會計核算在房地產企業存在的問題與應對措施

李平花

摘要：房地產行業會計核算與其他行業的會計核算相比較，有其特殊性，房地產項目開發周期長，開發流程復雜，投資成本較高，涉及稅金種類多，并且稅負率非常高，就此，本文就房地產業會計核算存在的問題及應對措施進行探討，以較少的成本消耗獲取最大化利潤，全面提高房地產企業的經濟效益。

關鍵詞：房地產 會計核算 最大化利潤 經濟效益

房地產業與人民的生活密切相關，并不斷影響著人民的生活質量和經濟狀況，隨著社會經濟快速、持續、穩定的發展，房地產企業也在日益興起和蓬勃發展，雖然會計核算管理制度也在不斷地完善以適應房地產業的發展，但由于房地產開發經營具有的特殊性質，房地產業的會計核算依舊存在一些問題，在一定程度上阻礙了房地產經濟效益的提高。

一、房地產開發經營特點

（一）開發經營的計劃性、合法性

房地產企業征用土地、建設房屋都要嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。房地產開發的全過程必須在法律框架內進行。房地產企業建設房地產項目，應當嚴格遵守法律法規的規定和建設工程質量、安全標準、建筑工程勘察設計、工程施工技術規范等。

（二）投資成本高、投資回收期較長

房地產產值大、成本高。在收益期到來之前，房地產企業前期要投入大量的資金。房地產開發項目從取得土地到最終銷售完成，一般需要兩年以上的時間。

（三）業務流程復雜

房地產企業除了房屋開發外，還要建設相應的基礎設施、公共配套設施。經營的業務從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售等涉及很多的政府管理部門。

（四）投資風險大、投資收益高

房地產開發投資風險大，資金周轉較慢，回收要幾年的時間，一旦資金不能按期收回，就會出現資金鏈斷裂，最終導致投資的失敗。如果投資成功，收益率可達到百分之三十左右。

（五）房地產企業業務核算涉及的稅種繁多

房地產企業業務核算涉及稅種包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、耕地占用稅等十幾種稅種，并且稅負率相當高，比如土地增值稅稅率最高達百分之六十。

二、房地產企業會計核算管理工作中存在的問題

第一，會計人員的綜合素養不高與缺乏專業知識阻礙了房地產企業核算業務的正常運行。很多企業在招聘會計人員時，沒有學歷限制，甚至沒有專業的限制，低門檻聘用。房地產會計核算不同于其他行業的會計核算，有其特殊性，房地產的財務人員，不僅要熟練掌握會計知識，同時，也應該深刻了解房地產企業的特點及管理辦法。如果不區別于其他行業的財務會計，就可能無法制定出適合企業發展的有效策略。

第二，房地產企業普遍認識不到房地產企業會計核算管理在管理工作中的重要性。房地產企業會計核算管理在日常工作中對企業管理者的工作協助與信息提供起著重要的作用，無論是對運營效果的評估和預測、對項目總的稅負率高低、對項目最終的土地增值稅清算、還是對企業日常經濟活動的監察與審核都扮演者重要的角色，企業對會計核算管理的不重視直接影響了其工作的積極性與項目的經濟效益。

第三，企業內部財務管理制度不規范對房地產行業的管理影響也是非常大的。公司管理制度的缺失也使房地產行業的發展缺乏執行及監管的依據。房地產企業日常經濟活動很多，涉及的金額也非常大，所以房地產會計人員業務處理不及時可能會堆積許多原始憑證，如果內部管理不善，日常活動的原始憑證很容易與有關內部管理項目的原始憑證混雜一起，對房地產管理工作造成嚴重影響。

第四，房地產會計核算管理人員對房地產企業整個開發流程不熟悉，不能準確地對項目發生的經濟業務進行更為合理的核算管理，對相應的稅收政策一知半解，不清楚每一項業務的核算管理會造成房地產企業后期的各種稅收核算影響。比如因為前期成本費用歸集錯誤，或者核算附件不符合稅局要求;比如對方提供的發票不合法，增值額遠遠大于實際的增值額，使用了較高的稅率，讓房地產企業無辜的交納了不該交納的稅金。

