臺州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況簡析

□ 阮官壽

本文通過對臺州41 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行融資情況調(diào)查，分析了臺州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源、融資意愿和成本費用，發(fā)現(xiàn)臺州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面存在明顯的“融資難、融資貴”問題，并從政府、銀行和房地產(chǎn)企業(yè)三方面提出了解決問題的對策建議。

為摸清臺州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“房企”）資金來源和經(jīng)營風(fēng)險等相關(guān)情況，反映臺州房企融資中的困難問題，臺州市統(tǒng)計局走訪調(diào)研了相關(guān)部門以及多家房企，并開展了問卷調(diào)查。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，臺州中小房企存在明顯“融資難、融資貴”問題，這不僅增加了中小房企的融資成本，也增加了經(jīng)營風(fēng)險，需引起有關(guān)方面關(guān)注。

臺州房企融資基本情況

（一）資金來源分析

此次共調(diào)查了41 家房企，其項目類型較為全面。從項目建設(shè)期看，包括項目未開盤、正常在售以及尾盤等；從投資樓盤規(guī)?？?，包含大型、中型、小型三種不同類型；從屬地看，既有本地企業(yè)，也有外來集團公司。資金來源主要有三個渠道：銀行貸款或其他借款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款。項目不同階段資金來源也不同，項目前期以自籌資金為主；項目建設(shè)中期以銀行貸款和內(nèi)部資金調(diào)度為主；項目后期以定金預(yù)收款及個人按揭貸款為主。資金來源占項目總投資的比例大概如下：自籌資金占15%-35%；銀行貸款或其他借款占20%-50%；定金預(yù)收款及個人按揭貸款占30%-50%。

（二）融資意愿分析

從調(diào)研情況來看，大部分企業(yè)對于資金都有強烈的需求。不過，不同規(guī)模的房企對于資金的需求程度不一樣，大企業(yè)（國企、上市公司）的項目公司由于有母公司支持，資金相對寬裕；中小企業(yè)由于資金實力總體較弱，自有資金相對缺乏，對于融資需求尤為迫切。

（三）成本費用分析

開發(fā)成本和費用主要由土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、項目前期費用和三項費用（管理費用、財務(wù)費用和銷售費用）構(gòu)成。一般項目土地征用及拆遷補償費和建筑安裝工程費合計超過項目總投資的90%，前期費用和三項費用比重不到10%。

目前房企融資存在的問題

（一）融資政策收緊

在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒”的要求下，人民銀行嚴格落實房產(chǎn)信貸政策，加強對首套房支付比例、貸款利率等方面的管控；住建部門加強對預(yù)售樓盤資金的專用賬戶監(jiān)管。隨著國家穩(wěn)控房價的措施越來越嚴格，銀行對房企的開發(fā)貸和抵押貸也在縮緊，一般只對房地產(chǎn)一級企業(yè)才開貸款大門，其他中小房企幾乎無法從銀行獲得貸款。個人按揭貸款是房企主要的資金來源之一，但隨著人民銀行對房企融資政策的收緊，個人按揭貸款的通過率呈下降趨勢，而且利率有不同程度的上浮。

（二）融資條件苛刻

銀行貸款是房企的主要融資渠道，成本較低但要求較高，中小企業(yè)基本上難以獲得貸款。企業(yè)規(guī)模排名靠后無法進入核心客戶，現(xiàn)金流達不到銀行要求的也難以獲得貸款。一般房開貸僅對一級開發(fā)資質(zhì)、全國前50 強房企開放，中小房企無法獲得貸款。信托貸款條件也很苛刻，要滿足“432”要求，即二級資質(zhì)、30%自有資金、四證齊全，且成本高，對于一般中小企業(yè)來說也比較難。同時，銀行放貸過程易受銀行經(jīng)營策略調(diào)整影響，且貸款程序繁瑣，如建安工程抵押貸款在房屋開售時需解凍抵押，再對未開售建安工程進行重新抵押。

（三）融資渠道單一

當(dāng)前，針對房地產(chǎn)開發(fā)融資的平臺機構(gòu)還不夠成熟，融資產(chǎn)品不夠多樣化，沒有形成強大的融資網(wǎng)絡(luò)，難以為房地產(chǎn)投資市場的可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。目前，除了銀行貸款外，雖然還有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資等渠道，但對于中小房企來說，實際難以從這些渠道滿足融資需求。

（四）融資成本較高

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國前10 強房企，可以獲得基準利率（1-5 年期基準利率為4.75%）及以下；前10-30 強房企，基準利率上浮30%-50%；前30-50 強房企，基準利率上浮70%-80%；前50 強以外房企就很難貸到款了。信托貸款利率（年利率在7%-10%左右）介于銀行貸款和民間借款之間，但條件仍比較苛刻。民間借款不僅利率高昂（年利率高達15%-20%左右），而且融資金額少、借款期限短。而民間借款和信托貸款是大部分中小房企資金的主要來源。

