探討房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

劉鋒

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的變化和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組現(xiàn)象不斷增加，在消費(fèi)政策變化和市場(chǎng)規(guī)律引導(dǎo)下，并購(gòu)重組能夠給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的生機(jī)，但是在實(shí)際并購(gòu)重組中，由于國(guó)家戰(zhàn)略層面要求和企業(yè)自身發(fā)展影響，其稅務(wù)規(guī)劃調(diào)整也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，本文就主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素及控制措施進(jìn)行分析，希望文中建議能夠給廣大房地產(chǎn)企業(yè)工作者以啟發(fā)和幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購(gòu)重組;稅務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)控制

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的大時(shí)代環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，也面臨著巨大的變革和挑戰(zhàn)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)正通過并購(gòu)重組實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營(yíng)范圍和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，但是企業(yè)并購(gòu)重組涉及較多內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理、尤其是稅務(wù)管理上的調(diào)整，重視并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，才能讓企業(yè)獲得更穩(wěn)定長(zhǎng)久的發(fā)展空間，并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)與發(fā)展十分重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組，就是指房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的目的主要是通過企業(yè)所有權(quán)或者控制權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本、業(yè)務(wù)等方面的擴(kuò)張和發(fā)展[1]。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組實(shí)際上是借助一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件與另外一房地產(chǎn)企業(yè)嫁接，對(duì)這一企業(yè)進(jìn)行支配作用，通過這一支配過程最終完成資本運(yùn)作，并最終實(shí)現(xiàn)資本增值。由于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的目的各有不同，所以并購(gòu)方式也分為不同種類，一般有資產(chǎn)收購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)兩種，深入了解房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的內(nèi)涵，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)這一過程存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素的分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組是一個(gè)較為復(fù)雜的過程，其中涉及到較多法律程序、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和變更，由此而引發(fā)的稅務(wù)問題也比較顯著。在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅收內(nèi)容的變更而來(lái)的，而這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素則較為復(fù)雜，筆者根據(jù)自身房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)企業(yè)并購(gòu)重組相關(guān)資料的調(diào)查研究，總結(jié)了以下影響房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)影響稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素。

（一）復(fù)雜并購(gòu)方式下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的方式比較多，股權(quán)并購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)等都是較為常見的并購(gòu)方式，這就導(dǎo)致在并購(gòu)重組之后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理更加復(fù)雜，導(dǎo)致在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需要考慮更多內(nèi)容，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)等問題進(jìn)行重新梳理，這種復(fù)雜的并購(gòu)方式導(dǎo)致稅收籌劃需要參考并購(gòu)前后原有的稅收籌劃方式，并綜合考慮更適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀新稅收方式，就極易出現(xiàn)由于內(nèi)部控制和稅務(wù)銜接統(tǒng)籌失誤所導(dǎo)致的稅收風(fēng)險(xiǎn)。另外，還有一部分企業(yè)認(rèn)為股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)相比在稅費(fèi)上具有一定優(yōu)勢(shì)，但是其并未考慮股權(quán)收購(gòu)所需的綜合稅費(fèi)，而只考慮了眼前的繳稅遞延問題，這種誤解經(jīng)常導(dǎo)致在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅費(fèi)問題上方向選擇失誤，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失，所以復(fù)雜的并購(gòu)方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素[2]。

（二）政策環(huán)境變化下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組過程中，我國(guó)稅收環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等方面的變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響也是十分大的。企業(yè)稅務(wù)籌劃需要依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，而政策變化的不確定性則給房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控帶來(lái)難度，能否正確理解政策變化，是影響房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效果的關(guān)鍵。

（三）內(nèi)外溝通不足帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

另外，在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中，需要房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)家稅收?qǐng)?zhí)法機(jī)關(guān)和執(zhí)法人員進(jìn)行溝通，對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、納稅成分等內(nèi)容進(jìn)行判斷，但由于雙方溝通的不充分，對(duì)稅收概念、稅收政策、稅收對(duì)象的界定都極為模糊，導(dǎo)致了雙方在稅收問題上存在分歧，這就給房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)管控帶來(lái)了較大風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)并購(gòu)重組后稅收籌劃的重改也是影響稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的關(guān)鍵。

