商業物業的管理與運營

張洋 中國人民大學

在社會經濟體制的發展進程中，我國國民經濟水平整體在逐漸提升，商業物業作為物業管理行業中的一種表現形式，受到房地產的研發影響，現階段我國商業物業在管理和運營中存在些許問題，所謂的商業物業，主要是指在建設期間具備商業特征的房地產，在城市規劃與建設體系中占有重要的地位，可以充分的為消費者提供服務的一種場所。然而在實際的商業物業經營和管理期間，取得的效果并沒有十分明顯，因此怎樣在新時期下保證商業物業的管理效率與運營效率，作為每一個工作者需要認真思考的問題。

一、新時期下商業物業管理與運營存在的問題

1.管理技術和經營思想存在滯后性。對于我國現有的商業物業組成結構，其具備較多的零售商家，在標準化的管理之后塑造商業物業的良好形象比較重要。然而商業物業的管理工作難于其他行業的管理工作，比如全部的零售商家接受收銀的統一性、全部零售商家營業時間的統一性，零售商家接受促銷活動開展的統一性等，所有不管是物業企業管理或者業主管理，在一定程度上都會存在經營思想與管理手段的滯后性，導致商業物業塑造的形象受到損壞，進而降低客戶光顧的積極性以及興趣，阻礙商業物業的長久發展。

2.商業物業的建設具備重復性。對于商業房地產在發展期間，商業物業的空閑情況也受到我國人類的廣泛關注，針對我國先進城市內零售類型的商業發展情況，包括廣州城市，其存有多種住宅以及辦公樓房，且具備較高的商務物業空閑率。這種現狀不僅體現出我國現有的商業地產在發展期間一定的盲目性，還體現出多次建設的結果，出現商業物業建設的同質化，主要原因是商業地產管理者以經濟效益作為目標，邀請大量的商業投資商家進行投資，然而在實際投資與商業建設期間受到規劃不夠統一的影響，導致多次建設以及商業空閑的情況時常發生。

3.商業和地產相互脫節。現階段，諸多開發商家將建設的目標放在商業起始階段的開發商，地產企業總是會把開發順利的商場出售給中小型企業的投資者，之后投資者以某種方式出租給零售商家[1]。這一個理念體現的是物業管理中的商業化管理思想。同時商業開發商家過于關注商場中出售的面積，忽視了在出售之后商業運營的實際情況。依據運營良好的商業項目管理形式，往往都是采取出租的手段，但是并不會出現獨立商鋪被出售的情況，現階段地產和商業兩者之間的關系為：這兩種形式的投資資源缺少相互結合的力度，而地產商沒有找到對應的主體，導致商業主體無法切合實際的找到商業物業經營的項目。

4.商業經營缺少特色。現階段諸多商業項目都具備以招商為目標的招商理念，而商家客戶的組合形式便會缺少一定的協調性，在這種情況下開發商家以招商標準為核心，沒有綜合思考到商家客戶的組合形式，在某種程度上給商業物業今后的發展留下不良的隱患。

在實際經營期間，商業業主和商業的使用者自身經營意識不足，盲目的建設一些商業，且沒有明確經營市場經濟以及其在商業中存在的位置，部分商場在經營方面缺少一定的特色，降低客人回顧的幾率。此外，一些城市所開發的商業物業時不時會出現開盤火爆、開業冷清的問題，促使顧客猶如在商場中看畫展一樣，購買商品的幾率降低，以致于商業物業中總是更換商戶，不具備存有“回頭客”的優勢，久而久之便會阻礙商業物業的運營效率。

二、商業物業在管理和運營中存在問題的影響因素

1.主觀角度。管理者對商業物業發展的認知不夠充分，有些管理者將房地產視作物業，將商業視作商場，但是本質上商業物業為一個有機整體，其涉及的運營工作要比純粹類型的百貨商場還要復雜，商業物業管理工作主要是專業上對商業地產給予管理型服務的一種管理方式，要求相關人員不僅要掌握房地產的基礎知識技能與管理經驗，還要求管理人員自身具備較強的商業經營能力，所謂站在主觀角度上思考，商業物業的管理和運營存在一定的問題。

2.行業角度。對于行業因素對商業物業管理工作的影響，主要體現在爆發形式的革命層面，最初在西方國家，爆發了諸多的超市商店、自動售貨商店以及連鎖商店等，廣泛的存在國家之中。之后我國內部建設的商業工程，逐漸開啟了商業行業的發展大門，但是有些商業管理者選擇的地點不夠科學或者投入資金匱乏，導致其將建設中心放在商業建筑內部的墻面或者地面上，影響商業物業的管理質量。

