與不動產登記檔案有關的幾組概念辨析

王偉英

摘 要：隨著我國不動產統一登記制度的實施，有關不動產登記檔案的管理工作和理論研究日益增多。文章對不動產登記簿、不動產權屬證書、不動產登記資料、不動產登記檔案、不動產登記信息、不動產登記數據等概念分組進行辨析，為不動產登記檔案工作和研究提供參考。

關鍵詞：不動產登記；檔案；概念；分析

隨著我國不動產統一登記制度的實施，各地不動產登記機構在工作中形成了大量的登記檔案，不動產登記檔案管理工作亟待規范，有關不動產登記檔案的理論研究也日益增多。但是，截至目前，不動產登記檔案尚無明確定義，與不動產登記檔案相關的幾個概念也容易混淆。本文結合工作實際，對不動產登記簿、不動產權屬證書、不動產登記資料、不動產登記檔案、不動產登記信息、不動產登記數據等概念分組加以辨析，厘清各自指代內容和相互關系，為不動產檔案管理工作和理論研究提供參考。

1 不動產登記簿/不動產權屬證書

1.1 不動產登記簿。2007年實施的《中華人民共和國物權法》（主席令第62號，以下簡稱《物權法》）中首次提到“不動產登記簿”這一概念，其中第十六條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。學者程嘯認為，“不動產登記簿是指，由不動產登記機構依據法定程序和標準制作的，用以記錄不動產標示及其上物權狀況并由登記機構管理的具有法律效力的文件”。[1]2015年實施的《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號，以下簡稱《條例》）第二條規定，“本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為”，《條例》第二章全部是關于不動產登記簿的規定，其他章節還有多處與不動產登記簿有關的內容。由此可見，不動產登記簿在不動產登記工作中居于核心地位。同樣，它在不動產檔案管理工作中的作用和地位也是極其重要的。

《條例》第十二條規定，“不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度”，第十三條規定，“不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建”。上述規定說明，不動產登記簿是需要永久保存的重要檔案。

不動產登記簿是一種活頁式的簿冊，以宗地或宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。不動產登記簿上記載的信息分為宗地（宗海）基本信息、權利信息、其他信息三類。其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權利信息反映不動產的權利狀況，其他信息反映不動產權利負擔或者限制情況，比如，抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等。學者黃為森將宗地、宗海比作“皮”，將房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物比作“毛”，不動產登記簿的主簿頁從“皮”的角度登記不動產基本信息，輔簿頁從“毛”的角度登記不動產權利信息和其他信息。[2]不動產登記簿就是“皮”“毛”有機結合的整體。

一個不動產登記機構所負責的登記范圍內，所有宗地或宗海的登記簿組合在一起，就是該區域統一完整的不動產登記簿。從檔案管理的角度看，不動產登記簿就像一套完整的、有機結合的檔案目錄，不僅可以作為其他不動產登記檔案的檢索工具使用，而且可以通過不動產登記簿清晰地看到不動產登記檔案之間的關聯關系。

在實施不動產統一登記、新的不動產登記簿啟用之前，不動產登記簿以土地登記卡和歸戶卡、房屋登記簿、林權登記表冊、草原登記表冊、海域使用權登記表冊、土地承包經營權登記簿等簿冊形式存在。統一登記后，這些簿冊繼續有效，并應該移交給新組建的登記機構統一管理。

1.2 不動產權屬證書。不動產權屬證書對不動產權利人來說十分重要，大多數的不動產登記就是為了取得不動產權屬證書。《物權法》第十七條規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，是由登記機構按法定程序將不動產有關事項登記于不動產登記簿后頒發給權利人的，由權利人持有。不動產權屬證書是各類不動產權利證書、證明的統稱，具體包括：實施不動產統一登記前各登記機構依法發放的《集體土地所有證》《國有土地使用證》《集體土地使用證》《房屋所有權證》《房地產權證》《土地承包經營權證》《水域灘涂養殖證》《草原使用證》《林權證》《海域使用權證書》《無居民海島使用證》，以及《土地他項權利證明書》《房屋他項權證》《房屋預告登記證明》等；實施不動產統一登記后，只有《不動產權證書》《不動產登記證明》兩種。

