關(guān)于采用信托資金參與棚改安置房建設(shè)的幾點(diǎn)思考

汪赟博

[摘要]本文基于某建筑類央企采用信托資金參與某地棚改安置性房屋項(xiàng)目投資建設(shè)的模式設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單討論了對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，建筑類企業(yè)采用信托資金參與投資以拉動(dòng)主業(yè)的可行性以及應(yīng)注意的問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]信托;資產(chǎn)負(fù)債率;合規(guī);風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

2000年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，有賴于此，中國(guó)的建筑類企業(yè)蓬勃發(fā)展，各大建筑類央企不斷發(fā)展壯大。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，基于我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)政策從“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變到“穩(wěn)增長(zhǎng)”，去杠桿、減負(fù)債成為當(dāng)前市場(chǎng)政策的主基調(diào)。多地政府由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，實(shí)體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力不足，需要投資拉動(dòng)增長(zhǎng)的需求仍然強(qiáng)烈，但由于財(cái)政壓力以及規(guī)范舉債的原因，吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資、棚戶區(qū)改造、舊城改造、片區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目投資是政府的重要手段之一，特別是引入實(shí)力雄厚的央企國(guó)資是政府的首選項(xiàng)。

由于近年扎堆上馬的很多PPP項(xiàng)目面臨整改、清退出庫(kù)的問(wèn)題，各類項(xiàng)目由于產(chǎn)業(yè)基金資本金出資和融資無(wú)法落地，迫使參與項(xiàng)目的建筑類企業(yè)投入巨量資金將項(xiàng)目表外轉(zhuǎn)表內(nèi)避免違約，給前期大量獲取PPP項(xiàng)目的建筑類企業(yè)造成了巨大的影響，其中建筑類央企由于國(guó)資委資產(chǎn)負(fù)債率紅線控制的原因影響尤其明顯。本文述及的以信托資金投資建設(shè)棚改安置性房屋項(xiàng)目可以合理的規(guī)避項(xiàng)目并表推高資產(chǎn)負(fù)債率的問(wèn)題。

二、項(xiàng)目背景

某地棚改安置性房屋項(xiàng)目開發(fā)用地面積96.3畝，預(yù)計(jì)總投資25億元。項(xiàng)目產(chǎn)品主要為政府安置房和部分配套設(shè)施，政府采用“定房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式，通過(guò)土地公開掛牌來(lái)選取社會(huì)資本方，該項(xiàng)目所有產(chǎn)品均由政府負(fù)責(zé)按土地掛牌合同約定的價(jià)格定向購(gòu)買，銷售收入全部來(lái)源于政府的安置房購(gòu)房款。

由于項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)狀況良好，項(xiàng)目收益合理、風(fēng)險(xiǎn)較低，并且可帶動(dòng)主業(yè)施工。某建筑類央企二級(jí)單位（以下簡(jiǎn)稱A公司）擬參與本項(xiàng)目的競(jìng)拍，由于企業(yè)自有資金的流動(dòng)性限制以及國(guó)資委對(duì)中央企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的紅線控制，A公司決定聯(lián)合系統(tǒng)內(nèi)某信托公司（以下簡(jiǎn)稱B信托）進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，并設(shè)計(jì)了合作開發(fā)方案。

三、項(xiàng)目核心邊界條件

首先，項(xiàng)目地塊通過(guò)公開“招拍掛”形式上市，由社會(huì)資本競(jìng)拍，價(jià)高者得。項(xiàng)目宗地招拍掛附加條件為“本項(xiàng)目為棚改安置性房屋，由政府全部予以采購(gòu)，乙方不得對(duì)外銷售，資金由政府進(jìn)行籌集。”并在管理合同內(nèi)明確安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。政府（或其授權(quán)的單位）作為安置房購(gòu)買主體，負(fù)責(zé)按照簽訂的《項(xiàng)目建設(shè)管理合同》支付購(gòu)房資金。

其次，土地競(jìng)得方與政府簽訂建設(shè)管理合同，約定項(xiàng)目整體開發(fā)周期、回購(gòu)價(jià)格以及支付時(shí)點(diǎn)。其中第一期在完成正負(fù)零后支付合同購(gòu)買款的30%：第二期在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂時(shí)支付合同購(gòu)買款的10%：第三期在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格且移交至政府后支付合同購(gòu)買款的40%：第四期在完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理并移交完畢后，一次性支付全部剩余合同購(gòu)買款。

