旗下兩資管產品逾期未兌付 頤和地產面臨償債大考

惠凱

頤和地產的創始人和董事長為何建梁。其早年起家于遠洋集團，上世紀90年代創辦頤和，公司專注于豪宅業務，也是國內較早試水海外市場的房企。但在“以規模論英雄”的內地房地產企業中，近些年頤和地產似乎逐漸銷聲匿跡。

不過，盡管面臨資管產品違約以及與華融、信達的債務糾紛，但在一位卓異3號的投資人看來，由于頤和拿地早成本低、抵押物“充實”，因此頤和的未來似乎并不悲觀。

頤和地產陷入重重兌付漩渦

本刊曾在今年3月報道了由信業股權投資管理有限公司（以下稱“信業基金”）發行管理、投向京奧港集團的榮耀系列基金違約事件。近期《紅周刊》記者獲悉，信業基金旗下的石河子信遠業豐股權投資管理有限公司發行管理的另一只產品“信業卓異3號專項投資私募基金”也出現了兌付風險。

記者掌握的一份《收益分配延期公告》顯示，信業卓異3號發行于2017年8月，通過交通銀行廣州五羊支行及西部信托共計向廣州元陽房地產開發公司發放貸款4.92億元，貸款期限18個月，最終用于頤和大院等項目的建設。廣州元陽則以[穗國用（2005）第10028號]的土地使用權作為抵押，頤和地產及其實控人何建梁提供連帶擔保。

《收益分配延期公告》還透露，受經濟下行、行業調控的影響，“債務人廣州元陽、擔保人廣州東湛、擔保人頤和地產及其分公司房地產項目銷售受到較為嚴重的影響，頤和地產在廣州地區的項目回款速度大幅延遲，原定銷售計劃未能實現。”“頤和地產集團其他分公司及子公司項目開發貸款等其他再融資計劃放緩，廣州元陽、頤和地產出現了較為嚴重的流動性困難。”截至2018年12月底，廣州元陽未能向交通銀行及西部信托足額歸還貸款利息，已經構成事實違約。記者從持有人處獲悉，廣州元陽與頤和地產承諾在1月31日前兌付利息，但實際上只兌付了到期收益的一半，剩余部分還在籌措中。投資人王女士（化名）告知記者，信業基金向客戶表示正在推進抵押品處置。

另據一位要求匿名的知情人士透露，信業卓異3號的抵押物為[穗國用（2005）10028號]土地，但是，“該地塊在既無規劃許可、又無施工許可批準證件的前提下，已于幾年前違法建設并違規銷售，因此目前面臨‘被閑置的危機，且該地塊用途為旅游商業，按目前政策無法拆分銷售，原土地估值將大打折扣。”

信業卓異3號的擔保方之一是廣州東湛，其法定代表人何建信也是頤和創始人何建梁的親信，也同時在多家頤和體系下的企業任職。但前述知情人士直言，廣州東湛所開發銷售的住宅項目深陷多件遲交樓、遲辦證糾紛，同時，可售面積已近尾盤、供給不足。

此外，廣州東湛還被牽扯進了與上市公司珠江實業的糾紛中：2018年6月，廣東地方房企珠江實業公告稱，將以增資6500萬元+3.32億元的債權投資款為代價，收購廣州東湛30.23%的股權，且珠江實業與廣州東湛的大股東禾盛財務投資有限公司（以下稱“禾盛財務”）達成一致行動人協議，雙方持股達100%，因此珠江實業可將廣州東湛納入合并報表。

但2018年10月，中紀委公告稱，珠江實業集團黨委書記、董事長鄭暑平“涉嫌嚴重違紀違法”，正接受廣州市紀委的審查和監察調查。并且兩個月后，珠江實業公告稱，由于一致行動人禾盛財務拒絕配合履行一致行動人的相關約定，導致珠江實業無法實際控制廣州東湛，因此不再將廣州東湛納入2018年年報的合并范圍。

無獨有偶，有信托理財師告知記者，中江信托發行的“中江信托金龍86號”募資2.8億元投向高陵光明房地產開發公司，頤和地產持有光明房地產的6成股權、也是該信托計劃的擔保人;但自2018年11月起，中江金龍86號也出現了兌付風險。

此外，頤和地產還發行了17頤和01等私募債，將在2020年陸續到期。據彭博統計，頤和地目前債券余額為10.6億元。不過4月15日，中債估值中心將頤和地產相關債券的隱含評級由A+調整至BBB。前述知情人士直言：“目前已有信達、華融等大型金融機構對其主要在售、回款項目采取凍結查封等措施。”例如華融資產廣東分公司2018年11月登載的一份資產處置公告也顯示，華融廣東擬對其擁有的臺山頤和溫泉城地產開發公司等債權資產進行處置，價值總計近8億元。

