物業管理公司內控建設問題探討

周學華

摘?要：：我國經濟體制改革以來，房地產行業得到較快發展，其中物業管理公司管理模式也逐漸成熟，并且在此基礎上與傳統管理方法相比有較大的優勢，這對物業管理公司經濟的發展具有較大促進作用。但是，在內控建設過程中依然存在一些問題，與現代社會發展相比，內控建設相對較為滯后。為此，物業管理公司應當對內控建設存在的問題進行深入分析，并在此基礎上采取有效措施實施解決，以此為物業管理公司的未來發展奠定良好的基礎，這對整個房地產行業的未來發展也具有較大促進作用。

關鍵詞：物業公司;內控建設;必要性

我國物業管理公司在發展的過程中，由于房地產行業較快發展，對物業管理需求也不斷提高，在此過程中形成了較為成熟的管理體系。但是，內控建設存在一些問題，主要是受到傳統觀念的影響，導致內控建設規范性不足，這就需要物業管理公司對內控建設存在的問題采取有效措施進行解決，這對物業管理公司未來發展具有較大促進作用。

一、物業管理公司內控建設必要性

隨著我國市場體制的不斷改革與完善，物業管理公司在發展期間進行有效的內控體系，可確保物業管理公司風險防范能力以及管理水平，而且還可全面提高企業自身市場競爭力。此外，在對物業管理公司進行內控建設的過程中，也是企業財務集中管理與分配的過程，這就需要企業根據自身發展需求制定財務管理方案，以此適應現代市場的發展需求。除此之外，物業管理公司在運行的過程中離不開資金，其中對資金進行有效的管理能夠使企業避免風險的發生，并且在此基礎上根據市場變化情況，對內部管理結構實施有效的調整，這也是企業財務管理較為重要的部分。所以，物業管理公司需要對資金進行有效的管理，并且在此基礎上構建完善的資金管理體系，同時挖掘自身管理中存在的問題，同時提升資金利用率，只有這樣才能確保物業管理公司較好的發展。

二、物業管理公司內控建設存在的問題

（1）對內控建設重視度不夠

首先，較多物業管理者在進行內控建設的過程中，對其認識度不夠，普遍認為只是進行看門、收錢等服務，或者根據內控制度實施相關服務。但是，目前一些物業管理公司內控設計不完善導致內控制度過渡形式化。其次，中層管理人員不夠重視內控建設，很難起到帶頭模范作用，并且在工作中沒有遵循內控制度，導致公司很難構建自身的企業文化。最后，相關管理者普遍認為財務管理中內部控制尤為重要，并且在此基礎上管理者對會計人員的構建不夠重視，導致內控隊伍建設存在問題。

（2）內控制度不完善

一些物業管理公司在發展的過程中，由于發展規模比較小，這在較大程度上不利于內控建設質量的提高，并且在此基礎上內控制度完善性不足，比如一些物業管理公司在進行企業發展決策的過程中，決策機制與流程存在不同程度的問題，導致企業戰略具有一定的盲目性。此外，一些物業管理公司預算管理控制執行力度不足，從成本角度進行分析，沒有完善由于控制執行力不足，這在較大程度上很難對成本有效控制;從人力資源角度進行分析，工作人員綜合素質相對較低，并且在此基礎上公司培訓力度不高，這在較大程度上很難提高工作人員工作效率與質量。由于一些企業缺乏完善的激勵機制，使較多工作人員自身工作性積極性不高，很難提升工作人員凝聚力與認同感。

（3）監管力度薄弱

我國物業管理公司在進行內控建設的過程中，需要通過監管部門對其進行有效的監督，只有這樣才能確保內控建設質量的全面提高。但是，較多物業管理公司在對內控建設進行監督的過程中存在一些問題，比如在進行內部審計的過程中，缺乏必要的客觀性與獨立性，主要是因一些物業管理公司沒有進行審計部門的設置，即便設置了審計部門，也將其隸屬于財務部。此外，在進行內部審計工作的過程中，只是進行較為簡單的財務審計，缺乏對不同業務環節中的風險進行有效的評估，并且在此基礎上對工作人員自身工作能力以及管理水平沒有進行績效考核，導致內部審計管理水平無法得到有效提升，這就很難提高物業管理公司經營績效。

（4）內部控制效率有待提升

目前，較多物業管理企業在管理期間依然采用傳統管理方法，人工操作時間相對較多。隨著我國市場的不斷發展，內部信息工作量較大，若依然采用傳統管理方法，需要耗費大量時間與資源，工作效率也很難得到有效提高，導致內控執行力不足的情況發生。此外，一些內控人員工作量較大，沒有時間根據物業管理公司發展做出相應的分析。

（5）內控效率偏低

目前，我國一些物業管理公司發展期間，在進行內控管理的過程中，人工操作依然是管理中重要的方法。此外，現代物流管理公司經營環境也在逐漸變化，在此期間工作量比較大，并且在此基礎上具體管理內容相對復雜，如果依然通過傳統管理方法，會在一定程度上增加企業成本，導致內部控制效率相對較低，存在內控執行力不足的問題。而且，內控人員在工作的過程中，工作內容繁雜，在一些情況很難對公司發展實施準確的預測，這在較大成大上不利于內控效率的全面提高。