（五）融資風(fēng)險不小

在調(diào)研的房企中，普遍反映開發(fā)資金情況受銷售行情和銀行放貸影響較大。一是銷售回款不確定因素較大。在工程進度正常的情況下，房企的銷售回款速度基本取決于樓市行情，若銷售行情下滑，銷售回款量往往難以維持項目后續(xù)的開發(fā)成本，企業(yè)不得不采取降價銷售或加大貸款等方式。這就在一定程度上加大了企業(yè)的開發(fā)成本，增加了項目風(fēng)險。二是銀行不按授信額度放貸。銀行貸款容易受金融大環(huán)境和銀行經(jīng)營策略影響，致使企業(yè)貸款具有不確定性。如果銀行不按時放款的話，房企就會面臨很大的資金壓力。

化解房企融資難的建議

要想化解房企“融資難、融資貴”問題，需政府、銀行和房企三方加強溝通，共同努力。

（一）政府應(yīng)優(yōu)化房企融資環(huán)境

一要完善多層次的房企融資體系。放寬民間資本融資渠道，降低放貸門檻，為房產(chǎn)投資提供友好的政策環(huán)境和金融環(huán)境。加快發(fā)展專門為中小房企提供服務(wù)的金融機構(gòu)，同時允許金融資產(chǎn)管理公司在中小房企領(lǐng)域進行產(chǎn)業(yè)資本和金融資本結(jié)合的探索。加大財政投入，促進融資類擔(dān)保機構(gòu)的發(fā)展。二要建立房企信用體系。銀行有錢不貸的根本原因，在于信息不對稱造成的對中小房企貸款風(fēng)險的擔(dān)心。建立中小房企征信管理體系可以推動信用評價在銀行信貸決策等方面的應(yīng)用，為房企發(fā)展營造良好的制度和政策環(huán)境。三要研究解決安置房項目融資困難的問題。安置房項目作為政府的棚改項目，利潤較低，資金占用時間較長，本屬于銀行支持的房地產(chǎn)開發(fā)項目，但實際上此類項目很難獲得銀行貸款。一方面，由于目前大部分安置房項目都是通過市場化操作開發(fā)的，然后政府進行全額回購，這就導(dǎo)致房企不能獲得政策性貸款；另一方面，由于安置房項目的土地不允許抵押，以致房企又不能獲得抵押貸款。

（二）銀行要探索建立靈活的貸還款制度

銀行要加大對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度，積極探索向優(yōu)質(zhì)中小房企發(fā)放信用貸款。在考察和發(fā)放貸款時，不分企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模，只要企業(yè)有充足的償債能力就大膽支持。要創(chuàng)新還款方式。銀行等金融機構(gòu)應(yīng)本著控制風(fēng)險和穩(wěn)健經(jīng)營的原則，積極探索適合不同類型房企的還款方式。對于基本面較好、信用記錄良好、有競爭力、有市場但暫時出現(xiàn)經(jīng)營困難的中小房企予以貸款延期支持。要根據(jù)不同中小企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流特點，因地制宜，制定靈活多變的還款方式，盡量避免因貸款收回而給中小房企造成經(jīng)營上的困難。

（三）房企自身要練好融資內(nèi)功

“打鐵還需自身硬”。一方面，房企自身要熟悉各種融資方式，提高資金管理水平，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，做足融資準備工作，提升外部融資能力；另一方面，要充分挖掘內(nèi)部融資潛力，實現(xiàn)兩條腿走路。一要強化內(nèi)部管理。要建立規(guī)范化的管理模式，加強財務(wù)管理，建立財務(wù)預(yù)決算制度，提升企業(yè)整體素質(zhì)和綜合競爭力。這樣才能從根本上解決因信息不對稱導(dǎo)致的房企融資難問題。二要選擇合適融資渠道。不同企業(yè)面臨著不同的融資機會，所采用的融資方式也不盡相同；同一個企業(yè)因各種融資條件的限制也不能隨意選擇融資方式。因此一個企業(yè)在制定、實施融資策略時，必須考慮具體的融資方式所具有的特點，并結(jié)合本企業(yè)自身的實際情況，明確哪些融資方式可用，然后結(jié)合實際，擇優(yōu)選用。三要注重內(nèi)部挖潛。在融通資金、控制資金成本策略上，要首先著眼于內(nèi)部挖潛，最大限度盤活資金，避免資金沉淀和浪費，合理高效調(diào)度資金。要建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。要及時處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等，加快資金流轉(zhuǎn)。