數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)比對分析生成項目測算表，為企業(yè)決策層提供決策依據(jù)。另外還需要考慮經(jīng)濟因素，遵循科學(xué)合理性原則。在項目成本的事前預(yù)測中要以經(jīng)濟合理性為原則，在設(shè)計方案中綜合考慮，加強項目成本管理的控制效果，合理控制項目開發(fā)費用，將成本降到最低。

3.2 加強工程項目成本的動態(tài)過程控制

動態(tài)成本管控指的是從項目啟動一開始，到項目在政府部門竣工備案后，對整個項目開發(fā)過程，運用各種技術(shù)手段實行嚴(yán)格的成本管理。具體來說，主要是根據(jù)合同實行動態(tài)的跟蹤管理，在合同未簽訂的情況下，需要用合約規(guī)劃代替，然后將開發(fā)成本分為已發(fā)生成本和待發(fā)生成本兩類，再將已簽訂的合同與未簽合同但已真實發(fā)生的成本視為已發(fā)生成本，將未簽合同及預(yù)計將要發(fā)生的成本視為待發(fā)生成本，這樣已發(fā)生成本與待發(fā)生成本就構(gòu)成了動態(tài)的全成本。將每個工程節(jié)點的動態(tài)成本與目標(biāo)成本對比分析就是動態(tài)成本管理的核心所在。為了加強動態(tài)成本管控工作，要求做到以下三點：第一，要對施工完成的工作量按時進(jìn)行形象計價，及時辦理進(jìn)度工程款結(jié)算手續(xù);第二，在設(shè)計單位認(rèn)可的變更資料，必須經(jīng)過相關(guān)人員的審核，處理好后續(xù)工作;第三，成本管理中將施工過程詳細(xì)記錄，確保相關(guān)施工文件及圖紙完整，為施工順利提供保障。

3.3 培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的生存力，關(guān)鍵就是要提高管理的專業(yè)性，培養(yǎng)專業(yè)化的管理人才。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立人才儲備庫，依據(jù)個人業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)雙重評價，篩選出符合條件和有潛力的優(yōu)秀人員進(jìn)行人才儲備，企業(yè)定期做出培訓(xùn)計劃，邀請資深專家進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。采用實踐與理論相結(jié)合的模式，在實戰(zhàn)的基礎(chǔ)上加強理論知識，一方面有利于進(jìn)一步做好成本管控工作，為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值;另一方面有利于加強對企業(yè)的歸屬感，提高工作的積極性，更好地為企業(yè)服務(wù)。

3.4 加強部門之間的溝通與協(xié)作

第一，提高溝通意識，提升溝通效率。日常工作當(dāng)中，很多員工認(rèn)為只要做好自己的本職工作就好了，遇到問題習(xí)慣自己解決，不愿意依靠部門協(xié)作，這其實就是缺乏溝通意識的表現(xiàn)，沒有協(xié)作意識。鑒于此，各部門之間在工作中出現(xiàn)問題時，應(yīng)積極主動地進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，將存在的問題及時反映出來，群策群力堅決不能推脫，提升溝通效率以便盡快解決問題。

第二，完善崗位職責(zé)和管理制度。明確各部門的崗位職責(zé)和工作范圍，有利于規(guī)范工作流程。因此要加強各部門管理制度及崗位職責(zé)的完善，深入地學(xué)習(xí)工作流程，熟悉其他部門的工作內(nèi)容，便于以后各部門之間的工作暢通、有序的相互對接，避免出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。只有部門間實現(xiàn)默契配合，企業(yè)才能正常的運轉(zhuǎn)，才能長遠(yuǎn)發(fā)展。

4 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中之所以存在這樣的問題，究其根源，主要問題是內(nèi)部控制體系不健全不完善，管理意識欠缺，缺乏專業(yè)技術(shù)人才，領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識不足，重視程度不夠。故此企業(yè)必須健全完善內(nèi)部管控體系，注重專業(yè)人才培養(yǎng)，從思想意識上，自下而上每個人都應(yīng)該增強成本管控意識，這樣才能做好企業(yè)的成本管控工作，才能科學(xué)、合理、有效地降低成本，才能為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值，使企業(yè)在一個良好的管理模式下生存得更久遠(yuǎn)。

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