三、物業管理公司內控建設策略

（1）重視內控建設

首先，物業管理公司管理層需要認識到內控建設對企業發展的重要性，并且在此基礎上重視業務經營效率以及效益。隨著我國經濟的不斷發展，物業管理公司有勞動密集型向知識密集型方向發展，這就需要提升企公司內控建設質量，通過內控建設對自身經營活動實施有效的規范，同時投入更多資源與精力。其次，管理人員應帶領工作人員進行企業文化的有效構建，并且在此基礎上對內部控制制度實施完善，在對公司戰略決策的過程中需要根據內控制度對相關業務進行有效的落實，并在此基礎上加強對工作人員工作內容的監督。此外，工作人員還應根據內控制度，提高自身工作能力，完成相關工作內容，并且在此基礎上接受公司的監督。

（2）內控關鍵點建設

1.事前管理

物業管理公司在進行合同簽訂的過程中，應當清晰的表明上方職責，同時還應對某些重要條件進行有效提示。此外，承接項目的過程中，應當對成本效益進行深入分析，并且在此基礎上根據科學決策程序進行戰略決策。此外，在進行日常管理的過程中，公司還需要告知業主相關注意事項，對于違反制度的行為，應當根據相關規定進行有效制止，這在較大程度上能夠使公司風險降至最低。除此之外，公司在發展的過程中還需要參加一些投保行為應對發生的風險，這就需要公司增加保險資金比例。

2.事中管理

從物業公司業務角度進行分析，對于一些業務，比如消防、巡視以及人員查驗等的公共設施進行維護，同時認識到巡視在其中的重要性，并且還應采取有效措施對存在的問題及時解決，以此確保其安全。此外，在對后勤供給與資產管理實施分析期間，應當有效應用信息技術，在進行崗位設置的過程中，需要制定不相容崗位分離制度，并在此基礎上有效落實，這在較大程度上能夠提高崗位設置的科學性與合理性。同時實施輪崗制度，這在較大程度上能夠避免舞弊情況的發生，確保公司正常運行，以此為物業管理公司較好發展奠定良好的基礎。

3.加強財務管理

物業管理公司在發展的過程中，財務部門在其中扮演著較為重要的角色，這就需要對財務管理進行有效的加強，這在較大程度上能夠確保經營。此外，物流企業在進行財務管理期間，應當重視相關管理要求與具體事項，比如風險防控能力、制度落實以及資金效益等，進行有效的管理，還需要確保相關信息的透明，這對加強財務管理尤為重要，能夠在較大程度上為物業管理公司的較快發展奠定良好的基礎。此外，還應對財務制度進行有效的制定，以此確保財務管理制度的完整性與規范性，只有充分落實好理財自主權，形成一系列適應社會主義市場經濟要求的財務管理體系和自我約束機制，才能更好地促進這對物業管理企業的未來發展具有較大促進作用。

（3）加強監督，定期審查

物業管理公司在進行內控建設的過程中，對其進行監督與審查尤為重要，這就需要對內控建設期間具體事項進行有效的監管，同時對監管內容實施評價，這對完善監控防線體系尤為重要，以此確保權責分明。此外，還應發揮對內部審計中的作用，同時提升內部審計獨立性，并且在此基礎上采取有效措施對內部審計的意見實施有效整改。除此之外，需要通過專項審計方法對內控監督進行有效的落實。還可以聘請外部審計機構對不同管理環節進行評價以及監督，只有這樣才能確保物業管理公司內控建設質量的全面提高。

（4）提升專業水平，完善內控機制

物業公司在進行內控建設的過程中，工作人員自身專業水平與綜合素質提升內控質量較為重要的基礎。為此，物業公司想要在目前市場環境得到較好的發展，需要構建一支專業的人才隊伍。此外，企業在發展的過程中應當注重人力資源戰略，并且與發展規劃相結合引進專業人才，同時構建長效培養機制，以此完善企業內部控制。

（5）提高人員的專業水平，完善內控機制

物流管理公司在發展的過程中，工作人員自身的綜合素養在其中扮演著較為重要的角色，這就需要物流企業培養高素質與高技能人才，這是企業未來發展的基礎。此外，還應根據企業自身發展情況招聘專業人才，并且在此基礎上對人力資源戰略實施探究，同時在公司發展的基礎上對管理人員自身的專業水平全面培養，以此為構建完善的長效培訓機制奠定良好的基礎。

四、結語

綜上所述，物業管理公司在進行內控建設的過程中，會受到一些因素的影響，這就需要管理層重視內控建設質量，并且在此基礎上優化物業管理內控環境，這對物業管理公司內控建設事業的發展具有較大促進作用。此外，我國物業管理公司與國外一些國家相比具有一定差距，這就需要從制度、觀念以及監督等方面進行改善與優化，并且在此基礎上根據自身內控特點對公司內控關鍵點實施有效的建設，比如事前管理、事中管理、加強財務管理以及加強監督，定期審查等，以此使內控發揮應有的作用，從而為物業管理公司的未來發展奠定良好的基礎，這對我國整體房地產行業的發展具有較大促進作用。

參考文獻

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