瑞安房產預算管理改革

宋芮銘

[摘 要]瑞安房產作為香港房地產行業的龍頭企業，曾一度因為缺乏合理的全面預算體系而發展受限。通過全面預算，企業可以加強對費用支出的控制，有效降低公司的營運成本。本文通過對元年科技為瑞安地產指定的全面預算體系進行分析，充分體現了全面預算改革對瑞安地產開源節流，實現企業的經營目標所發揮的巨大作用，為房地產企業優化企業結構、實行全面預算改革提供參考。

[關鍵詞]房地產企業;全面預算;企業管理

[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼]A

作為一家香港上市公司，瑞安地產擁有許多先進的管理思想。經過幾年的信息化探索與實踐，該集團已經實施了全面預算體系。但這一體系并不完善，監控與考核機制不合理、信息化基礎薄弱以及分析不到位等諸多不足仍使其預算數據缺乏科學性，預算管理體系亟待重塑。一片危機聲中，瑞安管理層毅然啟動預算變革，元年科技就此走進了瑞安地產。

1 全面預算的含義與作用

1.1 全面預算的含義

全面預算是指企業為了實現戰略規劃和經營目標，對預定期內的經營活動、投資活動和財務活動通過預算量化的方式進行合理的規劃、預測，并以預算為準繩，對預算的執行過程和結果進行控制、調整、分析、考評的管理活動。全面預算是一個全員、全業務、全過程的管理體系，是能把組織的所有關鍵問題融合于一個體系的管控方法之一。因此，全面預算是實現戰略目標、提升經營績效、實現企業內控的有力工具，也是企業防范風險、應對危機的法寶。

1.2 全面預算的作用

全面預算的編制有助于企業上下級之間，部門與部門之間的相互交流與溝通，增進相互之間的了解，加深部門及員工對經營目標的理解和認同。全面預算管理可合理分配資源，強化內部控制，發現管理中的漏洞和不足，降低日常經營風險。

2 瑞安房產全面預算改革內容

2.1 元年科技對瑞安地產實施的預算改革概況

元年科技在瑞安房產集團內部形成了完善的預算內部控制制度。內部控制制度實施進了企業全面預算管理的各個環節，主要包括對預算審批的流程和協商、有關于預算方面的政策、執行跟蹤、對預算編制的要求及管理、對預算審核權限的設置、對預算的監督評價等環節。元年科技為瑞安建立了較為系統的預算管理流程。預算各個環節緊密相連，對于每一個環節，瑞安地產集團都不放松，管理好每一個環節的工作，確保預算管理體系成功有效地運行，使每一環節都具有瑞安地產集團的特色。

瑞安房產將全面預算管理更好地納入到企業的日常經營和管理活動中。企業的預算管理還應與一些其他管理手段結合使用，比如績效管理（企業管理者將實際經營成果與預算目標相對比，可根據實際成果對員工進行獎勵或者升遷及其他相關獎懲措施），風險預警（預算具有一定程度的不確定性，在進行預算的過程中需要大量的預測，從而會影響企業的財務業績）等。

2.2 瑞安地產全面預算改革的實施

（1）構建以業務預算為核心的全面預算體系

瑞安的預算分為以下四大類。其中業務預算是核心。

元年科技為瑞安地產建立了具有特色的預算管理系統。通過售樓的業務系統和預算系統的整合，業務部門可以及時查看自己部門內部的執行情況，財務部門也相應可以通過系統計算資金回流。業務部門深度參與，能夠讓預算與業務結合得更緊密，各部門相互監督，相互交流，共同提升企業業績。

（2）形成與業務緊密結合的預算系統

集團的高層管理人員應及時關注全面預算管理工作的開展情況，并對實施過程給予支持和回應，確保預算管理工作的有效進行。在瑞安預算系統中，有一整套回款的模塊。他們有一個邏輯，可以計算出回款。從每個月的回款狀態，到最后根據項目狀態確認公司的收入。

除了售樓，瑞安還有部分租賃業務。譬如上海新天地、杭州的西湖天地，都是只租不售的產品。瑞安預算系統中有一套租賃的邏輯。此外，還有一些日常費用，比如利息費用、固定資產和匯兌損益等，都有相應的模板和邏輯進行預算的編制。

（3）全面預算管理應將中心落實到“全面”。

房地產開發是資金密集型行業，因此更需要做好對未來可能發生的各種情況的分析。每一環節的預算都將員工有序地劃分為具有獨立地位的“經營者”，這一改變使企業員工的思維方式發生改變，員工成為集團的主人，極大地提高了員工的生產積極性，促進了企業生產的發展，全面預算的落實使企業管理效率大大提升。

（4）對企業的目標做好跟蹤和分析的工作。

預算目標的跟蹤和分析一直以來都是瑞安地產集團在生產經營中重視的工作，將其列為企業預算管理的重點工作。企業生產經營活動會受到外部環境的影響，進而影響企業的預算目標。集團管理者應時刻關注預算目標的變化，并分析企業在執行預算計劃時產生的偏差，并對偏差進行分析，找出偏差的根本原因進行協商調解。在分析過程中容易找出企業經營中可能存在的風險和機會，為企業決策提供充分的信息。

（5）將信息系統運用于全面預算管理。

隨著經濟的發展，房地產行業也成為人們關注的焦點。瑞安集團在擴大其生產經營規模的同時，完善其數據的管理。對企業來說，為應對日益加劇的社會競爭，企業應該對各個生產經營環節進行全方位、多層次的分析和比較。瑞安地產集團本部采購E-Purchasing 系統、電子RE系統、SAP系統等，使企業數據可以更大程度地集聚起來，使數據在企業的各個部分更加透明化，實現資源共享，為企業在生產經營活動中實施的監督控制工作提供更加豐富的信息。

3 結語

經過改革后，瑞安地產全面預算可以協調各個部門的日常活動，使每個責任中心的管理者都參加到預算的編制過程中，每個責任中心不僅會在一定程度上影響其他責任中心的工作，還會在其經營活動中受到其他責任中心的影響，以預期標準為依據，進行差異分析，以差異為依據對員工實施獎賞措施。

此外，全面預算在制定過程中很多信息不能準確地計量，需要一定程度的猜測，這是預算在一定程度上具有不確定性，使企業面臨一些風險，所以企業管理者應時刻關注外部環境的變化，及時調整預算方案，減少企業的損失。

[參考文獻]

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