淺淡我國房地產市場現狀及解決對策

石鳳

[摘要]近年來我國國民經濟的主要矛盾正在悄然間發生顛覆性的變化，經濟的供需結構已經嚴重不平衡。在我國房地產住宅市場中，供需不平衡的問題表現的也很突出。一方面，大量的已建成商品住宅無人問津：而另一方面，各類居民對于商品住宅的需求卻無法得到滿足。

[關鍵詞]房地市場;宏觀調控;調控手段：供給側改革;對策;建議

為此，中央政府提綱挈領地指出應當加強供側結構性改革，全力提升供給側的效率和質量。房地產市場的供給側改革，減少房屋庫存量是一方面，更重要的是要為我國眾多的百姓供應更適用的住宅房屋產品，更加貼切地滿足群眾的居住需求，更好的提升人民的生活質量和幸福指數。本文試圖以房地產住宅市場為例，分析供給側結構性改革對房地產市場的影響。

一、房地產行業的相關理論

（一）房地產市場概念

廣義的房地產市場是指在社會形態中，一切表現形式的房地產交易及其關系的綜合體。狹義的房地產市場是指房地產買賣或租賃雙方進行交易的某種特殊場所，例如我們熟悉的房地產業交易所等。

房地產市場首先具有市場的一般規律性，價格機制、供求機制、競爭機制以及決策機制都對其產生相應的約束。其次房地產商品本身具有其獨特屬性，因此房地產市場具有一系列基本特性。

（二）相關房地產宏觀調控政策

1.稅收政策：房地產稅制在房地產交易過程中征收高額的個人所得稅、營業稅和土地增值稅，這一政策的實施一方面大力增加了政府的財政收入，另一方面間接地抑制了房價的高漲速度，對控制房地產市場中的投機行為等具有重大意義。

2.土地政策：政府有義務對國家的經濟和政治任務負責，在土地關系中土地政策又是開發、利用、保護和治理土地資源的重要制度。土地政策一般分為賦稅政策和土地權政策。

3.金融政策：在我國，發揮主要作用的金融政策依然是信貸政策，利率的上浮或下調在房地產宏觀調控中產生關鍵的效用。利率的提升會導致房地產投資者的資金壓力增大，一定程度上可以抑制市場上的房地產需求度，從而下壓市場價格;反之，房價上漲。

（三）房地產宏觀調控的主要手段

1.經濟手段：國家在遵循市場客觀價值規律的基礎上，運用經濟杠桿對房地產交易行為活動進行調節，包括價格、信貸、稅收等方面。

2.法律手段：主要是國家通過制定相關法律法規，特別是經濟立法和經濟司法兩方面來保護各個經濟組織和社會成員個人的合法經濟主體利益，從而維護市場秩序，嚴懲經濟犯罪行為，規范房地產市場的一切經濟活動。

3.行政手段：行政手段是行政機構下達的權威性、強制性的執行命令，因此在遇到房地產市場某一領域的失調情況的時候，行政手段的應用可以迅速扭轉局面，使市場恢復正常運轉

二、我國房地產市場發展現狀分析

我國房地產市場還處在一個尚未成熟和完善的初級階段，存在諸多問題，具體包括：

（一）投資繼續保持較快發展

2018年度，我國的房地產市場總體完成了開發建設項目投資約為1.93萬億元，同比增長了21.8%，增幅相比去年同期上浮了0.9%。

（二）新開發的土地面積增長率高

2018年度，我國房地產建設開發商新開發的土地面積，比去年上升了4.3%，同比增長了17.3% 2018年度截止4月份，全國房地產開發企業總共開發了土地面積約7618萬平方米，同比增長了4.9%。

（三）銀行貸款產品成為房地產投資的廣泛工具

國內貸款成為了房地產投資增長的主要推動力，與定金及預收款的持續下降趨勢形成鮮明對比，成為了房地產投資的絕對有利支撐點。

（四）商品房需求依然旺盛

盡管房地產市場房價虛高的傳言愈演愈烈，但商品房需求表現依然相當旺盛。

三、當前我國房地產市場發展存在的問題

（一）貨幣超發，供需結構失衡

當前，我國房地產市場的供需結構嚴重失衡，具體表現為：第一，房地產高端與中端住房商品的供給比例不協調。第二，區域性結構失衡。第三，需求側的結構嚴重失衡。

（二）政府金融調控失效，亟需改革

從本文進行的研究來看，在房地產問題調控上，中央政府慣用的財政政策和貨幣政策效用不顯著：從西部地區現實來看，甚至出現一定程度的失效。

（三）金融機構風險累積

由于房地產業是資金密集型產業，而商品住宅的價值又相對高昂。當前國內金融系統比較單一，房地產貸款來源渠道集中于商業銀行，造成風險累積。

（四）住房保障體系不完善

由于地方政府對于建設住房保障體系的主動意識不足、積極性不夠且資金跟不上建設等各方面原因，住房保障體系不完善。

（五）市場投資秩序混亂

外資對我國房地產住宅市場過猛進入，一定程度上干擾和削弱了我國貨幣政策的執行力，造成市場秩序混亂。

四、規范我國房地產市場的對策與建議

（一）強化風險評估，分散金融風險

應當深刻汲取國內外由房地產市場問題導致的金融風險事件的教訓，詳細研究商業銀行的風險預評估體系，形成具有一定前瞻性的風險抵御能力。還應當適時引入國際上比較成熟的貸款擔保機制，發展針對商品住宅的貸款保險業務，有效分散該類貸款的風險，保障金融安全。

（二）城中村及棚戶區改造的貨幣化安置

真正的廣大剛性需求對應的普通住宅房屋的供應明顯缺乏。因此，要從根本上化解房地產庫存，政府需要將大規模的高庫存商品房合理轉化，將它們轉變成為棚戶區改造需要的保障性住房，即剛性供給。

（三）嚴格控制房地產企業開發貸款

房地產“泡沫式”發展愈演愈烈意味著房貸的系統性風險越來越高對此，以下三種行為將不予貸款：

1.已至少空置三年的住宅房屋作為信貸行為的抵押物，不能給予貸款：2.向銀行借款用于繳納從政府手中獲取土地的土地出讓金，不能給予貸款：3.對持有大量土地、有儲存房源傾向的企業，不再對其提供貸款。

（四）謹慎擴大貸款，研究適度展期

房地產業是資金密集型產業，商品住宅庫存過量問題與金融機構信貸把關不嚴有較大關聯。在住房消費市場，要嚴格按照國家相關規定，積極支持符合條件的購房者，堅決拒絕不符條件者，W免房地產風險過度傳導到金融機構，造成風險隱患。

五、結語

本篇論文以房地產住宅市場的房價受各項經濟指標影響的變化情況為研究對象，從一般到特殊，從宏觀到微觀，最終找到了調控政策指標中對房價最深刻的因素，針對銷售面積及庫存的消除給出對策建議。