三、解決房地產企業會計核算管理工作中存在問題的相關應對措施

第一，在招聘房地產會計時提高門檻，比如需要本科及以上學歷，會計管理專業，盡量聘用具備良好會計與管理專業知識的人員。房地產企業的會計核算管理人員，不僅應掌握全面的專業知識，還應該擁有較高的綜合素養和能與時俱進的先進思想。營改增以后，相關政府部門不斷發文件，以及我國財務制度的新增與改革幅度很大，對會計人員的創新意識與學習能力的要求也有所提高，如果只拘泥于被淘汰的舊財務制度與管理制度，只能使企業的發展腳步停滯不前。因此，房地產企業的會計核算管理人員應不定期的參加有關房地產行業會計核算知識及相關稅收知識的培訓，以此調動會計核算管理人員的工作積極性，為企業帶來更大的經濟效益。

第二，房地產企業高層管理人員應該提高對會計管理崗位的重視度，成立專門的財務部門，有專職會計核算管理人員，多組織有關房地產會計核算及稅收政策的培訓，甚至房地產高層管理人員都應該參與房地產會計核算管理對應決策方面的培訓，只有企業高層對整個房地產行業會計核算流程了解后，才會對開發房地產項目事先有周密的計劃，事中有科學的管理，事后有詳細的分析。才會知道房地產行業管理會計核算人員的技術水平及工作積極性對整個企業有著不可估量的作用。會計核算管理人員專業知識扎實，清楚房地產開發的每一個環節，并能夠及時掌握相關稅收政策，對企業所開發項目的成敗起著決定性的作用，會計核算管理人員不僅要對企業資金流向進行分析，還需到建筑工地實際考察與了解業務，掌握企業各個部門的工作職責與內容，這樣才能實現真正地合理化預算與管理，達到資源優化分配的目標。

第三，增強房地產企業內部的財務管理制度的規范性是非常重要的，財務管理制度的實施貫穿于房地產企業經營管理的整個過程。完善的財務管理制度可以協助房地產企業管理者精準地掌握與控制企業的內部系統，同時規范的財務管理制度也能夠使企業會計核算管理人員的工作更加順利，才能推動會計核算管理工作的有效進行，使其每項工作內容都做到合理化、專業化、精準化從而更有效的輔助房地產企業的管理者作出更準確的決策，使房地產企業的內部管理與財務往來更加清晰明了，有助于企業的經營與發展，提高企業的經濟效益。

第四，對房地產企業核算的每一個環節都應嚴格要求，比如要求會計核算人員在支付工程款的時候，對工程款合同進度及相應的發票嚴格把關，每次付款，需要查看付款流程是否齊全，是否經過相關部門的審核并有簽字確認，付款有沒有按合同約定付款節點及工程進度的要求支付，對方提供的發票合不合法，比如取得建筑業發票時，要求對方單位在開發票時在備注欄應該注明建筑服務發生名稱及項目名稱等。在每一項工程開工之前都應有周密的預算，工程結束時有詳細的決算資料，這就需要房地產企業內部各部門通力合作，每個部門都起到監督作用，積極配合會計核算人員的工作，使企業沿著健康快速的道路發展。

四、結語

房地產企業的會計核算管理工作是公司的重要工作作之一，關系到房地產企業的經營與日常經濟活動的開展。當前在房地產行業中會計核算管理還存在著一些不足之處，會計核算管理工作是一項復雜的系統性工作，必須不斷完善財務管理制度與提高會計核算管理人員的綜合素質，加大房地產企業內部監管的力度，防止由于管理方法不當給公司帶來損失，從而促進房地產企業經濟的全面提升，也有利于企業的長遠發展。