淺談房產委托公證的風險與防范

黃 雋

（泰州市海成公證處，江蘇 泰州 225300）

1 房產委托公證的概念及意義

房產委托行為，是房產所有權人（委托人）將辦理與房產有關的事務，或者實施與房產有關的法律行為（買賣、出租、抵押等）的權利授與受托人的意思表示。房產委托行為又稱房產授權委托行為。房產委托公證即公證機關根據委托人的申請，依法證明委托人房產委托行為的真實性、合法性的活動[1]。

房產委托公證具有重要的意義。受托人根據公證機關出具的房產委托公證書，即可以房產所有權人的名義順利地辦理與該房產有關的事務或實施與該房產有關的法律行為[1]。房產委托書經過公證機關公證，可以有效地防止無效委托或假委托等現象的發生，并預防因委托代理權而引起的糾紛。公證機關作為國家的證明機構，除了有證明作用，還有預防糾紛、防止訴訟的作用，因此，公證處在辦理房產委托公證的過程中應注意風險及防范問題。

2.2 擔保性委托公證

這類公證的主要目的是擔保債權債務關系的履行，其委托權限表現為授權賣房、抵押、解押等形式，實踐中以授權賣房最為常見。一般都是由債務人預先授權債權人或者債權人控制的受托人辦理出售房產的所有相關手續，并辦理委托公證，債權人從而獲得單方獨立出售房產的權利，用以擔保債權債務關系的履行。

2.3 一般事務性委托公證

這類公證主要是委托人委托受托人處理與房產有關的一般性事務。比較常見的是委托人委托受托人領取不動產，進行驗房，辦理進宅手續，辦理權屬登記，辦理抵押登記，以及領取相關權屬證書和對不動產進行日常管理。

3 房產委托公證中存在的潛在風險

從目前的實務來看，委托人簽署房產委托書后存在風險的情況，主要涉及上述“以處分房產為內容的委托公證”和“擔保性委托公證”這兩類委托事項中，而一般事務性委托公證，因為不涉及房產的處分，一般不會給委托人造成損失。本文就“以處分房產為內容的委托公證”和“擔保性委托公證”這兩類委托事項中委托人、受托人、公證處各自存在的風險進行分析。

2 房產委托公證的類型

2.1 以處分房產為內容的委托公證

這類公證是涉及房產委托公證最普遍的一種。房產所有權人因不能親自處理房產相關事宜，故委托受托人代為辦理房產的相關事宜。

3.1 委托人存在的風險

在“以處分房產為內容的委托書公證”中，委托人存在的風險主要是委托的權限過大和委托的期限過長導致的。（1）委托權限過大。房產委托行為屬于單方民事法律行為，受托人在取得委托人的授權后即可為一定的法律行為，且法律后果由委托人承擔。委托人簽署的處分房產的委托書中，對受托人的授權越大，委托事項越多，需要承擔的風險也就相應增加。如委托人委托受托人賣房，包括選定買方并出售，以及收取售房款的條款，受托人憑該委托書出售了委托人的房產后可能會“卷款跑路”，這樣委托人承擔的是房錢兩空的結果。更有甚者，受托人一房二賣，委托人面對的除了房錢兩空，還要對沒有最終取得房產的買方承擔違約責任。（2）委托期限過長，也同樣會導致委托人的財產損失。筆者在工作中發現，如果委托的期限是“至委托事項辦結為止”，那只要委托事項中有一項未完成，該委托書就一直有效。在這個漫長的期間，委托人如果與受托人之間的關系發生了變化，委托人都可能因為受托人的任意行為而受到財產損失。

在“擔保性委托書”中委托人承擔的風險就更大了。擔保性委托書與民間融資相生相伴，其產生發展與訴訟慢、執行難也有關系。擔保性委托公證書在使用上具有或然性，即以債權債務是否履行完畢作為受托人是否使用委托公證書行使委托權限的條件，這是其擔保性的體現。另一方面，擔保性委托公證書在形式上具有相對獨立性，即委托書中完全不體現委托書所擔保的債權債務關系，且債權債務是否已經履行完畢與委托書的生效及使用沒有形式上的聯系，債權人單方即可處分不動產[1]。正是這個擔保性，給委托人帶來了巨大的風險。

3.2 受托人存在的風險

受托人的風險存在于以避稅為目的的處分不動產的委托中，買賣雙方在簽定房產交易合同的同時，會另行簽定處分不動產的委托協議書，即由賣方委托買房在一定期限后辦理房產過戶，并予以公證。這類公證事項中，一般受托人都已經實際付清了房款，也取得了房產，只是沒有辦理權屬變更登記。這種時候受托人也就是實際的買房人承擔的風險系數還是比較大的：第一種情況，原房主因債務被訴至法院，法院在查封原房主的財產時，一定會將仍然登記在原房主名下的房產作為其財產進行查封的，受托人即使有再多的證據，也只能向原房主主張債權，從而失去了物權，這種情況下是很難保證沒有損失的；第二種情況，因為市場的原因，房價節節攀升，原房主覺得自己的房子賣虧了，因為房產還登記在自己的名下，原房主重新辦理了產權，并且將房屋以高價賣給了第三方，待到受托人發現時，房屋已經過戶到了第三方名下。這時候，受托人只能乖乖將房屋交給第三方，向原房主也只能主張債權了。