四、投資方案

由B信托發(fā)起信托計(jì)劃募集資金通過(guò)股權(quán)投資的方式參與土地競(jìng)拍，在取得土地后全資成立項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司按管理合同要求完成工程勘察設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)、安置房及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等工作，并向政府交付合格的安置房，配合政府將相應(yīng)的房產(chǎn)直接過(guò)戶至政府指定的安置戶，配合安置戶辦理相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書等手續(xù)。

合作模式中，A公司和B信托的合作方案為：B信托負(fù)責(zé)項(xiàng)目投入資金的募集，注冊(cè)成立項(xiàng)目公司。A公司通過(guò)與B信托簽署委托管理協(xié)議全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的運(yùn)行及建設(shè)管理。其中政府方負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)安置居民回遷安置服務(wù)等工作，并配合項(xiàng)目公司辦理項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)手續(xù)，同時(shí)按合同約定向項(xiàng)目公司支付安置房購(gòu)房資金。

對(duì)于資金的投入及退出，項(xiàng)目所需全部資金由B信托設(shè)立專項(xiàng)信托計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需求分批投入，并根據(jù)政府回購(gòu)資金支付時(shí)點(diǎn)，合理設(shè)置信托計(jì)劃分類資金的融資期限，信托資金按投入量和實(shí)際使用時(shí)間收取資金回報(bào)。信托資金通過(guò)向A公司擇機(jī)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或者收益權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)退出，信托資金回報(bào)以外的收益由A公司享有，A公司最終通過(guò)項(xiàng)目公司清算或者移交項(xiàng)目公司股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)退出。

五、關(guān)于本項(xiàng)目模式的幾點(diǎn)思考

（一）采用信托資金投資的優(yōu)點(diǎn)

項(xiàng)目由B信托募集投入資金，成立項(xiàng)目公司作為實(shí)施主體，A公司項(xiàng)目不并表，不會(huì)對(duì)A公司資產(chǎn)負(fù)債率造成影響。B信托募集的資金取得了合理的回報(bào)，而對(duì)于A公司而言，在不投入自有資金的情況下，獲得了項(xiàng)目除去信托資金回報(bào)以外的投資利潤(rùn)以及建設(shè)管理和施工利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

（二）采用信托資金投資的局限性

首先，由于信托資金成本相對(duì)其他融資方式較高，該模式只有在項(xiàng)目收益較好，能覆蓋信托資金成本的前提下才能采用。另一方面在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目公司通過(guò)尋求項(xiàng)目開發(fā)貸款、應(yīng)收款保理等方式替代信托資金投入，可以達(dá)到降低資金使用成本的目的，以提高項(xiàng)目綜合收益。

第二，對(duì)于當(dāng)?shù)卣呢?cái)政預(yù)算收支情況，尤其是政府性基金預(yù)算以及過(guò)往地方政府是否存在信用風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題應(yīng)作為項(xiàng)目投前的可行性分析重點(diǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)使用信托資金，存在剛性兌付要求，若政府購(gòu)買安置房資金未按合同約定及時(shí)撥付，則存在信托資金違約風(fēng)險(xiǎn)，這是項(xiàng)目投資能否成功的關(guān)鍵。

第三，政府回購(gòu)資金支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)與施工進(jìn)度相掛鉤，并且信托資金退出依賴于政府回購(gòu)資金，所以優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，合理加快施工進(jìn)度，確保政府回購(gòu)資金按時(shí)到位是項(xiàng)目成功乃至獲得超額收益的重要一環(huán)。

六、結(jié)論

在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)和政策環(huán)境下，建筑類企業(yè)需要通過(guò)投資來(lái)拉動(dòng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的需求未曾改變，而當(dāng)前資金短缺、融資難是普遍性存在的問(wèn)題，在依法合規(guī)的前提下保障投融資資金的來(lái)源是成功的關(guān)鍵。建筑類企業(yè)著重培養(yǎng)資本運(yùn)作能力，積極探索多元化融資渠道，加強(qiáng)產(chǎn)融結(jié)合，強(qiáng)化與銀行、證券公司、保險(xiǎn)、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)合作，豐富資金來(lái)源是一條必由之路。本案采用信托資金進(jìn)行項(xiàng)目投資的模式在特定條件下有一定參考價(jià)值。