加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控的策略探析

李書東

[摘?要]近年來我國市場經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，這也促進了房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有較強的完整性和復(fù)合性特點，對于資金需求量較大，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。在實際財務(wù)管理工作中，需要加大對財務(wù)風(fēng)險防控的力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控能力，以此來推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;特征;表現(xiàn)形式;防控策略

[中圖分類號]F275

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但在實際發(fā)展過程中對資金需求量較大，但資金只是單純依靠銀行存款來解決，不僅融資渠道較為單一，而且一旦利率調(diào)控，必然會導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴峻的財務(wù)危機。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺時，多會采用高利貸來進行資金籌措，一旦后續(xù)資金回收出現(xiàn)問題，必然會對企業(yè)帶來嚴重的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要基于自身的財務(wù)風(fēng)險進行分析，并基于導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的原因來積極采取有效策略，防控財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，進一步壯大房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1?房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征及表現(xiàn)形式

1.1?房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展通過融資渠道來進行資金的籌措，這也導(dǎo)致一旦資金管理出現(xiàn)問題，必然會導(dǎo)致融資風(fēng)險發(fā)生。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資中還存在潛在的投資風(fēng)險，日常經(jīng)營過程中還會發(fā)生經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在投資周期長、投資金額及追求高收益的特點。由于房地產(chǎn)企業(yè)從獲取項目至建設(shè)和銷售整個流程需要幾年的時間，這也導(dǎo)致在實際運行過程中容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)投資對于收益具有較高的要求，其投資金額較大，要求較高的投資回報率，這也增加了投資風(fēng)險。

1.2?房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)企業(yè)投資項目多為商品項目，這也使其容易受到社會、經(jīng)濟、政治和消費水平等因素的影響，因此在房地產(chǎn)項目運營過程中財務(wù)風(fēng)險始終貫穿其中。同時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目投資金額較大，資金回收期長，這也導(dǎo)致其財力風(fēng)險增加。目前一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)存在凈負債率較大的問題，這多是源于存貨—土地的增加，因此需要通過加快去庫存和加速銷售，以此來消化債務(wù)，降低凈負債率。另外，社會經(jīng)濟的通貨膨脹也帶來了財務(wù)風(fēng)險。如銀行存貸款利率的調(diào)整、房產(chǎn)企業(yè)再籌資難度增加、政府稅率調(diào)整、資金回收及國家宏觀調(diào)控等諸多因素都會帶來財務(wù)風(fēng)險。

2?房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

2.1?企業(yè)進行財務(wù)管理決策時所產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險

房產(chǎn)項目的成功與否與財務(wù)管理決策活動的科學(xué)性和準(zhǔn)確性息息相關(guān)，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理決策時產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險多發(fā)生在項目開始的初期。當(dāng)項目開發(fā)可行性研究階段，一旦市場調(diào)研和技術(shù)總結(jié)工作不到位，沒有科學(xué)評估項目的預(yù)期效益，則會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。同時，在項目投資估算階段也容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，即當(dāng)項目立項并進行投資規(guī)劃后，針對于準(zhǔn)備開發(fā)的項目財務(wù)部門會進行投資金額預(yù)算，一旦財務(wù)預(yù)算出現(xiàn)錯誤，必然會導(dǎo)致后續(xù)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，從而影響項目的效益。

2.2?企業(yè)的外部環(huán)境變化所產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還容易受到外部環(huán)境變化的影響，從而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。房地產(chǎn)商品以廣大消費者作為主要群體，人們生活水平提高，消費需求也會增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)要基于市場需求導(dǎo)向來制訂具體的開發(fā)計劃。而且，土地作為不可再生資源，土地政策和土地市場供求關(guān)系也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，容易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。另外，國家針對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這些調(diào)控政策導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險增加。

