如何加強(qiáng)公租房后期管理

【摘要】公租房屬于我國(guó)保障性住房的一種類型，隨著城市化發(fā)展加快，公租房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、入住人口增加，做好后期管理工作成為一個(gè)重點(diǎn)。本文首先分析了公租房后期管理遵循的原則，然后指出目前管理工作存在的問題，最后總結(jié)了加強(qiáng)管理的幾點(diǎn)措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】公租房;后期管理;遵循原則;問題;改進(jìn)措施

公租房面對(duì)的是城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無(wú)房職工，以及在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。從公租房的概念和使用情況出發(fā)，具有保障性、租賃性、專業(yè)性、政策支持性、供應(yīng)群體廣泛性的特點(diǎn)。公租房在使用過程中，加強(qiáng)后期管理工作，才能提高住房使用效率，避免資源閑置或浪費(fèi)。以下結(jié)合實(shí)踐，探討了加強(qiáng)公租房后期管理的相關(guān)措施。

1、公租房后期管理遵循的原則

1.1 統(tǒng)一管理

公租房后期管理工作要做到四個(gè)統(tǒng)一：①管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，行政管理機(jī)構(gòu)應(yīng)以房定編，合理配置人員、資金等要素。②服務(wù)流程統(tǒng)一，根據(jù)公租房的使用情況，制定科學(xué)完善的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。③準(zhǔn)入考核統(tǒng)一，針對(duì)住房申請(qǐng)人，嚴(yán)格開展考核工作，保證運(yùn)營(yíng)管理規(guī)范有序。④信息平臺(tái)統(tǒng)一，和建設(shè)、司法、公安、民政等部門保持信息共享，動(dòng)態(tài)監(jiān)管信息。

1.2 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

公租房的運(yùn)行管理，既需要政府宏觀調(diào)控，又要發(fā)揮出市場(chǎng)的作用，構(gòu)建政府支持+市場(chǎng)運(yùn)作的管理模式。在公租房的運(yùn)營(yíng)上，要求運(yùn)營(yíng)單位是獨(dú)立主體，而不是由政府部門運(yùn)營(yíng);政府可以在市場(chǎng)上購(gòu)買服務(wù)，利用市場(chǎng)化的管理服務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)公租房的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)。

1.3 嚴(yán)格監(jiān)管

在公租房的監(jiān)管上，應(yīng)該充分利用法律、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等手段，同時(shí)配合有效的激勵(lì)政策。在法律方面，應(yīng)該針對(duì)違規(guī)行為制定懲罰措施;在行政方面，應(yīng)該建立多層級(jí)監(jiān)管體系。此外，產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)公司，應(yīng)該開展日常監(jiān)管工作，對(duì)租戶進(jìn)行思想教育。

2、目前公租房管理工作存在的問題

2.1 管理資金不充足

隨著公租房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，后期管理內(nèi)容也在增加，例如租戶資格審查、配套設(shè)施維護(hù)、物業(yè)公司補(bǔ)貼等，導(dǎo)致管理資金不充足。具體表現(xiàn)如下：第一，用來(lái)補(bǔ)貼租金的資金，難以保證資金來(lái)源的連續(xù)性;第二，房屋維修資金的籌集，一直是一個(gè)難點(diǎn)，存在重建設(shè)、輕管理的問題;第三，物業(yè)公司的工作量大而雜，由于資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法實(shí)現(xiàn)收支平衡。

2.2 日常管理不到位

第一，在運(yùn)營(yíng)管理上，公租房的管理依然是政府主導(dǎo)，其市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)程度低。如此造成的弊端，一是政府兼做運(yùn)動(dòng)員、裁判員，會(huì)影響管理的獨(dú)立性，容易造成貪污腐敗現(xiàn)象;二是專業(yè)管理人才缺乏，降低了管理效率，會(huì)造成住房資源浪費(fèi)。第二，在物業(yè)管理上，物業(yè)收費(fèi)中含有政府補(bǔ)貼的成分，物業(yè)公司具有監(jiān)督職能。如果將公租房的管理工作全部交給物業(yè)公司，可能出現(xiàn)繳費(fèi)率低、租戶滿意度差等問題。第三，在監(jiān)督管理上，相關(guān)工作難度大，涉及準(zhǔn)入條件審核、違規(guī)行為取證、強(qiáng)制退出等方面。

2.3 退出機(jī)制不完善

公租房的管理中，普遍將重點(diǎn)放在申請(qǐng)考核上，卻忽視了退出機(jī)制，沒有完全發(fā)揮出社會(huì)保障的作用。結(jié)合實(shí)際管理工作，由于退出機(jī)制不完善，租戶不論是主動(dòng)退出、還是被動(dòng)退出，情況均不樂觀，會(huì)影響公租房的良性循環(huán)，可能造成住房資源的閑置或浪費(fèi)。

