房地產項目成本控制中容易遇到的問題及對策研究

【摘要】近年來，房地產行業的競爭十分激烈的市場上，房地產企業應當加強項目成本控制。只有控制房地產項目的開發成本，企業才能在產品定價和市場競爭中處于領先地位，創造更多的經濟效益。本文從房地產項目成本控制研究角度出發，尋找成本控制中易出現的問題，并提出了一些對策，希望可以為房地產項目成本控制提供一些可行性措施。

【關鍵詞】房地產項目；成本控制；問題和對策

房地產業是一種資本密集型產業，從土地購買、開發建設到房屋銷售和售后服務，涉及的領域非常廣泛，過程非常復雜。同時，投資風險也很大。因此，房地產項目開發成本控制應分析各種成本項目在房地產企業中的作用，并結合項目的實際施工情況，對房地產項目開發成本進行適當有效的控制。

1、房地產企業項目成本控制存在的問題

1.1對成本控制認識不足

隨著房地產市場競爭的日益激烈，房地產開發商為了自身的生存和利益而忽視成本控制，將利潤重點集中在銷售上，希望通過更短的銷售周期和更多的銷售額來獲得更大的利潤。在實際工作中，管理人員與其他項目人員沒有及時溝通和協調。除了成本管理人員，其他專業線的員工對成本控制的缺乏合理的認識[1]。特別是在項目實施前期，大多數企業缺乏對整個項目目標成本的分解，前期成本合約規劃不夠明確，在設計階段就造成了成本的浪費。

1.2項目全過程控制缺乏科學性

房地產開發的各個階段都影響著整個項目的成本控制，大多數房地產企業只注重施工階段使用的材料、勞動力和機械的成本控制，缺乏全過程的成本控制。在項目開發前期，一些房地產企業對項目的可行性研究和項目限額設計不夠重視；在定位階段，對當地房地產市場的研究不夠，沒有充分找準該項目的定位，從而無法對整個項目的總成本做一個恰當的預估；在設計階段，設計部門與成本控制部門的溝通不密切，導致后期設計變更造成不必要的成本浪費。在項目施工階段，部分房地產企業對合同管理的重視程度較低，忽視了合同條款與成本控制之間的關系[2]，在發生糾紛時，一些施工單位未履行相應的職責，開發商也未按合同條款進行處罰，導致最終成本超過目標成本。

1.3成本核算缺乏規范性

在大多數房地產企業的成本核算主體中，“開發成本”是一級主體，“民用建筑成本”是二級主體，“開發成本”是最后一級主體（“開發成本是”一級主體又是最后一級主體？？）。課題設置不詳細，成本核算籠統，項目過程中的具體投資分析不明確。其次，制度進程過于正式，在大多數房地產企業的控制模式中，制度的實施過程受到法治的影響。當監督薄弱時，流程系統很容易形式化。此外，企業的內部成本控制責任是形式化的，具體的責任還沒有落實到位，導致各個階段的成本控制缺乏嚴格的控制。

2、房地產項目開發成本控制對策

2.1提高全體員工的成本管理意識

房地產開發項目成本控制，企業應該建立正確的成本控制理念，應該將成本控制的思想貫徹給公司各部門，使更多的人認識到成本控制工作涉及很多內容，成本控制不單是成本管理部門責任，應該是公司各部門共同協調，使房地產項目成本得到更好的控制 [3]。

一方面，企業領導要發揮主導作用，從自身做起，積極宣傳和倡導，為成本控制體系建設營造良好的企業文化氛圍。另一方面，要不斷協調各部門掌握成本控制的相關信息，加強信息的溝通與交流，使全體員工聚集力量共同控制成本。例如，在房地產企業和房地產項目的營銷計劃優化設計應當精確定位新開發的產品。同事加強合同管理，控制工程量變更。最后，總成本控制過程中，企業應該建立明確的監管體系和激勵機制，這樣我們就能鼓勵他們在日常工作中工作，加強部門之間的合作和成本控制更有效地滲透到企業管理的各個環節，并形成一個完整的管理鏈[4]。

2.2前期控制階段的成本控制措施

首先，在土地購買階段，根據房地產開發的基本原理對市場進行調研。按照最小利潤保障、最小銷售、最大綜合成本的目標，在房地產項目開發的全過程中成功完成并實施了房地產土地儲備。同時，企業應縮短開發周期，并充分關注資本的時間價值，盡可能在確保質量的基礎上縮短開發周期，推進銷售工作，這種方法有利于房地產企業金融資本將減少在某種程度上，也有利于債務集合（這句話有語病）。

其次，設計階段的限額設計有利于降低工程造價，施工工期也會對項目成本有直接影響。因此，企業必須反復強調管理，通過有效的管理來提高管理效率。一是加強設計，有必要結合施工方案。與此同時，報價應通過專家評審，確保設計方案的合理性，這將有助于設計單位建筑形狀合理的規劃和布局，然后選擇一個最優的投資計劃。其次，在項目開發過程中，努力實施定額設計，建立具體的設計經濟責任制。項目成本、項目成本和投資額度可以分解為部門規范進行分解和使用。施工圖設計、施工圖設計與施工預算必須緊密聯系（兩個“施工圖設計”？？）。設計過程中應根據建筑材料的數量、工程造價、有限設計、減少浪費等因素進行確定。

最后，控制項目投資和施工進度也是投標階段物資采購的關鍵（邏輯有錯誤，應該是招標階段是影響施工進度和項目投資的關鍵?。Ｒ虼耍髽I主在投標成本控制過程中堅持公平、公開的基本原則。必須嚴格審查投標人的資格。同時，成本管理人員必須分析影響項目成本的各種因素，為未來的成本控制創造有利條件。此外，我們不應該追求低價中標，以避免投標方之間的惡性競爭。為控制工程質量，應確定合理的低價中標方案。

2.3施工階段的成本控制措施（房地產開發沒有“控制階段”這一說）

施工階段的成本控制主要是加強合同管理，建立和完善監督機制，有效控制對項目的投資，還包括對工程材料和技術投資的控制，以縮短工期。此外，經濟手段可以有效地控制投資。

2.4控制后期的成本控制措施（應該為竣工結算階段）

竣工結算階段的成本控制主要是合理完成結算工作，這是建安成本控制的最后階段。竣工結算前，必須按照竣工驗收程序及時整理有關資料，嚴格按照合同條款合理計算工程量，保證結算費用的真實性和準確性。

結語：

房地產項目開發成本控制是一項復雜的工作，企業必須使用創新的成本管理方法來提高所有員工的成本控制意識，強化成本控制在設計階段和施工階段，嚴格按照工程竣工驗收程序。這不僅可以提高項目開發的經濟效益，還提高企業在市場上的位置。

參考文獻：

[1]董寧.房地產項目成本控制中容易遇到的問題及對策[J].經貿實踐， 2016（16）.

[2]吳莉.淺議商業地產項目業主方成本控制中存在的問題及對策[J].低碳世界， 2014（21）：237-238.

[3]潘晴.淺析房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策[J].東方企業文化， 2014（1）.

[4]劉北斗， 王佳鵬.房產建筑工程成本控制中常見問題及對策探討[J].四川水泥， 2016（3）：172-172.

作者簡介：

洪麗平，湖南省有色地質勘查局二一七隊，湖南衡陽。