淺談新時代房地產財務管理風險防范與控制

李樹平

摘要：在社會經濟快速發展的背景下，我國房地產行業建設化進程逐漸加快，與此同時，人們逐漸加大了對房地產運營過程中財務管理風險問題的重視力度。對于房地產行業來講，要想穩定運行，就需要制定出相應的控制對策來降低風險問題出現的概率，以此確保房地產領域良好經營。在本篇文章中，主要分析了新時代下房地產財務管理存在的風險問題，并且提出了一系列的控制策略。

關鍵詞：新時代;房地產財務管理;風險問題;控制對策

中圖分類號：F299.233.42

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0229-01

為了推動房地產企業持續健康穩定的發展，就需要加大對財務管理風險的控制力度，這是當前需要解決的重點問題。從當前情況來看，我國房地產企業具備開發周期長、投入資金大、和稅負高等一系列特點，因此房地產企業在財務管理環節中面臨著較多的風險問題。如果沒有制定完善的風險控制策略，企業運行將受到很大的制約。在房地產市場競爭日益激烈的背景下，制定完善的財務管理體系，是降低企業風險出現概率，促使企業持續健康穩定發展的關鍵。

一、新時代背景下房地產財務管理存在的主要風險問題

（一）預算管理不到位

房地產企業是促進我國經濟穩定運行的主要動力，其中，對于項目投資的資金需求非常大。在社會經濟不斷發展的背景下，無論是地價還是建筑造價，都呈現出了明顯的上漲趨勢，其作為企業財務管理的重要組成成分，一旦沒有實施科學合理的預算管理工作，就會對房地產行業的財務管理產生不良的影響，致使企業項目無法正常開展，進而使企業面臨著嚴峻的風險問題。近年來，國內外經濟波動大，越來越多的中小房地產企業面臨嚴重的資金斷裂風險，高額的資產負債率已迫使企業陷入困境，不得不停止開發，尋求項目合作或項目轉讓，這正是房地產預算管理失控的后果。因此，不做好預算管理勢必阻礙房地產業務的發展。

（二）土地增值稅務風險

土地增值稅是房地產企業必須要繳納的一個重要稅種，與此同時，在整個房地產企業中所繳納的稅額中也占據了很大的比例，因此，對房地產企業來說，土地增值的稅負比較重，在進行稅務核算時也比較復雜。不僅僅需要專業的人員進行合作，還需要耗費大量的人力物力。除此之外，土地屬于不可再生資源，我國嚴格的土地供給制度也加劇了土地資源的稀缺化。自2007年以來，國家稅務部門對于房地產企業的增值稅進行了全面的清算，加大了征收管理的力度，房地產項目土地增值稅的稅負水平一直持續上漲，因此，土地增值稅稅收籌劃風險也不斷加大。通過開展多項目實際調研，我們發現由于受高額地價的驅使越來越多的房地產企業熱衷于高附加值產品的開發，以實現高額現金流及利潤。這恰恰大大增加了土地增值額，導致土增稅負率高達50%，給房地產企業帶來極大的稅收風險。

二、加強對房地產財務管理風險控制的基本措施

（一）制定完善的房地產企業財務管理和防范風險體系

在房地產運行期間，需要制定完善的房地產企業財務體系，在構建相關體系的基礎上來管理房地產內部結構，提升內部管理效率，以此為后期工作的開展提供良好的依據。企業需要構建相應的財務管理風險預防措施適當的規避風險，制定相應的房地產管理風險防范體系，可以使房地產企業面對風險的時候，能夠積極有效的進行應對，將風險帶來的影響降到最低。

（二）提高房地產企業的財務預算管理水平

在房地產企業財務管理期間，還存在著諸多的影響因素，項目投資前必須確定資本預算，在綜合性探究項目預算的基礎上對開發周期內的資金進行全面預算，并且制定出有效的各年度預算管理計劃方案，有效控制收支，從整體上出發，落實到開發過程中的第一個關鍵節點，為以抑制風險的發生。

（三）通過對市場環境進行調查來預防風險的發生

在房地產企業運營期間，需要做好市場調查工作，以此積極應對存在的風險問題。通過相關探究表面，受市場風險的巨大沖擊，其對于房地產財務管理產生的影響非常大。基于此，企業應做好市場調查工作，在了解市場實際運行情況的基礎上開展房地產開發經營。企業應當對提升自身的風險應對能力，清楚的認識到社會設計要求，采取合理的方式對風險進行應對。

（四）提高土地增值稅的籌劃意識

由于土地增值稅的周期比較長，并且采取的是先預征后清算的方式，并且大部分的稅收政策還不夠精確，從而增加了增稅籌劃工作難度。因此，作為房地產企業來說，土增稅的風險防控工作應當分為三個階段。首先，房地產企業財務工作者應提高納稅風險意識，全面掌握土增稅各項稅收制度及計算方法，能夠精準的計算出房地產項目的土增稅;其次，在項目投資初期應根據投資目標成本建議土增稅測算模型，運用彈性敏感性分析方法指導項目利潤投資測算;最后，在開發過程中的每一個自然年度內應結合最新的稅收政策及優惠政策進行土地增稅模型的修改，逐步實現在開發過程中圭增稅的監測與調控目標。除此之外，對于房地產企業的財務人員而言，需要時刻的掌握國家宏觀經濟政策、相關財稅政策的最新信息，依據企業的特點緊跟國家政策的變化，保證企業的利益。

三、結語

以上所述，要想促使房地產企業穩定運行，就需要加大對企業財務管理風險的預防力度，建立規范、有效的風險控制體系，以此減少企業經營過程中風險問題的發生。

參考文獻：

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