我國住宅投資影響因素的實證分析

姜威

【摘 要】本文對2014年國家統計局公布的相關數據進行研究，通過因子分析得到我國各地區住宅投資環境差距明顯及經濟因素是對住宅投資影響最重要的因素并提出相關建議。

【關鍵詞】住宅投資;影響因素;因子分析

一、引言

隨著我國經濟的高速發展，人民生活水平的顯著提高，人們更加熱衷于對房產的購買，無論是居住還是進行投資。因此研究哪些因素會影響地產投資以便促進地產投資健康蓬勃發展具有重要意義。現在大多數關于住宅投資的研究大都集中在對城市空間方面的研究，或集中于某一單一因素如價格、住房公積金比例對地產投資的影響。因此，本文采用了多維度的影響因素進行研究，更為全面的分析哪些因素會影響地產投資。

二、住宅投資與影響因素的理論分析

本文了采取了地區生產總值、常住人口、城鄉居民儲蓄額、政府預算支出、城區面積、公共交通運輛營量、教育經費，工業企業投入經費8個影響因素進行分析。

（一）地區生產總值。也就是地區GDP，是一定時期內本地區生產經營活動的成果。地區生產總值是衡量地區經濟實力的重要指標，地區生產總值高說明該地區經濟實力強，富裕程度更高，這在一定程度上就會對地產投資產生影響，所以二者可能具有正相關的關系，即地區生產總值高，住宅投資高。

（二）常住人口。常住人口是指經常居住在某一地區的人口，不包括臨時寄住的人口。常駐人口越多，對住宅的需求也就越大。所以二者可能具有正相關關系，即常住人口越多，住宅投資越高。

（三）城鄉居民儲蓄額。儲蓄是財富的積累，人們在購買住宅時，必須先繳納一定比例的首付，然后再根據個人支付能力選擇全款還是按揭。而首付的部分來源于居民的儲蓄，居民個人財富積累的越多，就有更強的住宅投資能力，因此二者可能存在正相關關系。

（四）政府預算支出。政府一般預算支出包含了很多會計科目，其中與住宅投資有關的有取暖費、租賃費、物業管理費、住房補貼等。在現實生活中，住房投資者會經常關注政府的預算支出中的相關科目，政府提供的福利待遇水平越好，就越容易吸引投資者進行住房投資。

（五）城區面積。隨著我國城鎮化水平的提高，越來越多的人涌入城市，在城市中安家立業，這就對城市的容納量提出了更高的要求。開放城區空地，擴大城市面積成為了解決城市容納量的解決措施。城區面積越大，對城市而言就會越有發展空間，就會更容易吸引投資者進行住宅投資。

（六）公共交通運輛營量。公共交通發展水平是衡量一個城市綜合實力的重要依據。投資者在進行住宅投資選擇時，會注重對城市交通運營量的參考，特別是想要投資的住宅周邊公共交通的配套情況。在現實生活中，公共交通運營量越多，對住宅投資者的吸引能力越強。

（七）教育經費。教育決定城市的未來，政府支出的教育經費越多，越有利于當地教育水平的發展。往往教育水平越高的省份，經濟、科技以及文化也越發達，這樣就會為地產投資者創造一個良好的投資環境。

（八）工業企業投入經費。企業加大經費投入，就越容易產生技術的進步，企業才會更強大。如果一個地區的工業企業投入經費很大，則該地區的企業在未來就更具有發展潛力，這在極大程度上會促進當地的繁榮。

三、因子分析

因子分析可以視為主成分分析的推廣，按照相關性把變量進行分組，組內的變量相關性較高，但不同組的變量相關性較低，則每組可以代表一個基本結構，即因子。接下來對8個變量進行因子分析。R運行結果如圖3-1。

從上述因子正交旋轉的結果可以看出，方差累計貢獻率達到了94.61%，第一個因子與城區面積（X5），工業企業經費（X8）有很強的正相關關系，相關系數分別為0.8895，0.8361;第二個因子與常住人口（X2）有很強的正相關關系，相關系數達到了0.9202。

從因子得分圖中顯示，我國各地區地產投資水平參差不齊，不平衡問題嚴重。我國地產投資影響因素的第一個因子得分情況來看，江蘇、山東、廣東得分較高，青海、甘肅等地區得分較低;第二個因子得分，河南、廣東、四川得分相對較高，因為這些省份的人口較多，資源豐富，人均資源占有量不高。

四、結論與建議

本文以2014年全國31個省份及直轄市的影響住宅投資的八個因素為樣本，進行因子分析，得出如下結論：

（一）我國各地區住宅投資環境差距明顯。具體表現為東部沿海發達省份住宅投資環境極好，西南、西北等地區的住宅投資環境較差，吸引投資者的能力明顯不足。東部地區的江蘇、山東等各項因素都有助于吸引投資者的因素，如經濟發展水平、交通運輸能力、城區面積，人口等排名位于前列，這樣的環境對投資者來說無疑是非常具有吸引力的，而西北、西南地區的甘肅、青海等省份，經濟實力等各項指標競爭力明顯不足，這樣的環境對于住宅投資者來說是毫無吸引力的;

（二）經濟因素對住宅投資的影響是最為顯著的。本文選取的變量中包含經濟因素的變量有地區生產總值、城鄉居民儲蓄額、財政支出，教育經費這4個變量，這些經濟因素較高的地區，住宅的投資量也有很高的表現。經濟發展水平的高低直接決定了投資環境，經濟發展水平好，會給該地區創造更多的發展機會。

就上述研究得出的結論本文提出如下建議：

政府部門應多向欠發達地區進行政策上的輔助，大力發展經濟。我國地區的發展水平基本呈現出東富西貧的特點，東部地區基本都為發達地區，綜合實力很強。西部地區大都為欠發達地區，無論是人民富裕程度還是基礎設施建設與東部比差距十分明顯，政府應加大對西部基礎設施建設的投入來提高西部地區的發展水平，逐步營造一個良好的投資環境，以促進地區繁榮，進而促進房地產的繁榮。

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