《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號）明確，“《不動產權證書》有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。目前主要采用單一版證書。《不動產登記證明》用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發證書或證明”。 各類注銷登記也不頒發證書或證明。不動產登記工作中，登記機構依據申請的權利事項內容，確定是否頒發和頒發哪種不動產權屬證書。

不動產自然狀況和權屬狀況發生變化時，權利人需要申請不動產變更登記、轉移登記等，此時，原不動產權屬證書作為必要的申請材料之一，交回不動產登記機構，注銷后與其他登記資料一同歸檔保存。

1.3 不動產登記簿與不動產權屬證書的關系。不動產登記機構每辦理一宗登記業務，都要在不動產登記簿上作相應的記載，并為權利人頒發證書或證明（不頒發不動產權屬證書的業務除外），即俗稱的“登記發證”。每一本不動產權屬證書，在不動產登記簿上都有其相應的、事項內容一致的記載。

《物權法》第十七條規定，“不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。這一規定明確了不動產登記簿高于不動產權屬證書的證明效力，改變了長久以來不動產權屬證書是不動產權利的唯一合法憑證的觀念，可以有效防范偽造、篡改不動產權屬證書等違法行為的發生。

當有證據證明，不動產登記簿和不動產權屬證書上記載的事項雖然一致，但確實都存在記載錯誤時，不動產登記機構可以依據權利人的申請辦理更正登記，按規定程序將錯誤記載予以糾正；也可以依職權進行更正。任何人和機構均不能隨意修改、涂改不動產登記簿和不動產權屬證書。

2 不動產登記資料/不動產登記檔案

2.1 不動產登記資料。《物權法》和《條例》中，分別使用了“登記資料”“不動產登記資料”的概念，《不動產登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號，以下簡稱《細則》）第九十四條第一款和《不動產登記資料查詢暫行辦法》（國土資源部令第80號，以下簡稱《辦法》）對于不動產登記資料有相同的規定，“不動產登記資料包括：（一）不動產登記簿等不動產登記結果；（二）不動產登記原始資料，包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料”。上述規定明確，不動產登記資料的內容包括兩大類：一類是不動產登記簿；另一類是不動產登記原始資料，即辦理不動產登記業務過程中所形成的各類資料，每宗業務對應一套完整的紙質資料和電子數據。上述兩類均是在不動產登記工作中形成的、具有保存價值的資料。

2.2 不動產登記檔案。在現有的與不動產登記有關的法律法規《物權法》《條例》《細則》《辦法》中，均沒有出現“不動產登記檔案”這一概念。部分地市已出臺的關于不動產登記檔案管理的規范性文件，參照《中華人民共和國檔案法》（主席令第71號，以下簡稱《檔案法》）對“檔案”的定義，對“不動產登記檔案”進行了定義。具有代表性的，如《北京市國土資源局關于印發<北京市不動產登記檔案管理暫行辦法>的通知》（京國土登記〔2015〕445號）定義為“不動產登記檔案是指在登記工作中形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的紙質檔案和電子檔案，包括登記申請材料、登記機構的內部審核文件以及具有保存價值的其他材料”，《天津市國土房管局關于印發<天津市不動產登記檔案管理規范>的通知》（津國土房地權〔2016〕23號）定義為“不動產登記檔案是指在不動產登記工作中形成的具有保存和利用價值的文字、圖表、聲像、電子文件等不同形式和載體的歷史記錄”。