在“擔保性委托書”公證中，以一個案例來說明受托人所承擔的風險：陸某有一處現價值約300 萬元的房產，他找到田某借款100 萬元，稱愿通過委托公證的方式將該房產的處分權委托給田某，如果其到期未還款，田某可以利用該委托書將房產出售或抵押給別人以實現自己的債權，田某答應了。于是陸某在公證處辦理了以田某為受托人的房產委托公證。隨后又以這種方式向好幾個人借了錢。最后，陸某攜帶近400 萬借款逃之夭夭，而幾個受托人各自拿著委托書卻傻了眼。

3.3 公證處存在的風險

公證處存在的風險主要是執業風險。因為社會誠信體系的缺失和假證的泛濫，能不能“看準人”成為了每個公證員在辦理委托公證中的頭等大事。產權人帶著假配偶前來辦理處分房產的委托公證，子女帶著假冒父母前來辦理處分房產的委托公證等事件的曝光，既給公證處和公證行業的名譽和形象造成極其惡劣的影響，又給相對人造成經濟和精神上的重大損失[2]。除了這些，防止假證也是現今及以后要特別注意的一個問題。假產權證、假身份證、假結婚證、假離婚證，等都將導致公證書的無效。

4 如何防范委托公證的風險

房產委托公證的初衷在于既為委托人不能親自處理房產相關事宜提供方便，同時又為受托人代為辦理房產相關事宜提供信用，既節約了交易成本，也使交易更加迅捷和便利[3]。如何使房產委托公證書發揮它應有的作用呢？筆者認為只要做好委托公證中的風險防范，實現委托書應有的價值是完全可能的。本文仍然從委托人、受托人、公證機構三方面來分析。

4.1 委托人的風險防范

（1）委托人在選取受托人時，要“認準人”。即選取自己比較熟悉的、了解的人作為受托人，最好受托人具備一定的處理委托事項的能力或知識，這樣也方便處理委托事務。另外司法部于2017 年9 月25 日下發的公證執業指導案例中，也對受托人的選取范圍有了具體規定，涉及不動產處分交易，需要委托符合民事法律規定的近親屬，這樣也能有效地降低委托人的風險。

（2）委托的權限不宜太過寬泛。司法部于2017年8月14日下發的司法通【2017】83號《司法部關于公證執業“五不準”的通知》中第三條明確規定：不準辦理涉及不動產處分的全項委托。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證，應當按照“重大事項一次一委托”的原則，告知當事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律后果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容。隨后，司法部又在2017年9月25日下發的公證執業指導案例中明確規定，不得同時辦理抵押、解押、出售不動產的委托公證，另外所有的處分不動產的委托中都不得包含“受托人代收房款”的條款，因為代收房款往往會出現“擔保性委托”的情況。

（3）委托的期限不宜過長。委托期限過長，委托人承擔的風險較高，相反，委托期限短，到期后委托書自行失效，委托人承擔的風險也相應降低了不少。以筆者的經驗來看，建議委托的期限以半年內為最佳，最長不超過一年。

（4）委托書最好明確沒有轉委權，除非是用于辦理一般事務性的委托。受托人沒有轉委權，意味著受托人必須親自辦理所委托的事項，這樣對委托人比較有保障，委托人無須對受托人再選定的受托人的行為承擔后果。

（5）對于“擔保性委托書”公證，司法通【2017】83號通知的第四條明確規定：不準辦理具有擔保性質的委托公證。公證機構、公證員在辦理涉及不動產處分的委托公證時，應當嚴格審查申請人的真實意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關系，不得辦理名為委托實為擔保，或者可能存在擔保性質的委托公證。

4.2 受托人的風險防范

以避稅為目的的處分不動產的委托中，受托人應考慮委托人的經濟狀況、職業收入等情況，不可因小失大。一般事務性的委托中，受托人只要注意謹慎處理委托事項一般就可以避免風險了。

4.3 公證處的風險防范

公證處在辦理委托公證的過程中，首先要做到“認準人”，同時還要做到“看好證”。所謂“認準人”，和委托人的“認準人”有所區別，委托人是看受托人是否值得自己信賴，而公證處的“認準人”則是審查委托人是否為其本人。公證員在辦證過程中除認真比對委托人的體貌特征外，如果對委托人的身份有疑義，可以采取與委托人多交流的方式來核查其身份，比如詢問其本人的基本信息，除出生年月日外，還可詢問其配偶、子女的相關身份信息，本人及其家人的屬相，委托涉及的房產的地點等，并對委托人察言觀色，看其是否有緊張情緒，是否不敢正視公證員等。如今科技發達，也可運用“人臉識別”這類科技手段來幫助公證員甄別人的真偽。

另外，公證員在辦證過程中“看好證”也相當重要。現在多數公證處都配備了身份證識別儀，而且二代身份證也全面啟用，對于身份證的識別還是比較方便的。難的是對結婚證、離婚證、房產證等相關證件的識別。目前公證機構已經可以自行核實江蘇省內的婚婚姻登記信息，對于省外的，還依賴于公函查詢。對于房產證的核實，也是依賴于親自核實或公函核實。

房產委托公證當前作為公證機構的常態主業務之一，在給公證機構帶來大量證源及公證收費的同時，也給公證處帶來了相當大的風險。筆者認為，公證員在辦證過程中除認真審查“人”“證”外，還應履行好告知義務，向委托人、受托人分別進行詢問，弄清楚委托人辦理委托書公證的真正意圖，根據其真實想法向其進行風險提示，并給出合理化的建議，引導當事人按照實際情況辦理相關公證事項，以免除自己的“專家責任”和防范相應的執業風險，同時也提高公證的社會公信力。