關(guān)于采用信托資金參與棚改安置房建設(shè)的幾點思考

汪赟博

[摘要]本文基于某建筑類央企采用信托資金參與某地棚改安置性房屋項目投資建設(shè)的模式設(shè)計，簡單討論了對于當(dāng)前市場形勢下，建筑類企業(yè)采用信托資金參與投資以拉動主業(yè)的可行性以及應(yīng)注意的問題。

[關(guān)鍵詞]信托;資產(chǎn)負(fù)債率;合規(guī);風(fēng)險

一、引言

2000年以來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，有賴于此，中國的建筑類企業(yè)蓬勃發(fā)展，各大建筑類央企不斷發(fā)展壯大。隨著經(jīng)濟發(fā)展的變化，基于我國當(dāng)前的經(jīng)濟形勢，經(jīng)濟政策從“保增長”轉(zhuǎn)變到“穩(wěn)增長”，去杠桿、減負(fù)債成為當(dāng)前市場政策的主基調(diào)。多地政府由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理，實體經(jīng)濟、消費拉動經(jīng)濟增長的動力不足，需要投資拉動增長的需求仍然強烈，但由于財政壓力以及規(guī)范舉債的原因，吸引社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資、棚戶區(qū)改造、舊城改造、片區(qū)開發(fā)等項目投資是政府的重要手段之一，特別是引入實力雄厚的央企國資是政府的首選項。

由于近年扎堆上馬的很多PPP項目面臨整改、清退出庫的問題，各類項目由于產(chǎn)業(yè)基金資本金出資和融資無法落地，迫使參與項目的建筑類企業(yè)投入巨量資金將項目表外轉(zhuǎn)表內(nèi)避免違約，給前期大量獲取PPP項目的建筑類企業(yè)造成了巨大的影響，其中建筑類央企由于國資委資產(chǎn)負(fù)債率紅線控制的原因影響尤其明顯。本文述及的以信托資金投資建設(shè)棚改安置性房屋項目可以合理的規(guī)避項目并表推高資產(chǎn)負(fù)債率的問題。

二、項目背景

某地棚改安置性房屋項目開發(fā)用地面積96.3畝，預(yù)計總投資25億元。項目產(chǎn)品主要為政府安置房和部分配套設(shè)施，政府采用“定房價，競地價”的方式，通過土地公開掛牌來選取社會資本方，該項目所有產(chǎn)品均由政府負(fù)責(zé)按土地掛牌合同約定的價格定向購買，銷售收入全部來源于政府的安置房購房款。

由于項目所在地經(jīng)濟狀況良好，項目收益合理、風(fēng)險較低，并且可帶動主業(yè)施工。某建筑類央企二級單位（以下簡稱A公司）擬參與本項目的競拍，由于企業(yè)自有資金的流動性限制以及國資委對中央企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的紅線控制，A公司決定聯(lián)合系統(tǒng)內(nèi)某信托公司（以下簡稱B信托）進行聯(lián)合開發(fā)，并設(shè)計了合作開發(fā)方案。

三、項目核心邊界條件

首先，項目地塊通過公開“招拍掛”形式上市，由社會資本競拍，價高者得。項目宗地招拍掛附加條件為“本項目為棚改安置性房屋，由政府全部予以采購，乙方不得對外銷售，資金由政府進行籌集。”并在管理合同內(nèi)明確安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。政府（或其授權(quán)的單位）作為安置房購買主體，負(fù)責(zé)按照簽訂的《項目建設(shè)管理合同》支付購房資金。

其次，土地競得方與政府簽訂建設(shè)管理合同，約定項目整體開發(fā)周期、回購價格以及支付時點。其中第一期在完成正負(fù)零后支付合同購買款的30%：第二期在項目主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂時支付合同購買款的10%：第三期在項目竣工驗收合格且移交至政府后支付合同購買款的40%：第四期在完成不動產(chǎn)權(quán)證辦理并移交完畢后，一次性支付全部剩余合同購買款。