綜合上述兩個定義以及《檔案法》對“檔案”的定義，筆者認為，不動產登記檔案應具備兩個基本特征：①在不動產登記工作中形成的記錄；②具有保存利用價值。不動產登記檔案的顯著特點是，檔案之間具有復雜的關聯性，并且形式、載體多樣化。另外，鑒于我國不動產登記由分散到統一的制度改革實際情況，不動產登記檔案不僅包括不動產統一登記后形成的登記檔案，還應該包括實施不動產統一登記前已經形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登記檔案。按照有關規定，這些檔案應該移交給職能整合后新成立的不動產登記機構統一保管。

2.3 不動產登記資料與不動產登記檔案的關系。第一，管理方式相同。雖然在《細則》中沒有出現過“不動產登記檔案”一詞，而是一直使用“不動產登記資料”的概念，但是，從《細則》第九十四條第二款“不動產登記資料由不動產登記機構管理。不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動產登記資料安全保護標準的不動產登記資料存放場所”之規定，以及《細則》第九十七條至一百零二條、《辦法》第五章關于不動產登記資料查詢、利用、保護的規定來看，完全是按照檔案管理的規范來要求不動產登記資料管理工作的。

第二，內容特征相同。通過對照《細則》第九十四條第一款關于不動產登記資料內容的規定和地方規范性文件對不動產登記檔案的定義，結合不動產登記工作實際，可以看出，不動產登記資料和不動產登記檔案都是指在不動產登記工作中形成的原始記錄，具有重要的保存利用價值。

第三，涵蓋范圍高度重合。據《細則》第九十四條第三款規定，“不動產登記資料中屬于歸檔范圍的，按照相關法律、行政法規的規定進行歸檔管理，具體辦法由國土資源部會同國家檔案主管部門另行制定”，也就是說，不動產登記資料中屬于歸檔范圍的，即不動產登記檔案。從工作實踐中看，絕大部分不動產登記資料都屬于歸檔范圍，只有極少量的例外。比如，登記工作中形成的多余的、重復的資料，沒有長期或永久保存價值，在歸檔過程中將會被剔除。不動產登記檔案絕大部分是由不動產登記資料轉化而來的，但還有少量其他類型的檔案。比如，本文3.2部分提到的不動產登記信息元數據。

綜上所述，筆者認為，不動產登記資料和不動產登記檔案是對同一對象在不同階段的兩種稱謂，歸檔前稱其為“資料”，歸檔后稱其為“檔案”，類似文件和檔案的關系。王紅紅也認為，“不動產登記資料只有經辦結歸檔后，和形成的登記簿一起，方才進入了檔案的管理階段，即形成不動產登記檔案”。[3]

筆者建議，在國土資源部會同國家檔案主管部門制定的不動產登記檔案管理辦法出臺之前，不動產登記機構不宜自行制定不動產登記檔案歸檔范圍，除了將明顯多余的、重復的資料剔除出去，應該將所有不動產登記資料視同不動產登記檔案進行管理。

學者程嘯認為，“不動產登記資料的收集、整理與保管工作應當依據《檔案法》等法律法規的規定進行”。[4]

3 不動產登記信息/不動產登記數據

3.1 不動產登記信息。《現代漢語詞典》中，“信息”的釋義是：“①音信、消息；②信息論中指用符號傳遞的報道，報道內容是接收符號者預先不知道的。”[5]筆者認為，不動產登記工作中的信息，使用上述第二個解釋更恰當。

《條例》第二十三條規定，“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”，第二十四條規定，“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享”，顯然，這里的“不動產登記信息”，側重指通過不動產登記信息管理基礎平臺傳遞的信息。筆者認為，不動產登記實際工作中，不動產登記信息的范圍更廣。

從傳遞信息的載體區分，不動產登記信息可以分為電子信息和紙質信息兩類。電子信息是指通過不動產登記信息管理基礎平臺傳遞的各類信息，以及尚未納入不動產登記信息管理基礎平臺的、暫時存貯于其他電子設備中的有關不動產登記信息；紙質信息是指通過紙質不動產登記資料（檔案）傳遞出來的信息。即使是同一個內容，接收者通過電子載體和通過紙質載體獲得信息的質和量也是不一樣的。

