A房地產公司資本結構存在的問題及對策探究

郭娜

【摘 要】近年來，隨著一系列房地產宏觀調控政策的出臺，房地產企業的融資面臨巨大挑戰。許多房地產企業因資金鏈斷裂，不得不退出房地產市場。因此，研究房地產企業的資本結構，發現其中存在的問題并提出優化對策，對當前陷入困境的房地產企業具有一定的現實意義。文章以A房地產公司為例，在相關概念及理論的基礎上，首先對該公司的資本結構現狀進行分析，發現其資本結構存在的問題，最后提出了相應的優化對策。

【關鍵詞】房地產;資本結構;優化

【中圖分類號】F299.233 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）03-0199-02

0 引言

房地產行業是資金密集型行業，也是受國家宏觀調控政策影響較大的行業。近年來，國家出臺一系列宏觀調控政策，目的是確保房地產市場健康穩定發展。大多數房地產企業在融資方面更偏向于銀行，然而隨著國家宏觀政策的調整，房地產企業的融資能力受到挑戰。因此，房地產企業想要減少財務風險或預防一些潛在風險，必須合理地安排資金及對其資本結構進行調整，從而降低資本成本，減少財務風險，實現企業價值最大化。

1 資本結構概述

資本結構包括廣義資本結構和狹義資本結構。廣義資本結構是指所有資金的構成及比例，通常用總負債與所有者權益的比值來反映;狹義資本結構指長期資本的構成及比例，通常用長期負債與所有者權益的比值來反映。為更真實、更全面地反映企業資本結構，本文選用廣義資本結構的概念。

2 理論基礎

（1）權衡理論。有負債企業的價值=無負債企業的價值+節約的稅賦-財務困境成本的現值-代理成本的現值。當節約的稅賦等于財務困境成本的現值和代理成本的現值兩者之和時，即最優資本結構。

（2）代理成本理論。企業所有權與經營權的分離，使得越來越多的企業出現了道德風險和逆向選擇問題，委托人與代理人之間存在利益沖突關系。只有將委托人和代理人的利益沖突關系控制在一定范圍內，才能達到最優資本結構。

（3）融資優序理論。該理論認為，出于融資成本的考慮，企業在進行融資決策時，首先考慮內源融資，其次是債務融資，最后是股權融資。

3 A公司資本結構現狀及存在的問題

3.1 A公司簡介

A公司是在2008年轉型涉足房地產行業，經過近10年發展，公司不斷壯大，現已成為山東省房地產業的領先者。近年來，公司主要從事房地產開發與經營管理、物業管理等業務，累計進行房地產開發項目30余個。公司在山東省內以濟南和青島為核心，省外擴展到北京、上海、重慶、哈爾濱等城市，形成精品住宅、大型購物中心、城市綜合體、甲級5A寫字樓、高星級酒店等產品系列。

3.2 A公司資本結構現狀

本文選用A公司2013～2017年5年財務數據，同時選用資產負債率、產權比、流動負債率、非流動負債率、股權集中度等財務指標反映當前資本結構現狀（見表1）。

為了更好地反映A公司資本結構現狀，本文選擇2017年房地產行業綜合實力前5名的企業作為參考，與ZH公司的資本結構指標進行橫向對比（見表2）。

3.3 A公司資本結構存在的問題

根據表1、表2反映的情況來看，該公司當前的資本結構存在嚴重的問題。

（1）負債率較高。該公司近5年的資產負債率均超過90%，且超過標桿企業。近年來，房地產企業的資產負債率普遍較高，而對于“萬科”“恒大”等經營狀況較好、資金周轉較強的房地產企業來說，即使資產負債率較高，償債壓力仍相對較小。根據相關資料可知，A公司近年來的經營狀況不是很理想，且盈利能力較弱，為防止資金鏈斷裂，不得不高舉債務，從而導致負債率過高，較高的負債水平可能會給公司帶來財務風險。

