不動產物權善意取得制度研究

欒江泳

摘 要：在傳統理論上認為善意取得制度僅僅適用于動產的領域，而需要進行登記公示的不動產則不適用于善意取得制度，隨著我國經濟的不斷發展，在不動產中應用善意取得制度顯得更加有必要，善意取得制度能夠有效保障善意第三人的相關權益，也能夠有效維護不動產交易的安全性。本文主要分析了不動產物權善意取得制度的概念，并進一步分析了相應的構成條件，并就制度的價值進行了研究探討。

關鍵詞：不動產;善意取得制度;安全交易

善意取得制度在不動產物權中是一種格外重要的制度，在原先的《物權法》中善意取得制度僅僅只應用在動產的范疇中，但是在新頒布的《物權法》中便對善意取得制度進行了相應的修改，在整體上改變了制度可使用的范圍，如今無論是不動產權還是動產權都適用于這類制度。從法律方面看，在擴大制度適用范圍之后，因不動產權的特殊性，導致善意取得制度的實際操作性能還比較低，因此相關的情況也會更加復雜。

1 不動產物權善意取得制度的概念

1.1善意

善意作為作為一個比較老的概念，在現如今看來是具有一定的法律效應的概念的，主要包括以下四個方面，其中善意是人的心理狀態，主要表現在行為人與相對人在法律上的合法權益，再次表現在行為人不知曉相對人的權利真實情況，與此同時行為人的善意可以通過外在的表現被其他人所感知到。

1.2動產與不動產

物是指人的身外之物，既能夠讓人進行支配和控制，又能夠滿足人的自身需求的客體，而物則以價值作為區分標準分為不動產和動產，其中動產主要是指可以隨意移動，而且還不會損害到用途以及價值的物體[1];不動產則是指不能夠進行移動，且會損害到價值和用途的物體，這類泛指土地定著物以及土地。

2 不動產物權善意取得制度的構成條件

2.1 出讓人不再具有不動產的處分權利

在根本上將，雖然出讓人不屬于所有人，但是在法律上出讓人有一定的權利去處分不動產，但是需要注意的是出讓人不得使用善意取得制度，當具有法律效應的登記簿上權利人完完全全享有不動產的處分權時，第三人就不可能再出現善意取得的相關問題。

2.2標的物是不動產（可流通）

標的物的范圍如下：建筑定著物、土地、林木、房屋、土地使用權，在法律上也已經有了明確的規定，流通的不動產并不適用于善意取得制度[2]。

2.3受讓人需出自善意受讓不動產

善意的內涵已經不言而喻，但是需要強調的是善意取得是一種即時取得制度，僅僅只需要在第三方人知曉的情況下便可以完成，第三方人在事后完全知情，便可以完成善意取得的構建。若是受讓人在交易執行之前就已經知曉了不動產登記人沒有不動產的處分權利，但是仍然與其進行交易，這樣一來便是構成了惡意交易，即使交易成功也并不能取得不動產的所有權利。

2.4當事人物權表示需合理

善意取得就是讓受讓人接受無處分權人轉讓的不動產，這種轉讓是一種民事的行為，需要受讓人和物權處分人保持一致的意思。這更是表示了在法律效應下去變動不動產的所有權，就跟《合同法》中表示的意思卻不相同，僅僅只表明了物權的意思[3]。

2.5轉讓的不動產完成登記

在《物權法》中有了詳細的規定，要想取得不動產，首先需要進行登記，作為善意的第三人也同樣需要進行登記，受讓人在取得不動產之后進行相關的辦理，在進行登記之后才真正得到了不動產的行使權力。若是未經過登記和公示，不動產則不會發生任何的更變效果，但是也需要注意的是，不動產物權善意取得的過程中，完成登記工作的同時不能與實際交付時間相同，這樣才能夠從根本上構成善意取得制度。

2.6受讓人取得不動產的內容

①轉讓不動產屬于一種交易行為，如果是通過贈送、繼承等方式而取得不動產的，則不能夠產生善意的相關效應。②受讓人必須要以合理的方式和合理的價格來轉讓不動產，凡是以不合理的價格取得不動產的，在不動產所有人知曉的情況下有權讓受讓人交還不動產。③轉讓不動產必須要合理合法，若是在交易過程中相應的交易行為被宣告了撤銷和無效，則屬于善意取得的范疇。

3 不動產善意取得制度的價值

3.1立法價值

善意取得制度完全符合物權法的立法價值，這樣更容易保障交易的安全性，在如今情況下，相關的民事糾紛往往會關系到善意取得制度，但是在立法標準中這類制度經常會有缺失，因此在處理這種案件時比較棘手[4]。《物權法》則是把善意取得制度的適用范圍一直進行擴大，直接擴大到不動產的范圍，從而建立起來善意取得制度，這樣更能夠有效完善立法標準，維護產權的安全。

3.2保障善意第三人的合法權益

在不同角度上看，物權處分人在進行處分他人的不動產時，不動產所有權人也同樣具備一定的責任，因此更需要承擔起相關不利的后果，而且不能夠在第三人不知情的情況下來承擔相關的后果，需要在其知情情況下善意返還不動產。

3.3符合國家物權法的基本原則

在我國傳統的不動產交易市場上，盡管已經有了房屋登記管理辦法、房地法以及土地管理法來約束并規定不動產的登記方法，但是在我國普遍都存在大量不動產沒有登記的情況，尤其是在我國的一些農村區域，村民們很少去登記自己的房屋，而這些沒有進行登記的不動產則還是按照認定的交易進行相應的流轉，并沒有受到任何影響，因此我國建立了不動產善意取得制度十分有必要。

4 結束語

總的來說，不動產物權善意取得制度作為不動產民法中的一項重要制度，在保障社會民眾福利中有重大的意義，同樣也對維護社會建設、保障受讓人根本權益中有一定的作用。由于眾多普通民眾對善意取得制度的不理解，同時《物權法》在不斷進行變化，在經過本文的研究之后，能夠讓民眾更深刻的了解不動產權善意取得制度，更能夠保障個人和團體的整體權益，幫助我國建設全新的法制社會。

參考文獻：

[1]趙秀梅，尹小鷺.不動產善意取得中無權處分認定研究[J].北京理工大學學報（社會科學版），2018，20（6）：119-126.

[2]王亭亭，王陽.不動產善意取得構成要件研究[J].法制與社會，2018，（21）：244-246.

[3]耿林.我國不動產善意取得的制度構建[J].華東政法大學學報，2017，20（5）.

[4]武龍艷.論不動產善意取得制度[D].山東：青島大學，2017.