三、商業物業的管理與運營的有效方式

1.更新與時俱進的管理運營思想。具備經營性的商業工程項目往往資金的來源是商戶，而租金的付款者，往往是創造收入資金的重要部分，商業工程項目的作用為保證商戶進行科學的創造與收入。簡單的說，創造性管理思想為提高商業內部每一個平方米對應的經濟效益，進一步體現出商業項目管理的自身價值，作為商業地產穩定運行的重要舉措。此外商業物業管理工作需要建立在專業化技能型的團隊基礎之上，構建比較先進的管理運營思維體系，站在項目定位與項目規劃以及項目招商管理的角度上，與時俱進的管理思想可以保證商業物業長久化管理和運行。

2.提高商業物業管理人員自身的專業化素質。商業物業管理工作應該借助現代化的管理和運營手段，依據合同發揮商業物業的存在價值，全方面監督和管理，進而創造優質的物業環境。因此高素質與高水平的管理經營團隊十分必要。同時對于商業物業管理團隊的組建需要注重人員的合理分配，以及管理人員應具備的能力，包括處理商務問題的能力和使用高級技術的能力。而諸多商業樓宇存有的智能化水平十分高，尤其是自動化類型以及通訊化類型的樓宇，促使商業物業管理人員需要借助先進的管理技術管理商業樓宇。除此之外，企業在招聘專業性人才期間，需要強化商業管理人員的自身技能，巧妙的將人才招聘和人才培養進行結合，進而提高物業管理團隊的整體專業素質。

3.制定機制規范的市場秩序。每一個企業在管理方面都會涉及到兩種機制，第一種就是企業經營的基本管理機制，其對企業內部的經濟關系進行規范，形成企業自身獨立的經濟整體，也是企業管理和運營的決定性因素，即企業基本管理機制和經濟形體的類型，決定企業經營管理機制的內容；第二種就是企業自身設立的管理機制，其對企業內部的多個單位加以規范，將單位和部門以及工作人員的自身職責進行關聯，這些組成企業運營的組織體系[2]。此外對于現代化商業物業企業在制定管理機制的理念是：政企區分、職責分明、產權清晰、科學管理。在商業物業租戶租賃期間，合同以及文件內容越多，對應的合同約定條款就會越復雜，因此在商業物業的管理工作中需要基于管理機制規定管理人員自身的職責與義務，借助規范形式的機制對市場秩序加以約束。

4.設計商業物業地產開發模式。商業物業地產不可以直接采用住宅建設關于先設計再銷售的方式，而是需要明確商業物業管理和經營的理念，以及招商對象對商業的實際需求，之后有針對性的對商業物業進行設計，降低商業在建設之后進行改造的施工成本，為實現商業產業經濟效益提供基礎。比如萬達商業，其開展的外資零售模式便于其自身開發購物廣場的知名度，這需要建立在有效的商業物業地產開發模式基礎之上。此外，商業地產之間的強強聯手以及知名品牌的結合，在一定程度上會提高自身的管理優勢，對管理風險進行一定程度的控制，強化商業業主自身經營的信息。除此之外，對于商業物業的開發，管理者需要關注物業管理在前期階段資金的投入效率，準確的定位商業物業在市場中占據的地位，并且對商業的外觀和結構組成進行科學設計。

5.明確定位商業物業管理方向。因為商業地產和市場之間的關聯比較緊密，且地產商家在地產的開發活動期間，適當的對商業進行定位是十分必要的，而同質化的管理和運行一定會浪費商業現有的資源，包括社區內底商的定位，其在招商期間制定的目標為綜合百貨行業與專業市場，定位自身商業的市場位置，進而在競爭比較激烈的市場中長期發展，不僅要滿足市場對自身商業的實際需求，還要站在自身商業的發展角度上，適當的制定發展路線，特別是把市場進行細分，對于商業中比較密集的區域，盡力促使商業物業發展為盈利的狀態，進而開展商業物業的管理和經營工作。

6.凸顯主體管理特色。主題形式的商場需要按照人員群體以及相應的功能加以管理，小規模的商業物業特別要制定好定位工作內容，盡量防止大規模的商業物業之間正面交鋒，不可以盲目的追求規模大以及管理全，而是要追求專和精準，進而發展商業物業自身的管理特色，更好的吸引消費者。此外，商業物業和其他物業存在差異的地方是，其項目的規劃以及設計都是一個整體，要求商業管理者以理性的思維對商業的管理工作進行整合，進而推動商業物業的成熟與發展。

結束語：綜上所述，要想確保商業物業的持續化發展，需要采取先進的思想與方式，構建出比較完善的商業物業管理和運營體系，推動我國現代化建設進程。