論高周轉(zhuǎn)模式對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響

趙釗

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要地位。一方面，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻度較高，另一方面，通過房地產(chǎn)開發(fā)，改變了城市面貌，改善了人們的居住狀況。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品具有特殊性，受國家政策和居民購買力的影響較大，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來較高的風險，一部分房地產(chǎn)企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)模式，以期減少風險發(fā)生，在這種情況下對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來一定影響。為此，本文就高周期模式對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響進行探討。

【關鍵詞】高周轉(zhuǎn)模式;房地產(chǎn)業(yè);影響分析

近幾年來，房價的快速上漲引起社會高度關注，國家不斷出臺政策維護房產(chǎn)地市場的穩(wěn)定。通過對一部分城市采用限購限價及金融措施，引導房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，希望采取高周轉(zhuǎn)模式，加快拿地、銷售、回款的節(jié)奏，規(guī)避政策風險，促進自身發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性較強，高周轉(zhuǎn)的結果極有可能帶來一些不利于因素，會對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來較大影響。

1、高周轉(zhuǎn)模式對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、綜合性強，行業(yè)要求高，同時與其他行業(yè)關聯(lián)性很強，又與其他行業(yè)比如工業(yè)制造、服務企業(yè)等有著很大區(qū)別，開發(fā)的產(chǎn)品較為特殊，對房地產(chǎn)業(yè)的影響很大。

如今，國家對房地產(chǎn)調(diào)整極為嚴格，市場對房價十分敏感，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)，在多種不利形勢下，采用高周轉(zhuǎn)模式對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

首先，有利于房地產(chǎn)業(yè)控制成本增長。常規(guī)情況下，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，從項目立項、投入建設完工，需要較長的建設周期，由于建設周期較長，所需的資金成本增大，不可預見費用增加，從而導致項目建設成本難以控制，影響著項目的預算管理，從而使項目陷入危險狀況。而采用高周轉(zhuǎn)模式下，項目運營處于高速運轉(zhuǎn)狀況，項目建設呈現(xiàn)短平快的特點，從而對成本實行有效益控制，保證成本增長在可控范圍。

其次，有利于防范各項風險發(fā)生。房地產(chǎn)項目受政策影響較大，特別是土地政策、金融政策、戶籍管理政策等影響明顯。土地價格不僅直接造成項目成本增長，同時，給項目開發(fā)帶來較大風險，金融政策的影響更大，國家通過信貸政策，運用限貸或者利率調(diào)節(jié)手段加強房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，影響房地產(chǎn)業(yè)的擴張或者縮減，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運行活動。此外，國家通過限購政策控制房地產(chǎn)市場的購買行為，影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，國家政策和市場風險對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大危機，采取高周轉(zhuǎn)模式有利于房地產(chǎn)項目快速推進，快速完成，實現(xiàn)預期目標，防范項目風險的發(fā)生。

最后，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的項目效益。企業(yè)的目標是獲取經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。如今，房地產(chǎn)業(yè)投入大，競爭性強，面臨的壓力大，采取高周轉(zhuǎn)模式加快項目運行速度，提高項目的運行效率，從而保證房地產(chǎn)項目獲取最大效益，促進企業(yè)發(fā)展。

2、高周轉(zhuǎn)模式對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響分析及應對措施

2.1資金籌集問題

由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量較高，在高周轉(zhuǎn)模式下，項目的建設周轉(zhuǎn)縮短，由此，需要房地產(chǎn)項目短期內(nèi)籌集更多的項目資金，滿足項目建設的需要，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要較高的資金籌集能力，能夠隨時做好資金調(diào)度，滿足項目資金需求。許多房地產(chǎn)項目難以支撐下去，就是因為項目資金不足所致，形成半拉子工程，影響了企業(yè)的發(fā)展。

