基于杜邦分析法分析龍湖地產集團的財務績效

李夢蝶 姬建磊

四川大學商學院

一、研究背景與研究意義

隨著國家對樓市的進一步調控，房地產行業的競爭也愈演愈烈，各個房地產紛紛通過招聘高層次高學歷管理人員，引進戰略投資者等措施獲取市場競爭的有利條件，為了使企業持續發展而不被淘汰，就需要從內部分析企業的財務狀況，杜邦分析法便成為了企業投資者和企管理者對經營業績以及績效的評價標準。目前看來，常用的財務分析評價體系主要有平衡計分卡、EVA財務評價和杜邦分析法等，在我國針對績效評價應用最多的是杜邦財務分析體系。

二、企業財務報表分析方法

財務報表的主要分析方法有：比率分析法、比較分析法、趨勢分析法、因素分析法、綜合分析法，其中綜合分析法中比較常用的就是杜邦分析法。

（一）比較分析法

比較分析法是財務報表分析的基本方法之一，是通過某項財務指標與性質相同的指標評價標準進行對比，對企業特定時點的資產債務狀況，特定時間段的現金流量及盈利水平做出評價的分析方法。例如，比較的企業的資產總額、市場占有率、核心技術專利數量等。

（二）趨勢分析法

財務報表的趨勢分析，是基于企業近幾年的財務指標和會計數據，進行企業資產狀況、現金流量、利潤水平的縱向的時間比較，趨勢分析往往根據本企業與行業整體情況進行比較，以驗證企業的經營管理水平，在實務中應用較為直觀和廣泛。

三、基于杜邦分析法分析龍湖地產的財務績效

（一）龍湖地產集團現狀介紹

龍湖地產有限公司，于1993年在重慶成立，2009年成功登陸香港證券聯合交易所主板，現有員工20000余人，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。

（二）龍湖地產集團財務績效分析

1.總資產收益率

總資產收益率是判斷企業盈利能力的一項重要財務指標，總資產收益率高不僅表示企業資產運用效率高，而且可以體現出一個企業的綜合經營管理水平。

表3-2 總資產收益率

通過分析公式和表3-2可以看出，總資產收益率同時受銷售凈利率和總資產周轉率的影響。所以接下來將分別對總資產周轉率和銷售凈利率進行分析。

（1）總資產周轉率

總資產周轉率是衡量企業營運能力的重要指標之一，通常而言，企業的資產周轉越快，資產利用效率越高，獲取的利潤就越多，俗稱為“轉得快”。2013年至2015年，龍湖地產總資產周轉率分別為0.29、0.30、0.26，可以看出，企業總資產周轉率在此三年間的變化并不是很大，這就說明企業的營運能力沒有發生比較明顯的改變，但作為影響總資產收益率的因素之一，總資產周轉率在2014年的緩慢上升并未使總資產收益率上升，而2015年的下降趨勢卻與總資產收益率相一致。說明總資產收益率在2014年的下降更多的受銷售凈利率的影響，故下面將重點對銷售凈利率進行分析

（2）銷售凈利率

銷售凈利率是企業實現的凈利潤占銷售收入的比重大小，是衡量企業在一定時期內獲利能力的重要財務指標，俗稱為“利潤空間”。從龍湖地產2013年至2015年審計報告中可以得出，其銷售凈利率從2013年的19.36%降至2014年的16.38%，幅度較大有2.98個百分點（即對總資產收益率產生了下降的影響），但2015年又上升2.21個百分點至18.59%（該變化與總資產周轉率2015年的下降相比，效果并不明顯）。近三年企業的營業成本率均保持在70%，由此可以推斷出企業的期間費用在近三年并未有較大幅度的改變，因此主要原因在于營業收入的規模缺乏起色。

2.權益乘數

權益乘數往往意味著企業合理運用財務杠桿的能力，即通過建立合理的資產負債結構，達到利潤最大化的目的。2013年末至2015年末，龍湖地產權益乘數分別為3.90、3.52、3.34；資產負債率分別為72.41%、70.10%、66.07%。由此可知，企業2015年的負債總額較2013年上漲16.50%，但資產負債率卻是逐年下降，說明企業負債總額占總資產的比例下降。與資產負債率相對應的是權益乘數卻呈現出逐年遞減的趨勢，說明企業的總資產中越來越多的比例來自投資者而不是負債，因此企業并沒有發揮好財務杠桿的功能。