農村不動產登記主要問題及解決策略研究

摘 要 中國在發展經濟過程中，農村經濟相對比較落后，人們對物權法保護意識不強，且登記部門不統一，法律方面的不健全，嚴重影響到農村不動產登記工作開展。本文根據影響農村不動產登記因素分析，提出解決方法，以保證登記工作能夠順利開展。

關鍵詞 農村不動產 登記 問題 解決措施

一、前言

農村不動產登記工作開展，能夠有效保證農民財產安全，同時還可以在確權中有法律保護效力，因此這個工作對農民非常有益。但是在實踐開展工作時，會遇見很多問題，這些問題嚴重阻礙農村不動產工作開展，以此在開展這方面的工作時，需要先對存在問題分和解決，然后才能夠保證工作能夠健康持續開展。

二、農村不動產登記存在的問題分析

（一）法律政策不健全

在開展農村不動產登記工作過程中，法律方面不夠健全，主要表現在農村不動產登記沒有出臺專門的法律政策，及時在一些法律條文中增加農村不動產方面的內容。相比城市的不動產登記方面，雖然在城市不動產登記上也沒有相應的不動產法律政策，但是在城市不動產登記上卻有著這些方面的法律規定，主要包括《土地登記辦法》《土地管理法》《城市房地產管理法》等，有著很多方面的法律登記規定，因此在城市的不動產登記工作上，已經初步在法律規范上建立起來。

（二）登記機關不統一

由于在開展的農村不動產登記工作中，沒有統一的不動產登記法作為指導，出現問題是在各地開展的這項工作時，有著各地的登記政策，不僅是指登記的政策上有不相同，在其他方面有著很多的不相同，比如在登記的部門上有不相同，登記范圍有不相同，登記效率有不相同、登記內容也有著不相同，造成在農村不動產登記有著千差萬別的差異。在國家制度法律中應該規定登記工作由統一的部門來完成，比如廣西荔浦市，在2015年10月，率先成立了“不動產登記局”，這是全國的試點。經過三年多的不斷摸索改進，取得了一定的成效。但到目前為止，仍局限于宅基地使用權與房屋不動產的登記，“林權證”仍由林業部門登記發放，“農村土地承包經營權證”也還是由農業部門登記發放。這就造成登記工作繁雜，費時費力，同時還造成了不動產登記產權主體不一的問題。開展農村不動產登記時，要求登記人員素質不高，開展考核工作方面也是不夠嚴格，農村不動產登記時工作人員經驗不足，這些方面的因素都造成登記出現不少錯誤。

（三）不動產登記帶有行政管理特色，缺少私權登記

在很多的農村地區開展不動產登記工作，開展時帶有地方濃厚的行政管理色彩，很少在農村地區出現私權性質的登記，比起在私權登記中要求的對抗性、公信性、確權性和公示性，在使用行政登記中更加注重登記的管理性，以及在登記的義務性和強制性。比如在某地的農村房屋登記時，使用登記辦法有著時間上的規定，如果出現了逾期不登記的情況，權利將不受到法律保護；更有的情況是在不動產登記時如果出現逾期情況，還要受到處罰；有的是登記上沒有其他限制，但是在開展登記以后，不對相關信息公示，造成無法查詢的情況。

（四）登記權利缺乏法定范圍

我國不動產權利中有著很多的復雜性，而且這些繁雜性方面全部反應在農村的不動產整理上。農村并沒有真正建立土地他物權體系，造成后果是在農村的房屋及土地流動性差，而且按照目前《土地管理法》規定，農村集體土地是不允許流動的。而在農村開展不動產登記工作，其主要目的是對耕地保護，整理土地實現增加稅收目的。因此在農村不動產登記中出現了這樣一種現象，法律上規定的需要登記的物權并沒有包括所有物權，造成后果是在農村的有些物權中，不需要登記也可以獲得，從本質上來分析這是在否定物權的法定。