頤和地產一路前行爭議不斷

作為上述產品違約的主角，頤和地產成立于上世紀90年代，早于同城的富力和恒大。公司偏好豪宅開發，也曾憑借頤和山莊等知名項目賺取眼球。中國指數研究院發布的“2015年百億房企名單”顯示，當年頤和實現了126億元的銷售額;同一機構發布的“2018中國房地產百強企業名單”中，頤和地產居于60位。

公開信息顯示，頤和地產的創始人、董事長何建梁出生于陜西咸陽，已在廣州扎根發展約40年。何建梁早年就職于遠洋集團。“畢業后，他曾在遠洋集團做過多年船員。早年間，領導人出訪的部分前期工作以及出訪期間的支持就是由遠洋集團負責的。跑船經歷開闊了何建梁的視野、拓展了其人脈資源。”一位熟諳廣東地產行業的人士告知記者，何建梁后來還曾任廣州遠洋賓館的總經理。

“頤和地產的起家項目是廣州頤和山莊，該項目在廣深地產圈中頗為知名。”頤和山莊開發于1996年。后來何建梁下海，帶走了包括趙永爽在內的不少同事故舊（趙曾任頤和地產的副總裁、執行總裁等職位，2017年離職），他們也構成了頤和地產的核心團隊（在地產業內有“三大遠洋”的說法——除何建梁外，曾任遠洋集團董事局主席、總裁的李明，以及萬達集團前任總裁丁本錫皆出自遠洋）。

知情人士透露，何建梁與早期廣州城建、規劃的高層領導交往較多，并因“援疆”項目，與原廣州市委書記萬慶良關系密切（2010年-2014年，萬慶良歷任廣州市長、市委書記）。自2012年起，頤和地產就在“援疆”名義下，在新疆開發了“阿凡提主題樂園”，該項目投資規模為100億元，號稱要打造成“中國的迪士尼”。媒體公開報道顯示，萬慶良在2012年-2014年至少三次遠赴新疆調研該項目。譬如2012年8月，萬率廣州黨政代表團赴項目所在地新疆疏附縣調研，并參加了阿凡提樂園的奠基儀式。此外自2007年起，廣州啟動城中村改造，并引入房產開發商，而萬慶良在廣州的施政理念之一也是“三舊改造”，包括頤和在內的諸多開發商均投身其中。

《紅周刊》記者了解到，頤和地產的開發重點首推廣東，其次是西南、華北、東北等地。在前幾年盛行業內的房企出海潮中，頤和也同樣沖在前列。公開信息顯示，頤和在2010年前后即布局海外項目，首個海外項目落戶澳大利亞，其開發的Summer Court公寓2012年開盤，其后又相繼拿下了毛里求斯、美國波士頓的地產開發權。作為一家中型房企，頤和早早將目光投向海外，或許與何建梁在中國遠洋的工作經歷不無關系。

不過，頤和在海外的布局并非一帆風順。例如頤和2014年在韓國濟州島拿下了一塊地，“原本打算開發高爾夫球場、馬場、賭場以及移民物業”，但知情人士直言，“頤和濟州島項目在2017年8月舉行了盛大的開工儀式。”當天恰逢發改委、商務部等聯合下發文件（國辦發〔2017〕74號）。該文件對國內企業在海外投資房地產、酒店等行為做出嚴格限制。受此影響，國內房企的出海進程出現延緩。

糾紛化解前景撲朔迷離

如今面對巨大的債務壓力，頤和地產究竟能否扛過這一關呢？在王女士看來，“據我們了解，頤和的問題還沒有糟糕到不可挽回的地步。”她解釋稱，頤和手中的地塊拿地時間較早、成本低、以住宅用地為主，因此不用擔心變現的問題，無非就是何建梁是否愿意放手，以及圍繞賣價高低展開的博弈而已。

以頤和與信達資產的糾紛為例：廣州中院公告顯示，信達資產廣東分公司曾以不良債權糾紛為由起訴了頤和地產等，要求償還本息1.86億元，并對頤和大廈部分房產的拍賣所得款享有優先受償權。對此，王女士解釋稱，之所以信達資產選擇法律手段，“可能跟抵押資產的抵押率比較低有關，如果能把抵押房產拿到手后再以市場價變現，那么比現金償債的收益要大。”

中江金龍86號的情況也類似，該信托計劃的推介材料顯示，抵押品估值為5.6億元，變現后理論上足以覆蓋信托計劃。就償債方案，記者也致電了頤和法務部門以及財務總監陳菊嬌，對方在聽到記者來意后匆匆掛斷。

其實，頤和地產面臨的債務危機并不是個案。2018年以來，在經濟下行、去杠桿、房產調控等諸多因素的共同作用下，部分中小型房企遭遇現金流危機，中弘股份、五洲國際、銀億股份先后出現了公開的債務違約，近期泰禾地產也飽受償債壓力的困擾。

發生債務危機的房企主要有兩類：戰略擴張節奏過快，過分業務多元化。“如果房市降溫、政策調控，銷售資金回籠放緩，房企就會面臨很多問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，“下行周期時，房企應該聚焦住宅業務。如果過多涉足商業地產等，就會在資金把控上面臨更大的挑戰。”