論“小產權房”的法律問題與保護

袁世林

摘 要：目前，房價呈現迅猛上漲的趨勢，人們在買房方面的壓力越來越大。人們收入水平的上漲速度遠遠滿足不了居高不下的房價，在絕大的壓力面前，“小產權房”以其低廉的價格得到了部分房屋需求者的青睞，獲得了一定的市場份額。因此，本文就小產權房的相關概念入手;對小產權房的法律地位進行了分析;從政治、經濟以及法律等方面分析了小產權房發生和存在的原因;并根據實際的案例，對小產權房的法律問題做出了總結，從而以期能夠為房地產的立法提供理論上的幫助，為切實保護購房者的利益，全面解決小產權房問題提供一定的參考，對于維護社會的和諧穩定具有積極的意義。

關鍵詞：小產權房;法律問題;保護

一、小產權房發展的現狀

截止到2014年底，全國小產權房總體面積逾66億平方米，有超過8000多萬居住者。同時，小產權房有從東部到中西部，從城郊向偏遠鄉村擴散之勢。相對于迅速發展的小產權建筑面積，其在法律依據上則呈現嚴重不足的現象，對于小產權房產生的法律糾紛，法院對于購房者和出售者的利益則顯得無所適從。小產權房無法取得房屋產權證，購房者和房屋之間沒有任何的權屬關系，在涉及到房屋糾紛或者是拆遷補償方面，購房者的合法權益得不到有效的保障。同時，由于小產權房沒有在政府備案，政府監管不到位，在各方面的法律制度欠缺，導致其同商品房相比較來說，在很多方面的利益得不到有效的保障。

二、小產權房法律問題分析

（一）無法獲得房屋產權證

房屋產權證是購房者擁有房屋合法所有權的法律證明，只有在購房者向房產部門進行房屋的產權登記，在取得房屋產權證的基礎上，才能對該房產進行占有、使用、收益以及交易等相應的權利。因此，對于購房者來說，首先應該取得房屋的產權證，才能真正成為房屋的所有者。而房產證的取得需要在五證具備的基礎上，才能進一步獲得房屋產權證書。對于“小產權房”來說，其在建設的過程中，本身在土地方面就不合法，沒有辦理國家土地轉讓手續等，是沒有五證資格的，在建設的初期就出現可違規現象，因此，在“小產權房”建好以后，也就不可能取得房產證明，無法獲得房屋產權證書。

（二）無法辦理抵押

房產作為大宗商品，具有抵押的功能，但是就“小產權房”來說，在抵押方面卻具有一定的困難。對于小產權房來說，由于購房者不擁有占有權，因此，小產權房并不能作為財產進行抵押。而小產權房由于不符合法律的規定，無法辦理房屋產權證，不僅意味著無法實現自由的流通，同時購房者并不是房屋真正的所有者，自然無法形式轉讓的權利。在財產的抵押方面，自然是無從談起。

（三）符合憲法的規定

在對小產權房的相關立法規定中，憲法中禁止土地所有權進行轉讓，但是對于土地的使用權，卻可以按照法律的規定進行自由的流轉。也就是說，在堅持無權平等原則下，相對于國有土地使用權的流轉，農村集體土地使用權進行流轉是符合法律規定的，小產權房使用權的轉讓符合憲法的規定，并沒有與我國法律背道而馳。在對憲法的相關研究中，小產權房并不違背法律規定;在對《土地管理法》中相關的法律條文中進行研究，也只是在“農村村民出賣，出租住房以后，再申請宅基地的，不予批準”但是對于村民進行個人出售、出租房租的，并沒有做出明文的禁止性規定。就現實情況來說，土地管理法對于集體建設用地的使用進行了限制，但是對農民個人在宅基地上修建的房屋進行出售的適法性，法律并沒有表達清楚。同時，憲法作為我國的根本大法，在所有的法律中處于領導地位，小產權房沒有違背憲法的規定，那么也就意味著小產權房并不違憲。

（四）在集體組織成員之間進行轉讓具有法律效應

按照我國的法律規定，農村集體性質的宅基地屬于農村村民共同所有，其宅基地不能向非農村集體經濟組織內的成員進行轉讓。也就是說，在交易雙方均為集體組織成員的前提下，雙方之間進行房屋的買賣，符合我國法律的規定，具有相應的法律效力。因此，買賣雙方訂立的合同符合合同法的規定，該買賣合同是有效的，集體組織成員之間進行的轉讓也就具有了相應的法律效應。

三、小產權房的法律保護政策

（一）完善農村集體土地補償標準

根據我國憲法的相應規定，國家處于公共利益的需求，要按照法律規定對土地實行征用并要給予一定的補償。從憲法上對農村集體土地的補償進行了法律規定，同時《土地管理法》、《物權法》以及《農村土地承包法》等法律法規中對征收農村土地，應當給予補償也做出了相應的規定。

在相關的法律支持下，應當對農村集體土地補償標準進行相應的完善，首先在農村集體土地征用的審批環節進行相應的完善;加強對征地聽證環節的管理，保障村民依法享受知情權，切實做到保護被征地農民的實際權益;同時，要全面提高土地補償標準，土地作為農民的主要收入來源，在土地征收以后，如何保障農民的生活水平，成為補償標準制定的重要環節，在補償標準上，應當結合目前的房屋市場價格，以此來保障被征收土地農民能夠擁有足夠的資金去購買房屋，減少小產權房的買賣。

（二）構建農村土地流轉法律制度

農村土地流轉制度是指在農村土地流轉的過程中反映人與人之間的相互關系的法律和社會規范。小產權房的法律規范，需要積極構建農村土地流轉法律制度。首先應當對土地流轉的合同以及登記制度進行全面的規范，同時還要對土地流轉中介組織的行為進行相應的規范，建立起規范化的土地流轉市場。

使得農村這種集體性的組織，能夠在小產權房的開發方面，利用平等主體的地位來進行參與。使得農民在小產權房的開發中，能夠獲得土地增值的實際效益，進一步活躍了市場經濟的發展，有效減少小產權房的交易。

（三）逐步將存量小產權房進行合法化

首先，對違法建筑的小產權房進行全面的拆除，對于非法占用基本農田的小產權房，應當進行及時的拆除;而對于已經出售的小產權房，基于群眾的實際需求，在進行拆除過程中，需要做好充分的準備，做好群眾的安置工作，對購房者的利益進行全面的保護，以免影響社會的穩定。

其次，對于合格的小產權房，逐步轉化為商品房。對于合格的小產權房，在征得購房者的同意下，將小產權房和商品房之間的差價進行補齊，在政府的主導下，為小產權房購房者辦理房屋產權證書和土地使用權證書。將小產權房進入正常的市場交易階段。

最后，對于現存的小產權房，由政府進行收購，轉化為經濟適用房和廉租房，政府相關部門辦理經濟適用房房產證書，在解決中低收入住房壓力的基礎上，也減少了政府在保障性住房方面的資金投入。

四、結論

小產權房在我國的產生，主要是因為城鄉二元制度的存在，要想對小產權房的發展進行制止，必然需要對土地所有制進行全面的解決。對于土地所有權的法律規定，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。國家所有的土地可以進行自由的流轉交易，集體所有的土地之間的流轉僅僅局限在農業方面的用途，不得在集體組織之外進行流轉。也就是說，農村土地不能進行隨意的流轉。由此產生建立在農村集體土地上的小產權房，在使用權的交易中，產生一系列的法律問題，應當對其進行合理的解決，在強化法律監督的作用下，還需要按照實際情況對現存的小產權房進行逐步的處理，最大限度上地實現資源的全面利用。

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