（四）隱藏稅務(wù)問題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組后還經(jīng)常面臨一些隱藏的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些隱藏因素也影響著并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般比較長(zhǎng)，而在并購(gòu)重組中經(jīng)常存在被并購(gòu)企業(yè)或者重組后的內(nèi)部資料缺失或財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真等情況，這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素，都是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中需要關(guān)注的[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控優(yōu)化對(duì)策

基于以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要影響因素的分析，在優(yōu)化并購(gòu)重組后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，我們可以通過以下幾種方式進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的優(yōu)化改革。

（一）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

首先應(yīng)該強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，可以通過并購(gòu)重組后對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)及稅務(wù)內(nèi)容的梳理發(fā)現(xiàn)企業(yè)原有的以及并購(gòu)重組后的稅務(wù)問題，在合并重組后的新企業(yè)構(gòu)建之下進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)控制把握和稅務(wù)統(tǒng)籌。另外，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)要具有大局觀，從企業(yè)新戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)入手，不能局限于某項(xiàng)稅費(fèi)的降低，而要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組后全局稅務(wù)籌劃的統(tǒng)籌。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該注意提升自己的財(cái)務(wù)專業(yè)能力，以更好的適應(yīng)并購(gòu)重組之后對(duì)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。

（二）企業(yè)并購(gòu)準(zhǔn)備階段提高內(nèi)外溝通及政策分析能力

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的準(zhǔn)備階段，應(yīng)該強(qiáng)化企業(yè)對(duì)國(guó)家稅收相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)和理解，增強(qiáng)與相關(guān)國(guó)家稅收?qǐng)?zhí)法人員的充分溝通，對(duì)企業(yè)在并購(gòu)重組之后稅收范圍、稅收目標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行充分溝通，才能更好的避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。如果企業(yè)在稅收風(fēng)險(xiǎn)控制與對(duì)外部政府機(jī)關(guān)的稅務(wù)管理對(duì)接方面有一定問題，也可以考慮選擇第三方投資和財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行協(xié)助咨詢，以A房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)重組而言，該企業(yè)就通過外聘專業(yè)稅務(wù)籌劃管理人員進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)梳理、法律問題以及相關(guān)對(duì)外溝通事項(xiàng)的處理，通過法律、稅務(wù)籌劃相關(guān)技術(shù)支持有效的解決了自身稅務(wù)管理潛在風(fēng)險(xiǎn)問題，實(shí)現(xiàn)了A房地產(chǎn)企業(yè)投資和稅務(wù)管理改革更新的順利推進(jìn)，為A企業(yè)爭(zhēng)取了更大的經(jīng)營(yíng)效益。

（三）提高并購(gòu)融資階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

在房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中，并購(gòu)融資階段所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，由于房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中涉及的主要融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、內(nèi)部融資、混合融資等形式，所以相應(yīng)的稅收籌劃也需要根據(jù)不同融資方式進(jìn)行不同的稅收籌劃設(shè)計(jì)[4]。在并購(gòu)融資階段進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，第一，應(yīng)該對(duì)融資合同簽訂中關(guān)于稅收責(zé)任承擔(dān)、稅收籌劃審查、稅收代扣與申報(bào)等各方面細(xì)節(jié)進(jìn)行明確規(guī)定，避免后期產(chǎn)生糾紛。第二，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的不同條件和環(huán)境因素進(jìn)行優(yōu)勢(shì)稅收籌劃方式分析，通過稅收籌劃的合理策略探究，減少可能在融資階段出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）并購(gòu)交易階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

在并購(gòu)交易階段，也存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這一風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中過去雙方隱藏的稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題，以及交易支付方式、資產(chǎn)置換方式、換股合并方式等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)。所以在并購(gòu)交易階段進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)，首先應(yīng)該對(duì)被并購(gòu)重組的企業(yè)以往的稅務(wù)問題進(jìn)行分析和研究處理，減少隱藏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn);其次，可以盡可能利用國(guó)家政策中相關(guān)免稅條款處理稅收問題，同時(shí)注意加強(qiáng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的有效性，對(duì)特殊性稅務(wù)處理內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)處理，最后，在換股合并相關(guān)報(bào)表的處理上可以用權(quán)益聯(lián)營(yíng)的方式進(jìn)行。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控是重要問題，企業(yè)一定要從財(cái)務(wù)稅收籌劃專業(yè)度、相關(guān)法律法規(guī)政策分析、對(duì)外溝通及內(nèi)部升級(jí)等多角度共同策劃控制，才能取得房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更好的控制效果。

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