2.2工程質(zhì)量問題

房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不同，其他產(chǎn)業(yè)比如工業(yè)企業(yè)，可以在廠區(qū)內(nèi)進行固定式流水線作業(yè)，受外界因素與作業(yè)條件的限制較小，并且流程固化，操作相對方便，質(zhì)量可以自行檢驗，得到保證。而房地產(chǎn)業(yè)則受自然因素和作業(yè)條件限制較大，從而對工程質(zhì)量產(chǎn)生很大影響。比如，在風雨天施工，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量將會受到影響，而在高周轉(zhuǎn)條件下，有的項目為了保證項目進度，就會不顧自然條件，狠抓工期，在此條件下施工，從而影響工程質(zhì)量，同時，項目建設自身的工藝流程，產(chǎn)品形成有一定的時間周期，而一部分項目追求項目的快，縮短工序或者縮短工序上的時間，實行違規(guī)運行，從而導致質(zhì)量難以保證。

2.3工程安全問題

房地產(chǎn)項目施工過程中的安全要求較高，稍有不慎就會引發(fā)安全事故，造成人員傷亡。在高周轉(zhuǎn)模式下，各方對于工程的進度抓得緊，有的項目中出現(xiàn)安全措施不到位的問題，如對腳手架的加固沒有檢驗，吊車的安全性沒有嚴格檢查，存在安全隱患。再者部分工人自身的壓力大，在施工中可以出現(xiàn)誤操作，出現(xiàn)安全事故，影響著項目進度。此外，施工中噪音、灰塵等不可避免的對周邊環(huán)境造成影響，以及施工車輛進出對周邊交通安全產(chǎn)生影響。

2.4項目協(xié)調(diào)問題

房地產(chǎn)項目涉及面廣，內(nèi)外協(xié)調(diào)的難度較大，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會導致項目無法運行下去，影響著項目進度。在高周轉(zhuǎn)模式下，需要對項目具有較強的協(xié)調(diào)能力，掌控項目進度。然而，在實際中難度很大。從外部看，項目協(xié)調(diào)涉及到政府部門較多，比如規(guī)劃、城管、土地、防空、住建等多個職能部門，每一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)阻礙將會影響項目周轉(zhuǎn)的延遲。再有銀行金融部門，需要解決融資問題，保持項目資金需求。在項目內(nèi)部看，需要把好物料采購及質(zhì)量關、機械設備調(diào)配關、施工人員管理關，每一個關口不能及時對接，將會延遲工期，增加運營成本，導致項目投資收益難以保證。

房地產(chǎn)業(yè)采取高周轉(zhuǎn)模，就是講究運營上的快節(jié)奏，追求項目運營效率。然而，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設有著自身的規(guī)律性，辦理手續(xù)多，項目管理復雜，具有一定的建設周期，因此，在高周轉(zhuǎn)模式下，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要采取有效的應對措施。一是做好資金籌集。要根據(jù)項目需求合理制定資金籌集，做好用款規(guī)劃，保證項目用款需求。二是加強工程質(zhì)量管理，制定項目進度，嚴格落實標準化管理，明確項目質(zhì)量監(jiān)管責任，確保工程質(zhì)量。三是加強工程安全監(jiān)督，嚴格規(guī)范操作程序，加強安全防范與監(jiān)督檢查，減少安全事故的發(fā)生。四是建立項目管理與協(xié)調(diào)專班，實行責任分工，落實管理人員責任，外部聯(lián)系人員要處理好與政府部門、金融部門的關系，做好項目手續(xù)快速完成，使用項目能夠得以及時開工。對內(nèi)要做好統(tǒng)籌規(guī)劃，將人員、物料與工程機構進行合理調(diào)度，保證項目流程及時對接，減少怠工情況發(fā)生，提高運營效率。

結論：

隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到多方挑戰(zhàn)，采取高周轉(zhuǎn)模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低運營成本，防范風險發(fā)生。然而，對房地產(chǎn)業(yè)壓力更大，將會面臨較大的資金壓力、工程質(zhì)量與安全問題難以控制，管理協(xié)調(diào)難度加大。為此，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好統(tǒng)籌規(guī)劃，進行合理安全，應用高周轉(zhuǎn)模式助推房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

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