從傳遞信息的內容區分，不動產登記信息可以分為狹義的和廣義的兩種。狹義的不動產登記信息僅指不動產登記簿上記載的事項信息，根據《條例》第八條第三款規定，“不動產登記簿應當記載以下事項：（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項”，上述內容是不動產登記的結果，是基本的不動產登記信息，與相關部門共享的也主要是這些信息。廣義的不動產登記信息除了上述信息之外，還包括所有不動產登記原始資料（含紙質版和電子版）所記載和反映的內容。

3.2 不動產登記數據。《現代漢語詞典》中，“數據”的釋義為：“進行各種統計、計算、科學研究或技術設計等所依據的數值。”[6]在大數據時代，這個釋義已不能涵蓋數據的全部外延。360百科對“數據（作為計算機術語）”的解釋是：“數據是信息的表現形式和載體，可以是符號、文字、數字、語音、圖像、視頻等。數據和信息是不可分離的，數據是信息的表達，信息是數據的內涵。數據本身沒有意義，數據只有對實體行為產生影響時才成為信息”。[7]這一解釋更適用于不動產登記工作實際。

《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（國土資發〔2015〕103號，以下簡稱《通知》）中指出，不動產登記數據整合目標是“通過將現有的分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記信息（筆者認為，此處的‘信息，使用‘數據一詞更準確）進行規范整合，依據《不動產登記數據庫標準》（試行）整合建設不動產登記數據庫，為不動產登記信息管理基礎平臺運行提供數據支撐”。上述文件中，明確不動產登記數據整合的內容包括統一登記前的各類土地、房屋、林地、海域等不動產登記圖、表、卡、冊等紙質資料和電子數據，以及統一登記后、數據整合前新形成的各類登記數據。數據整合完成后，將在不動產登記信息管理基礎平臺中，建成不動產空間信息數據庫、不動產登記電子登記簿、不動產登記歷史檔案數據庫、不動產登記信息元數據。這些數據是動態的，隨著不動產登記日常業務辦理而實時變化更新，也都是重要的檔案。當然，不動產登記信息管理基礎平臺中，并非所有的數據都是不動產登記數據，也并非所有的數據都是檔案。

通俗的說法中，不動產登記數據僅指電子數據，不動產登記檔案僅指紙質檔案，這是不準確的。筆者認為，紙質版的不動產登記檔案也是數據，電子版的不動產登記數據也是檔案；今后不動產登記檔案工作的重要目標，就是要實現紙質檔案的數據化管理和電子數據的檔案化管理。

3.3 不動產登記信息與不動產登記數據的關系。根據信息和數據的含義，結合不動產登記工作實際，筆者認為，不動產登記信息是不動產登記數據的內容，不動產登記數據是不動產登記信息的載體。但不動產登記數據的內容不完全是不動產登記信息（此處指廣義的不動產登記信息）。比如，不動產登記信息元數據，是在不動產登記數據庫建設過程中所產生的有關數據源定義、目標定義、轉換規則等相關的關鍵數據，這些數據所承載的并不是不動產登記信息，但此類數據卻是重要的不動產登記檔案。

參考文獻：

[1][4]程嘯.不動產登記簿之研究[J].清華法學，2007（04）：64-81.

[2]黃為森.不動產登記簿編成單位和不動產登記單位[J].中國房地產，2017（04）：44-46.

[3]王紅紅.登記資料、登記簿和登記檔案[J].中國不動產，2017（04）：40-41.

[5]中國社會科學院語言研究所.現代漢語詞典（第七版）[M].北京：商務印書館，2016：1461-1462.

[6]中國社會科學院語言研究所.現代漢語詞典（第七版）[M].北京：商務印書館，2016：1218.

[7]360百科.數據.[2018-03-24].https：//baike.so.com/doc/5387430-7565065.html.

（作者單位：河南省鶴壁市不動產登記中心 來稿日期：2018-09-24）