3?房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控策略

3.1?加強事前控制

在實際房地產(chǎn)企業(yè)日常運營過程中，需要引入全面預(yù)算管理，通過對開發(fā)項目所需要的經(jīng)濟成本進行有效掌握，進一步提高企業(yè)財務(wù)管理水平，增強企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的抵御能力。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展過程中，離不開資金的支持，因此企業(yè)在實際經(jīng)營過程中需要做好財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避。企業(yè)在基于自身的實際情況來制定切實可行的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，對于建筑物的性能和質(zhì)量嚴格控制。在實際運營過程中，還要做好市場調(diào)研工作，制訂科學(xué)的營銷方案，以此來提高企業(yè)的運行效益。另外，針對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款問題，需要制定管理細則，確保預(yù)收款項的及時回收，以此來降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生。

3.2?更新財務(wù)管理觀念，提高財務(wù)管理水平

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中，要求管理人員積極轉(zhuǎn)變自身的管理理念，強化風(fēng)險管理意識，并對財務(wù)管理風(fēng)險防范的重視度要提高。在實際工作中，財務(wù)管理人員需要積極對企業(yè)財務(wù)管理制度進行宣傳，使全體員工對企業(yè)財務(wù)管理的重要性有一個深入的認識，強化企業(yè)風(fēng)險防范意識。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要強化對財務(wù)人員的監(jiān)督，采用全程動態(tài)監(jiān)督，以此來規(guī)范財務(wù)管理工作，全面提高企業(yè)財務(wù)管理水平，促進企業(yè)資金的高效運轉(zhuǎn)，進一步提高企業(yè)資金利用率，確保企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。基于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，為了實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的有效防范，需要強化財務(wù)管理，并要積極了解國家相關(guān)政策，構(gòu)建完善的風(fēng)險辨識機制和規(guī)避機制，并通過事前預(yù)防和事中化解等來提高企業(yè)風(fēng)險抵御能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員而言，要樹立管理與服務(wù)相結(jié)合的理念，不斷對財務(wù)管理理念進行優(yōu)化，確保企業(yè)各項經(jīng)濟活動能夠有序開展。

3.3?加強房地產(chǎn)企業(yè)償債風(fēng)險和資本結(jié)構(gòu)控制

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在債務(wù)負擔(dān)重、現(xiàn)金缺乏等問題，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負債率一直居高不下，企業(yè)債務(wù)償還風(fēng)險較高。因此在實際財務(wù)風(fēng)險防范工作中，需要合理控制償債風(fēng)險。針對于融資難問題，可以引入股權(quán)來降低融資風(fēng)險。企業(yè)還要保證資金籌集量的合理性，即在日常工作中需要加強對融資風(fēng)險的監(jiān)控，實現(xiàn)資金的高效利用。

在實際房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)管理工作中，其對企業(yè)帶來了較好的杠桿效應(yīng)，但同時也導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加，嚴重的債務(wù)累積還容易造成企業(yè)破產(chǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要立足于實際，充分地考慮環(huán)境、社會、經(jīng)濟及自身等因素，對股本和債務(wù)比率進行合理安排，確保資本結(jié)構(gòu)的合理性。

3.4?加強成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中，其涉及范圍較廣，要合理進行房地產(chǎn)項目的成本預(yù)算，并制訂科學(xué)的成本管理計劃。在實際房地產(chǎn)項目實施過程中，成本管理作為項目管理的難點內(nèi)容，在項目實施過程中，每一環(huán)節(jié)都離不開資金的支持，因此加強成本管理至關(guān)重要。在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開展過程中，規(guī)劃管理、設(shè)計階段和施工階段等都會涉及成本管理內(nèi)容，特別是在規(guī)劃和設(shè)計階段成本管理影響較大。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃和設(shè)計前期需要對成本管理給予充分的重視，嚴格控制開發(fā)成本，構(gòu)建完善的成本管控體系。針對于項目實施過程中任何一個異常的成本信息都需要深入分析和研究，并積極找出原因加以處理，以此來實現(xiàn)對項目成本的有效控制。

4?結(jié)?論

房地產(chǎn)行業(yè)無論是對于國民經(jīng)濟的發(fā)展還是社會經(jīng)濟的進步都具有極為重要的作用。基于房地產(chǎn)業(yè)自身的特殊性，在具體房地產(chǎn)項目實施過程中對于資金需求量較大，再加之項目周期較長，這也導(dǎo)致具體運營過程中存在較高的財務(wù)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要針對自身的風(fēng)險特征來積極采取有效的措施降低財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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