財務管理視角下的房地產企業(yè)內部控制制度建設

孟凌

[摘 要]房地產企業(yè)在經營過程中，面臨著諸多財務風險，如投資風險、籌資風險、資金回籠風險以及成本失控風險等。房地產企業(yè)要建設系統(tǒng)完善的內部控制制度，實現對各類財務風險的有效規(guī)避和控制，增強自身的綜合效益。文章淺析了房地產企業(yè)存在的財務風險，探究了財務管理視角下的房地產企業(yè)內部控制制度建設措施，以期為房地產企業(yè)內部控制制度建設提供借鑒。

[關鍵詞]財務管理;房地產企業(yè);內部控制制度

[中圖分類號]F299.233.42

近年來，我國房地產企業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，同時也面臨著日趨激烈的市場競爭和各類財務風險。對此，房地產企業(yè)有必要基于財務管理視角，構建系統(tǒng)完善的內部控制制度，實現對財務風險的有效管控，據此增強自身的市場競爭力和綜合效益。房地產企業(yè)要深入考察自身存在的財務風險，并立足于實踐，積極探究有效措施建設內部控制制度。

1 房地產企業(yè)存在的財務風險

1.1 投資風險

房地產企業(yè)涉及的投資項目通常需要巨額資金，且資金占用時間較長，具有較大的投資風險。當前，市場環(huán)境日趨復雜，當房地產市場在項目前期缺乏充分的市場調研，未能獲取較為完整的信息時，極易引發(fā)投資決策產生失誤，將導致較大的投資風險，并造成經濟損失。

1.2 籌資風險

房地產企業(yè)具有資金密集的特征，在項目前期具有較高的成本投入，且伴隨較大風險，且銀行信貸的相關政策對房地產企業(yè)具有較大影響。對此，房地產企業(yè)要靈活應用財務杠桿，并對籌資方案進行優(yōu)化選擇，才能實現對籌資風險的有效規(guī)避和合理降低。

1.3 資金回籠風險

房地產企業(yè)預售樓盤相應的銷售資金能否實現盡早回籠，會對房地產企業(yè)的現金流量產生重要影響。資金回籠狀況能有效反映市場對房地產企業(yè)開發(fā)的樓盤項目相應的認同度。同時，資金快速回籠能有效降低房地產企業(yè)的資金成本。房地產企業(yè)在對開發(fā)項目實施預售的過程中，信用政策以及結算方式等因素可能影響其資金回籠狀況，并對其財務狀況產生重要影響。[1]對此，房地產企業(yè)強化內控制度建設，要高度重視增強其不動產具備的變現能力，并加速資金周轉，防止產品形成積壓。

1.4 成本失控風險

房地產企業(yè)的開發(fā)項目通常具有較長周期，在土地價格、資金成本漸趨上漲的情況下，房地產企業(yè)面臨著成本失控風險。當房地產企業(yè)難以借助提高售價對自身盈虧進行有效平衡時，其盈利能力將產生較大波動，并在一定程度上削弱自身的市場競爭力。對此，房地產企業(yè)要有效加強成本控制，才能強化內部控制建設并增強自身的競爭力。

2 財務管理視角下的房地產企業(yè)內部控制制度建設措施

2.1 完善投資決策機制

房地產企業(yè)要完善投資決策機制，實施科學合理的投資決策，防止出現投資失誤，有效保障自身的資產安全，并有效降低各類財務和運營風險。房地產企業(yè)要針對投資決策設置專門機構，并對投資戰(zhàn)略進行科學制定，要強化項目可行性研究，對投資方案進行優(yōu)化，并確定具體合理的投資計劃，對投資涉及的各環(huán)節(jié)相應責任人及其具體職責權限進行明確，對授權程序以及審批程序進行構建，對于各類重大決策要實施科學有效的集體決策。[2]

2.2 強化子公司的財務管控

房地產企業(yè)考慮到稅務、注冊等因素，通常設置子公司開展各項業(yè)務，通過集團控股的模式對子公司進行管理。子公司通常采用項目公司制，具有較短的經營期限，其管理架構、內部流程、治理結構以及組織形式等普遍呈現出短時期服務的特點，其財務預算相應的內控制度難以實現與房地產企業(yè)本部的有效協(xié)調。對此，房地產企業(yè)要對財務總監(jiān)委派等制度進行構建，并享有對子公司的各項人事任免權，諸如聘用、辭退以及獎懲財務人員等，對財務人員實施有效的垂直管理，確保子公司的各項經營活動以及財務活動符合房地產企業(yè)的戰(zhàn)略目標。[3]