3、加強(qiáng)公租房后期管理的幾點(diǎn)措施

3.1 拓展資金來(lái)源

在公租房的后期管理中，資金是一個(gè)關(guān)鍵要素，應(yīng)該拓展資金來(lái)源，為各項(xiàng)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》中，指出政府要采用投資、注入資本金、貸款貼息等方式，保證公租房建設(shè)的投入。這就要求中央政府、當(dāng)?shù)卣峁┵Y金支持，用于行政管理、設(shè)施維修、租金補(bǔ)貼。具體操作上，首先增強(qiáng)輸血功能，增加政府的財(cái)政資金投入，制定專項(xiàng)保障制度，將管理資金納入預(yù)算體系。其次增強(qiáng)造血功能，調(diào)整商品房、保障性住房的建設(shè)比例，利用商業(yè)住房的收益補(bǔ)貼，來(lái)支持公租房的管理資金。最后可適當(dāng)發(fā)行公租房債權(quán)，利用公積金的增殖收益，提高管理資金籌集的靈活性。

3.2 實(shí)施全程監(jiān)管

建立聯(lián)動(dòng)管理平臺(tái)，主要包括民政、公安、住建等部門，利用房產(chǎn)信息、租戶信息，對(duì)公租房的使用過程進(jìn)行全程監(jiān)管。具體如下：第一步，構(gòu)建管理信息平臺(tái)，由住房保障部門牽頭，建設(shè)公租房管理信息平臺(tái)，要求該平臺(tái)具有以下功能：①資格申請(qǐng);②資格審核;③物業(yè)管理;④人員管理。第二步，構(gòu)建人員信息系統(tǒng)，由公安部門牽頭，民政、社保等部門輔助，提供租戶的個(gè)人信息數(shù)據(jù)，建立覆蓋全國(guó)的公租房租戶信息數(shù)據(jù)庫(kù)。第三步，構(gòu)建聯(lián)動(dòng)信息平臺(tái)，主要利用房產(chǎn)信息、人員信息、租戶銀行資產(chǎn)信息等。該信息系統(tǒng)要求獨(dú)立運(yùn)行，考慮到個(gè)人信息是固定的，租戶可將房屋作為依據(jù)，申請(qǐng)賬號(hào)后，結(jié)合個(gè)人身份確定房屋信息。利用公租房的房號(hào)、租戶的身份證，就可以進(jìn)入信息系統(tǒng)，為公租房的使用提供管理依據(jù)，也為資產(chǎn)審核打下基礎(chǔ)。

3.3 建立退出機(jī)制

一是激勵(lì)機(jī)制。對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件改善的租戶，為了鼓勵(lì)其主動(dòng)退出，可以提供激勵(lì)措施，例如：若想購(gòu)買商品房，前提是先退出公租房，可享受稅務(wù)優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

二是制裁機(jī)制。對(duì)于被動(dòng)退出的租戶，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管工作，了解租戶家庭的實(shí)際情況，由監(jiān)管小組進(jìn)行集中清退;必要時(shí)采用司法手段，向司法部門申請(qǐng)支付令，按照合同條款強(qiáng)制執(zhí)行。

三是過渡機(jī)制。從公租房的保障性特征出發(fā)，退出機(jī)制應(yīng)該加入人性化理念，將剛性措施轉(zhuǎn)變?yōu)槿嵝源胧？筛鶕?jù)保障對(duì)象支付能力的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整租金減免額度、補(bǔ)貼額度，直至按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金。如果不滿足續(xù)租條件的，應(yīng)該為其安排合理的搬遷期，搬遷期內(nèi)租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無(wú)其他住房的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格繳納租金。（例如：實(shí)行差額房租，對(duì)于需要退出的租戶，或者無(wú)力繼續(xù)支付租金的租戶，如果暫時(shí)有合理的理由無(wú)法遷出，經(jīng)營(yíng)單位可以適當(dāng)調(diào)低租金，以緩解租戶的經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)設(shè)置臨時(shí)收容中心，對(duì)于退出公租房后的租戶，可在臨時(shí)收容中心居住，滿足最基本的居住需求，等待政府或個(gè)人解決問題、困難后，即可離開臨時(shí)收容中心。）

結(jié)語(yǔ)：

公租房作為保障性住房的一種，能解決中低收入群體的基本住房問題，提高生活質(zhì)量。分析可知，公租房后期管理中，應(yīng)遵循統(tǒng)一管理、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、嚴(yán)格監(jiān)管的原則。針對(duì)目前管理工作存在的問題，要拓展資金來(lái)源，實(shí)施全程監(jiān)管，建立退出機(jī)制，提高公租房使用效率，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

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作者簡(jiǎn)介：

王芳，岳陽(yáng)市公共租賃房屋運(yùn)營(yíng)服務(wù)中心，湖南岳陽(yáng)。