四、投資方案

由B信托發(fā)起信托計劃募集資金通過股權(quán)投資的方式參與土地競拍，在取得土地后全資成立項目公司。項目公司按管理合同要求完成工程勘察設(shè)計、項目報批立項、安置房及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等工作，并向政府交付合格的安置房，配合政府將相應(yīng)的房產(chǎn)直接過戶至政府指定的安置戶，配合安置戶辦理相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書等手續(xù)。

合作模式中，A公司和B信托的合作方案為：B信托負(fù)責(zé)項目投入資金的募集，注冊成立項目公司。A公司通過與B信托簽署委托管理協(xié)議全面負(fù)責(zé)項目公司的運行及建設(shè)管理。其中政府方負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)安置居民回遷安置服務(wù)等工作，并配合項目公司辦理項目報批立項手續(xù)，同時按合同約定向項目公司支付安置房購房資金。

對于資金的投入及退出，項目所需全部資金由B信托設(shè)立專項信托計劃，根據(jù)項目建設(shè)進度需求分批投入，并根據(jù)政府回購資金支付時點，合理設(shè)置信托計劃分類資金的融資期限，信托資金按投入量和實際使用時間收取資金回報。信托資金通過向A公司擇機轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)或者收益權(quán)等方式實現(xiàn)退出，信托資金回報以外的收益由A公司享有，A公司最終通過項目公司清算或者移交項目公司股權(quán)的方式實現(xiàn)退出。

五、關(guān)于本項目模式的幾點思考

（一）采用信托資金投資的優(yōu)點

項目由B信托募集投入資金，成立項目公司作為實施主體，A公司項目不并表，不會對A公司資產(chǎn)負(fù)債率造成影響。B信托募集的資金取得了合理的回報，而對于A公司而言，在不投入自有資金的情況下，獲得了項目除去信托資金回報以外的投資利潤以及建設(shè)管理和施工利潤，實現(xiàn)了雙贏。

（二）采用信托資金投資的局限性

首先，由于信托資金成本相對其他融資方式較高，該模式只有在項目收益較好，能覆蓋信托資金成本的前提下才能采用。另一方面在項目實施過程中，項目公司通過尋求項目開發(fā)貸款、應(yīng)收款保理等方式替代信托資金投入，可以達到降低資金使用成本的目的，以提高項目綜合收益。

第二，對于當(dāng)?shù)卣呢斦A(yù)算收支情況，尤其是政府性基金預(yù)算以及過往地方政府是否存在信用風(fēng)險等問題應(yīng)作為項目投前的可行性分析重點。由于項目開發(fā)使用信托資金，存在剛性兌付要求，若政府購買安置房資金未按合同約定及時撥付，則存在信托資金違約風(fēng)險，這是項目投資能否成功的關(guān)鍵。

第三，政府回購資金支付時間節(jié)點與施工進度相掛鉤，并且信托資金退出依賴于政府回購資金，所以優(yōu)化施工組織設(shè)計和施工方案，合理加快施工進度，確保政府回購資金按時到位是項目成功乃至獲得超額收益的重要一環(huán)。

六、結(jié)論

在當(dāng)前市場形勢和政策環(huán)境下，建筑類企業(yè)需要通過投資來拉動主營業(yè)務(wù)的需求未曾改變，而當(dāng)前資金短缺、融資難是普遍性存在的問題，在依法合規(guī)的前提下保障投融資資金的來源是成功的關(guān)鍵。建筑類企業(yè)著重培養(yǎng)資本運作能力，積極探索多元化融資渠道，加強產(chǎn)融結(jié)合，強化與銀行、證券公司、保險、信托、基金等金融機構(gòu)合作，豐富資金來源是一條必由之路。本案采用信托資金進行項目投資的模式在特定條件下有一定參考價值。