供給側改革背景下房地產行業財務風險研究

謝思捷

[摘 要]中國經濟結構面臨轉型，國家為了持久健康穩定發展，提出了供給側改革，調整經濟結構。文章通過研究房地產行業發展現狀，發現房地產行業存在長期高杠桿，目前產能過剩、庫存較多的現象。結合供給側改革的經濟意義，文章提出降低房地產行業財務風險的諸多措施與建議，目的在于通過房地產行業“降杠桿”“去庫存”降低房地產行業面臨的財務風險，推動全面改革以及各行各業創新，推動中國供給側改革順利進行。

[關鍵詞]供給側改革;去杠桿;產能過剩

[中圖分類號]F299.233.42

1 引 言

我國市場體制發展尚不完善，長期以來政府對市場的干預和過多的涉入制約我國經濟市場的發展。在長期經濟發展過程中，供給與需求之間難以達到平衡，一味刺激需求端只會導致通貨膨脹（周天勇，2013）。短期可能產生較好的效果，長遠來看，并不利于中國經濟又好又快發展。為了解決一方面產能過剩，另一方面需求不足的問題，習總書記提出經濟發展新常態下進行供給側改革，就是在供給側進行經濟結構改革，加快各項改革的進行、加快創新，從而達到需求與供給達到平衡，力求資源最優配置。

房地產行業一直是支撐我國經濟發展的主要行業，房地產行業的穩定關乎中國經濟發展。中國經濟進行供給側改革，房地產行業也要采取諸多措施支持供給側改革，深入執行“三去一降一補”。近些年來，中國房地產行業存在著總量合理、分配不均的問題：現有住房量足夠全國人民居住，合理分配成了難題。習近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，并出臺了相關政策。本文主要對“供給側”改革背景下房地產行業現狀進行研究。

2 房地產行業發展現狀分析

2.1 文獻綜述

供給側改革標志著中國經濟開始步入新的發展階段，為了中國經濟逐步過渡發展平穩，激活中國經濟發展的增長空間，必須要進行理論聯系實際的創新、新常態下動力體系再創創新，系統工程整體性創新、克服困難的制度供給創新（賈康，2016）。

習總書記提出的經濟發展新常態正是要中國調整經濟結構，保持經濟長久健康可持續發展，充分發揮市場作用，優化經濟結構，全面新常態經濟標志著中國經濟逐步穩定成一個供給型經濟，供給側改革的關鍵就在于創新，隨之而來的是一系列的體制改革，包括公司制度改革、教育改革、科研改革等（龔剛，2016）。供給側改革的關鍵就是要把創新放在促進國民經濟發展的核心地位，強調創新創業，這就需要企業轉型升級，加快產業結構的轉變。資金合理利用，合理分配成了關鍵。房地產行業的過度投資對中國其他行業的創新已經產生負面作用（王文春，等，2014），加快房地產行業的轉型升級對“供給側”改革具有深刻意義。

2.2 行業發展現狀

房地產行業在我國的經濟發展市場中占有重要的地位，全部滬深A股中雖只有142家上市公司，總市值卻達到20479.85億元，占全部A股上市公司總市值的3.87%，行業市盈率、市凈率相對較高。雖然房地產市場的前景良好，但是房地產市場上市公司的負債狀況卻不容樂觀，一旦房地產危機爆發，將極大地影響中國經濟高質量增長。見表1。

2.3 房地產開發資金和開發成本分析

房地產行業開發資金來源主要分為自籌資金、國內貸款、利用外資和其他資金來源。盡管全行業國內貸款比例并不高，但是自籌資金部分達到39%，其他資金來源達到45%。其他資金來源主要是依靠商業信用融資，通過預收買方資金和拖欠供應商賬款進行融資。這無疑增大了企業還賬壓力，資金鏈緊張，一旦發生企業負面新聞或者受到國家政策的管控，行業發展將受到巨大威脅。見圖1。

在房地產開發成本中，土地成本占總成本的40%，是房地產開發成本占比最大的部分。國有建設用地面積供應的受限于耕地紅線的約束，各城市城區可出讓土地面積逐漸減少，使得近年來地價迅速攀升，在可預見的未來土地成本比重只增不減。見圖2。

