房地產行業運營能力分析探討

張雨超

摘 要 房地產上市企業的營運能力分析，是廣大投資者和其他會計信息使用者對房地產上市企業的財務狀況和經營成果進行評價和分析的一種基本手段，通過系統地分析和評價企業在過去以及現在的經營成果、財務狀況及其變動，了解企業過去的績效，衡量企業現在的財務狀況并預測企業未來的發展趨勢。本文將以萬達集團為例，從營運能力指標分析的角度出發，結合國內外的相關研究結果以及營運能力理論，對萬達集團進行財務分析，供管理者決策參考，希望可以為相關領域的研究提供一定的借鑒和幫助。

關鍵詞 營運能力 萬達集團 房地產

一、引言

萬達集團創建于1988年，秉承“匯聚科技精華，締造百年萬達”的企業愿景，經過30年的發展，先后走過了“科技促騰飛、品牌創優勢、合作促發展”三部曲。集團現已發展成為擁有總資產八百多億元、占地六百多萬平方米、員工1.3萬多名，覆蓋港口物流、石油化工、橡膠輪胎、特種電纜、國際貿易等產業的國際化大型企業集團。萬達集團先后榮獲了國家重點高新技術企業、中國重合同守信用企業、國家標準化良好行為AAAA級企業、國家級知識產權試點企業等榮譽稱號，連續多年進入中國企業500強、中國制造業500強、中國民營企業100強、山東民營企業百強前10位。

二、營運能力概念及萬達的運營現狀

運營管理是戰略管理、財務管理、市場營銷、組織行為學和信息管理系統掌握的主要領域之一，并與它們密切相關。運營管理是將產品交付給客戶（消費者）的理念和綜合實踐活動的管理流程中對資源的轉換。更確切地說，此活動處理資源的轉換。運營管理的對象是轉型過程，其實踐和設施管理生產過程各階段中的資源供應和移動以及從生產者向客戶（消費者）的產品運輸。從2014年到2018年，萬達集團存貨周轉率逐漸降低，從98.66%降至54.02%，說明近幾年商品房滯留市場的比例增加，但是2017年和2018年的數據趨于穩定，說明企業加強了對存貨資產的控制和管理，沒有繼續盲目擴大生產。總資產周轉率相對較為平穩，說明萬達集團發展狀況較為穩定，與同行相比，總資產周轉率相對較高，資產利用和管理情況都比較好。在2014年到2018年，應收賬款周轉率下降，應收賬款周轉天數增加，說明企業催收賬款的速度減緩，賬款變現能力減弱，壞賬損失增加，企業的應收賬款管理水平需要提高。2018年應收賬款周轉率變低的一個原因是多地房產銷量一般，導致沒有過多的應收賬款收回。

三、萬達集團存在的問題

（一）地產化嚴重

萬達主要靠地產貸款獲得資金，如今萬達能得到的地產越來越少，2018年萬達把之前的商業地產集團分成商業集團和地產集團，現在仍處于兩大集團的磨合期表明地產是萬達的根本，萬達不會輕易放棄地產市場，現在所謂的去地產化只不過是減少地產在萬達的比重而已。去地產化不僅僅是輕資產上陣，更是管理意識的輕資產化，但由于地產系統的軍事化管理和無條件服從，加上管理層級的臃腫，想要實現真正的輕資產很難成功。

（二）高速擴張導致資金外流

萬達進行的大規模海外并購，流出了大量的國內資產。對于這樣一家規模龐大的私人企業，資本如果不回流，是國內資產的流失。在海外并購方面，萬達用的是自有資金，與戰略合作伙伴共同完成。在“走出去”的大背景下，國家財政、進出口銀行、內保外貸等都是可以利用的較低廉資金。此外，有關人士指出，目前萬達正在由商業地產向文化旅游轉型。相比商業地產，文化地產投資數額大、回收周期長，這對于萬達之前的模式來講存在風險。萬達依靠擴大資產負債表頻繁舉債進行商業擴張的方式是不可持續的。因此，筆者認為在貨幣緊縮周期，萬達存在經營上的不確定性。

四、對策及建議

（一）優化資產結構，采用輕資產模型

輕資產模型是指通過將股權投資重點放在公司的專業知識能夠為投資者帶來最佳回報的資產上，以追求資本效率的業務策略。輕資產方法的核心是通過擴大寶貴而獨特的公司資源來提高公司的長期價值。輕資產模式的考核目標主要看成本和租金。萬達可以建立一整套輕資產投資標準模塊，分為ABCD四個版本的輕資產成本標準以及由商業管理公司及商業地產研究部建設的租金標準，根據兩個標準綜合評定項目投資的可行性。

（二）重視財務報表，防止資金鏈斷裂

財務報表可以很好地衡量競爭優勢，原因有三：一是由于公司必須確定優先級并決定要部署的資源，財務報表反映了可能有助于競爭的優勢戰略選擇;二是財務報表記錄了當前的活動和隨后的獲利能力，這是從過去影響公司利益的行為（即資源配置）中獲得的回報;三是資產負債表和損益表表明如何整合和利用原始配置，包括實物資產、人力資源和營銷支出，尤其是在先進的大數據互聯網時代，財務觀念也應該與時俱進，資產的內涵與外延在不斷發展變化，而服務于企業的可持續、健康發展才是資產經營的永恒訴求。

（作者單位為西安浐灞生態區管理委員會）

參考文獻

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