（2）負債結構不合理。由表1可知，該公司除了2016年的流動負債率低于80%，其他幾年均在85%以上，由表2可知，除了“萬科”的流動負債率高于A公司，其他的均低于A公司。整體上，A公司的流動負債率偏高，非流動負債率偏低，從而導致負債結構不合理。負債結構的失衡不利于公司的發展，流動負債相對于非流動負債而言，成本低、容易獲取，但較高的流動負債，會使公司短期償債壓力較大，一旦公司經營不善，可能會面臨財務風險。

（3）股權結構仍存在缺陷。通過表1、表2可知，公司近5年第一大股東占比均超50%，且除了“中國恒大”的股權集中度高于A公司，其他幾家公司均低于A公司。總體來看，該公司的股權集中度相對較高。股權集中度較高可能會出現大股東欺壓小股東的情況，公司在決策時，小股東沒有話語權，久而久之，小股東會逐漸喪失參與積極性，這樣不利于公司未來的發展。

（4）融資渠道單一。根據A公司披露的相關年報可知，該公司近年來主要是通過大股東及關聯企業借款、銀行借款等方式籌集資金，融資渠道較為單一。國家宏觀調控政策變化不定，單一的融資渠道可能會給該公司帶來一定的風險，所以該公司應在原有的基礎上，探尋新的融資渠道，實現多元化融資模式。

4 優化對策

4.1 提高償債能力，降低負債率

較高的資產負債率可能會給公司帶來財務風險，如果公司經營不善或資金周轉能力較差，可能會導致公司不能及時還款，甚至破產。所以，A公司應提高自身償債能力。該公司需定期核銷存貨，加速資金周轉，盡量避免大量存貨積壓，避免占用過多資金。公司應掌握房地產市場有效信息，做好宣傳工作，制定合理的營銷策略，縮短銷售周期，加快資金周轉，促進資金盡快回籠。償債能力的提高，有助于公司資產負債率的降低。

4.2 優化負債結構

公司管理者應根據內外部環境變化調整負債結構并制定有效的負債管理機制，將流動負債與非流動負債占比控制在合理的范圍內，使其既適應公司資金管理的要求，又能避免某一時期由于經營不善且還款時間過于集中所帶來的財務風險。所以，公司在降低總負債時，應著重降低流動負債比率。未來公司應提高自身盈利能力、運營能力，使其內生能力提高，加速歸還大股東及關聯企業的借款，從而有效降低流動負債。此外，公司可以通過發行公司債券、發行可轉換債券、長期借款、和房地產信托合作等方式適當增加非流動負債，從而優化公司負債結構。

4.3 優化股權結構

公司股權集中度較高，制衡度較低會出現大股東欺壓小股東的現象，使得小股東沒有話語權。相反，若各股東之間能相互制衡，便會出現協同效應，從而影響決策效率。所以，公司可以引進投資銀行、保險基金、養老基金、證券投資基金等機構的投資，從而提高公司的競爭力。從公司運營的角度來看，應建立健全內部監督和激勵政策，完善治理結構，健全監事會成員結構，提高監事會獨立性，使監事會真正起到監督的作用，避免大股東做出不利于公司發展的決策。

4.4 拓展融資渠道

當前，國家出臺一系列的房地產調控政策，使得房地產企業融資難度加大。因此，公司想要穩定地發展，需要不斷探索新的融資渠道。未來公司可以通過自有資金、銷售回款、債權計劃、信托、融資租賃、開發貸款、委托借款等多種融資渠道相結合的方式融資。除此之外，公司也可以借鑒國外一些成熟企業的融資方式，如引入退休金、發行可轉換債券、夾層貸款，或者利用期貨合同、遠期合約、利率互換等衍生金融工具等多元化融資渠道。未必所有的融資渠道都適應該公司，因此在多元化融資模式下，公司應結合自身的特點，量身打造一份現階段最合適自己的融資方案。

參 考 文 獻

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[責任編輯：高海明]