3 房地產行業發展隱患

十年來，房地產行業對中國經濟保持較高水平增長做了不小的貢獻。房地產行業投資可以刺激需求，也能促進非房地產投資的發展（Miles，2009） 。但是，房地產行業的過多投資，會導致資金過多流入房地產行業，而不利于制造業、工業的發展和創新。長期以來，房地產行業發展速度增長過快，工業、制造業發展遠遠跟不上發展速度，一些工業、制造業企業也將資金購買土地從而獲得較高的利潤（張杰，2016）。另外，當房地產行業發展過快時，容易導致實體經濟投資產生經濟泡沫。我國現階段城市住房整體存在泡沫，部分大中城市泡沫較大（呂江林，2014），過多資金投入房地產行業，不僅不利于其他行業的發展，還會為中國經濟發展埋下隱患。

自2000年起，房地產開發經營總收入增長率處于30%～40%，長達十多年的高速增長，中國房地產行業公司總市值達到25232萬億元，平均市盈率達到18.79%。2017年1月到7月，房貸比接近40%，中國房地產“去產能、去杠桿”已勢在必行。

4 供給側改革背景下房地產行業面臨的財務困境

2008年，中國印發四萬億刺激需求導致多數企業產能過剩，在國家政策扶持和補貼之下，多數行業僵而不死（任澤平，2016）。這導致各個行業杠桿率過高，產能過剩，中國經濟迅速發展的背后卻猶如走鋼絲一般，一不留神，就將陷入經濟危機之中。讓房地產重新成為國民的固定資產，提供生活保障，而不是成為一種投資渠道，成為防止貨幣貶值的投資性工具已勢在必行。

4.1 房地產行業高速增長背后的隱患——過高的杠桿

中國房地產行業由高速增長，轉向中高速增長，房地產行業長期以來保持的高杠桿、高增長已經成為中國經濟發展的隱患。自2014年，我國房地產行業增速明顯放慢，在供給側改革的大背景下，去杠桿成為房地產行業未來發展的主流，房地產公司為了快速發展，不會主動降低財務杠桿，只有政府施加財務政策使房地產行業降速，從而使中國經濟實現穩定的發展。

4.1.1 中國經濟宏觀環境

中國自2000年以來保持GDP高速發展，盡管2010年以后中國經濟發展略顯疲態，但仍居全球前幾位，經濟高速發展的背后是社會整體杠桿率的加大。截至2017年年末，全社會總體杠桿率為260.8%，實體經濟杠桿率達到242.1%，杠桿率在世界范圍處于中上游水平。

4.1.2 房地產行業背負高額負債

自2000年以來，房地產行業保持較高的資產負債率高速發展，截至2017年，全行業資產負債率達到78%。2010年行業內資產負債率高于80%的公司僅15家，而到了2017年資產負債率高于80%的公司幾乎翻了一倍，達到28家，行業內越來越多的企業在使用超高債務發展。過高的債務導致行業內產能過剩、資源分配不均以及對房地產行業的過度投資，產業結構不合理，不利于社會整體穩定和發展。見圖3。

4.1.3 房地產行業相對較高的營業利潤

房地產行業長期以來都有著較高的營業利潤率。由圖3可知，營業利潤率自2005年一路飆升至2009年的22%，又逐漸降低到2014年的14%，此后一直居高不下，成就了我國房地產行業和社會經濟的迅猛發展。經濟危機中小企業紛紛破產，大中型企業利潤下滑，唯有房地產行業屹立不倒，引得大量資金涌入。盡管國家出臺相關政策宣布控制房地產發展，不能讓房地產成為投資和貨幣保值的工具，房地產行業利潤率略有下降，但2017年營業利潤率仍然達到15%，利潤紅利依舊持續。見圖4。