三、開展農村不動產登記時遇見的障礙

（一）配套設施不健全

如在前面的分析中講述過，我國在農村的不動產登記時沒有建立完善的法律法規，也可以說時對農村開展的不動產登記沒有詳細描述，造成的后果是在農村不動產登記時依據特別多，而且還非常煩瑣，形成了登記效率不高，還沒有統一性。對于這些方面的因素影響，農村不動產登記時容易出現以下方面的問題，比如登記信息容易丟失問題、使用錯誤信息登記問題、登記出現重復問題等現象。而且在農村不動產查詢方面，主要還是農村不動產登記簿上查詢，也就是農村還沒有建立相應的土地信息網，登記的產權信息方面是非常容易出現丟失情況。還有一方面是農村流動人口多，流動性問題造成房屋產權和土地產權變化大，但是在不動產更新方面去變化緩慢。形成的現象是土地產權主體不明確。最后一個方面問題是各個地方使用的土地信息登記參數不相同，很多時候是出現了一種自發的情況，因此要實現農村土地登記的信息化，必須要使用統一的數據信息標準。

（二）相關權力機關權力分配和部門之間利益沖突

開展的農村不動產登記工作，應該是由一個部門，或者是使用新成立的部門來管理這個方面的工作。但是在實際的情況是，管理部門太過分散。因此在統一部門的工作中要割除一些部門全力。但是在割除權力中會損害到一些部門的利益，因此這些部門是不會輕易放棄所得權利。如果使這些部門開展改革，又會出現大量工作人員需要安置。這個方面的問題，在一定的程度上也是阻礙了農村不動產登記工作的開展。從這方面分析來看，農村的不動產登記部門統一方面，這種情況中會遇見形形色色的問題，比如人員安排問題，職能轉變問題和機構改革問題，這些方面的難度之大是可想而知的。

四、完善農村不動產登記制度的建議

（一）統一法律依據、登記機關

由于在我國農村地區開展不動產登記工作時沒有統一的登記部門和登記制度，出現了在農村的不動產登記時是一種多頭掌權情況。而且在農村不動產登記制度的制定過程中使用的是計劃經濟規范來制定，這樣的制度已經是不適用我國社會發展需要。目前農村開展不動產登記工作急需要規范登記制度，而且是和憲法和物權法要相適應。農村不動產登記不夠統一主要是登記機關過于散亂，應該在登記機關實行統一。只要實現登記機關的統一以后，就可以實現登記時產生的信息統一、程序統一和依據統一。

（二）規范登記人員，提高農民不動產登記意識

開展農村不動產登記的工作人員，需要建立考核制度，而且在考核制度的制定方面可以借鑒一些先進國家開展這個工作的內容。比如可以借鑒德國的人員使用方法，在德國對于土地的登記承辦人員有著嚴格要求，這些要求中無論是書記官員，司法官員，還是其他方面的人員，這些人員必須是國家公務人員。而且在開展工作時，要求所有司法官在這個方面有著三年的工作經驗，還要經過公務員的考試。在對登記人員的素質要求上，可以對外國借鑒。在農民的登記意識不強方面，也影響到了工作的開展，因此需要對農民開展不動產登記教育工作，注意對村民的維權意識的培養。只有農民有了保護意識，開展登記工作才能夠順利進行。

（三）明確登記內容

農村開展的不動產登記工作中，這方面涉及的種類比較繁多，因此在登記開展時，首先需要對登記的種類分類。根據在農村開展不動產登記的特點來分類，具體可以有著以下方面，耕地承包經營權、宅基地使用權、農房所有權、林地承包權、“四荒地”集體土地使用權和農村非農建設集體使用權。在對這方面開展登記工作以后，可以實現兩個方面的作用，一個是有利于土地產權明晰；另一個方面是保障承包農戶的權益。

五、結語

在農村不動產登記存在的問題分析中主要包括四個方面的內容，分別是法律政策不健全；登記機關不統一；不動產登記帶有行政管理特色，缺少私權登記；登記權利缺乏法定范圍。采用的解決措施中主要包括三個方面，主要是統一法律依據、登記機關；規范登記人員，提高農民不動產登記意識；明確登記內容。做好這三個方面的工作，保證農村不動產登記順利開展。

（作者單位為荔浦市青山鎮人民政府國土規建環保安監站）

[作者簡介：王夢琦（1971—），女，廣西荔浦人，本科，經濟師，從事自然資源管理、城鎮規劃、農村不動產登記發證工作。]

參考文獻

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