2.3 加強預算管理

房地產企業(yè)要對預算管理委員會進行構建，有效履行全面預算管理涉及的各項職責，針對預算編制構建系統(tǒng)完善的工作制度和具體流程，對企業(yè)各部門以及各崗位工作人員實施嚴格的預算考核，并輔之以必要的獎懲措施，據此有效加強預算管理。房地產企業(yè)要建立健全具有動態(tài)調整特點的財務預算，對項目科研、建筑施工、房產銷售等各階段的實際進度進行合理控制，促進經營資金實現快速周轉回籠，增強企業(yè)科學預見和有效抵抗資金風險的能力，實現對各類資金風險的有效規(guī)避。[4]

2.4 有效應用籌資策略

房地產企業(yè)具有多樣化的籌資渠道，諸如金融市場融資、銷售款回籠、銀行信貸以及施工單位墊資等。房地產企業(yè)要深入考察內外部環(huán)境呈現出的動態(tài)變化，并結合自身的投資需求，遵循穩(wěn)定性以及可得性原則，構建籌資決策委員會，對資金管理的具體職權進行明確，對各類籌資方案的不同影響進行科學分析，合理選擇財務杠桿。另外，要靈活應用各類金融工具實現對融資來源的有效創(chuàng)新。

2.5 強化內部審計

房地產企業(yè)要強化內部審計，實施科學的自我評價，據此有效增強內部控制，及時發(fā)現并有效解決內部控制中存在的各項漏洞，并彌補各項薄弱環(huán)節(jié)。要強化對會計賬目的審核，強化各項稽查，對內控制度以及各機構執(zhí)行其指定職能的實際效率進行評價，并形成相應報告提交管理部門，有效完善內控制度。

2.6 增強成本優(yōu)勢

土地成本、市場環(huán)境、客戶定位以及開發(fā)規(guī)模等因素會影響房地產企業(yè)的實際運營成本。其中，土地成本以及建筑安裝費在總成本中大約占據70%的比例。因此，要強化對這兩類成本的有效控制，增強開發(fā)項目的競爭力。要在項目開發(fā)的投資決策階段，對土地成本進行有效控制。形成投資決策后，土地出讓金、契稅、置換成本、動遷費以及養(yǎng)老安置費等屬于剛性支出，缺乏良好的彈性空間。對建筑安裝工程而言，設計階段能決定75%～85%的成本。另外，施工合同簽訂及變更也會形成一定成本。對此，房地產企業(yè)要注重控制成本支出，針對設計階段構建系統(tǒng)完善的評估分析制度，對設計結果形成的成本實施科學分析。要針對合同變更構建嚴格的簽證制度，對授權程序以及審批程序進行明確，實現對合同變更的有效控制。

2.7 實施科學的稅務籌劃

在房地產企業(yè)成本中，稅收成本占據著重要地位。房地產企業(yè)要實施科學的稅務籌劃，有效降低稅務成本。房地產企業(yè)要實時關注稅收政策發(fā)生的動態(tài)變化，并對自身的稅務管理制度進行完善，深入研究相關稅收政策，對企業(yè)內部負責稅務籌劃的相關部門的具體職權進行明確。要遵循相關法律法規(guī)，對稅收籌劃的具體方案進行科學制定，促進自身稅務籌劃實際水平的大幅度提升，實現對稅負的合理控制，有效降低涉稅風險，最大化地獲取利潤。

3 結 論

綜上所述，房地產企業(yè)存在的財務風險主要包括投資風險、籌資風險、資金回籠風險、成本失控風險。在財務管理視角下，房地產企業(yè)要通過完善投資決策機制、強化子公司的財務管控、加強預算管理、有效應用籌資策略、強化內部審計、增強成本優(yōu)勢、實施科學的稅務籌劃等措施，有效加強內部控制制度建設。

參考文獻：

[1]蔣一琳.財務管理下的房地產企業(yè)內部控制制度建設研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2018（8）：224-225.

[2]孫瑜.財務內控制度建設在房地產企業(yè)的創(chuàng)新分析[J].財會學習， 2017（23）：241-242.

[3]石巖.財務管理視角下的房地產公司內部控制分析[J].財會學習，2018（9）.

[4]馬艷.財務內控制度建設在房地產企業(yè)的創(chuàng)新分析[J].財經界（學術版）， 2017（2）：249.