4.2 供給量過多，需求側疲軟——過多庫存量

多年來，中國國民對投資房地產一直樂此不疲。資金流入過多，前期房產投入規模過大，導致供給數量增多，需求反應疲軟。隨著房價的上漲和房地產行業投資風險、投資門檻的增高，投入資金難以短期內收回，房地產行業處于庫存較高、又不敢隨意降價促銷的兩難之地。房地產行業囤積大量現金等價物，對中國經濟穩定健康發展起著重要作用，如何更好地去庫存，降低房地產行業投資風險是個難題。

4.2.1 存貨規模逐年升高

房地產行業存貨自2000年逐年升高，截至2017年，存貨達到44634.93億元，存貨短期內不易變現，存貨規模過大，不利于行業資金運轉。從存貨數據上來看，我國住房過剩現象已經十分嚴重。盡管增速放緩，不過在較高基礎上增量凈額仍十分巨大，存貨周轉速度較慢，流動性弱，資產占用資金過多不利于企業長遠健康發展。見圖5。

4.2.2 存貨占總資本比率較高

房地產行業存貨占資本的比率自2000年逐年提高，于2010年后一直保持較高水平，2000年占資本比率為24%，至2011年達到峰值64.41%。長期以來保持過高水平的庫存比，2013年供給側改革后，房地產行業存貨占資產的比率略有下降，不過仍達到54%。庫存比過高導致生產成本過高，投資風險也隨之增大，房地產行業從生產到銷售的周期較高，庫存比過高也使得房地產行業面臨資金鏈斷裂的風險。見圖6。

5 對策與建議

我國房地產行業長期以來以過高的杠桿實現快速增長，高杠桿放大收益帶來了巨額的利潤，促進了中國經濟的發展。然而，過高的杠桿蘊含著巨大的財務風險。前期投入規模過高，投資回收期較長導致房地產行業產能過剩。在供給側改革的背景下，中國經濟需求疲軟，必須在“供給側”進行改革以謀求中國經濟更好更穩發展。針對前文所述問題，本文提出以下建議。

5.1 提高銀行貸款稅率，禁止過高比率借貸

房地產行業快速發展的背后，銀行起了推手的作用。房地產行業的利潤率高于同期貸款銀行利率時，企業愿意向銀行貸款墊資生產。提高消費者首付比率可以降低負債，增加銀行借款利率、提高首付比，禁止任何形式的首付貸，防止可能發生的房地產危機，降低房地產行業高杠桿快速發展下隱含的風險。

5.2 推進不動產登記制度建設，調整個人不動產轉讓稅率政策

過去二十年里，房地產行業購銷行為長期缺乏國家政策的引導和約束，中國國民將投資房地產作為貨幣保值或增值的工具，房地產成為第一投資方向。隨著需求量逐漸減弱，房屋供給量逐漸增多，很多城市住房總量已超過當地需求量。2016年，中國諸多城市逐漸推出房屋“限購”“限售”政策，讓房地產重新回歸到人民的生活保障，而不是投資工具。推進國民不動產登記制度建設，減少個人對房地產的投機行為;提高個人不動產轉讓稅率，減少投機性投資;限制房屋買賣期限，增大投資門檻，為“房屋熱”降溫。

5.3 全面推進各行各業改革，促進全面創新發展

供給側改革同樣對各行各業加大改革力度、促進創新發展提出了要求。全面推進改革，提高資源利用效率，大力支持“大眾創業，萬眾創新”：一方面可以提供更多的工作崗位，提高國民經濟發展水平;另一方面可以通過鼓勵創業創新，讓國民目光轉向其他領域，為高科技高技術行業注入資金，促進行業發展。同時，高科技行業改革和創新可以提高行業的營業利潤率，也可以讓中國“智造”走向世界。

參考文獻：

[1]張杰，楊連星，新夫.房地產阻礙了中國創新么？——基于金融體系貸款期限結構的解釋[J].管理世界，2016（5）：64-80.

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[4]王文春，榮昭.房價上漲對工業企業創新的抑制影響研究[J].經濟學（季刊），2014，13（2）：465-490.

[5]周天勇.傳統經濟模式的增長困局[N].學習時報，2013-09-09（4）.

[6]呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經濟研究，2010，45（6）：28-41.