關于物業公司財務管理的一些思考

謝國芳

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，房地產行業迅速崛起，與之緊密相關的物業行業也得到全面發展和廣泛覆蓋。截至2017年底，全國31個省市自治區物業管理面積約為164.5億平方米。2012-2017年連續三年全國房屋竣工量高達10億平方米左右，增量房、存量房以及老舊住宅區為物業管理行業提供了巨大的市場空間。另一方面受管理規模所限，很多物業公司屬于中小企業，整體盈利水平低，多元化發展受限。物業管理行業在新時期面臨一系列歷史性的機遇和挑戰。物業公司需要處理各方關系，服務內容涉及各個領域，又因為物業在我國屬于朝陽產業，競爭比較激烈，行業集中度低，所以其財務管理工作存在諸多問題。 本文針對物業行業現狀和特點，從會計基礎、核算方法、財務制度、財務信息化建設、財務管理意識、財務監督等方面列舉了物業公司財務工作存在的主要問題，并針對這些存在的問題從規范基礎工作、完善核算體系和加強成本分析、探索物業管理新模式、加強財務管理理念灌輸和財務培訓、加強財務指導和監督五個方面提出建議。

關鍵詞：物業公司；財務管理；問題；建議

物業管理行業在新時期面臨一系列歷史性的機遇和挑戰，物業管理市場前景廣闊，但是因為物業在我國屬于朝陽產業，發展時間較短，目前基本處于粗放型發展狀態。物業公司提供的服務又具有特殊性，需要處理各方關系，服務內容又涉及多個領域，服務24小時不間斷，與客戶比鄰而居且關系密切，相應的物業公司財務管理也具有其特殊性。因此，加強公司財務管理對促進物業公司的未來發展上具有重要意義。

一、物業公司現狀及特點

截至2017年底，全國31個省市自治區物業管理面積約為164.5億平方米。2012-2017年連續三年全國房屋竣工量高達10億平方米左右，增量房、存量房以及老舊住宅區為物業管理行業提供了巨大的市場空間 。

隨著互聯網、移動互聯網、大數據等高新技術與行業的深度融合，物業服務企業逐步打破地域界限走向全國化，“互聯網+物業”模式得到追捧，優秀物業服務企業受到資本市場的密切關注。一大批在新三板掛牌的優秀物業企業成功上市，像彩生活、中海物業、中奧到家等。另一方面，受管理規模所限，很多物業公司屬于中小企業，整體盈利水平低，多元化發展受限，物業管理行業集中度逐年提高，行業市場競爭日趨激烈，物業公司兩級分化態勢凸顯。

物業公司在日常工作中，需要與多方溝通，包括業主、開發商、消防、城管、自來水公司、電力公司、燃氣公司等，具有其他服務業不具備的復雜性；提供的服務也從園區衛生、綠化、保安保潔、停車管理、用水用電設備設施、消防設備設施、電梯等等均有涉及，行業覆蓋面非常廣，與人們日常生活息息相關；提供的物業服務24小時不間斷，沒有節假日，難度和強度都非常高。

二、物業公司財務管理存在的問題

物業公司財務管理主要控制點包括：現金收費的管控，會計核算體系的細化和完善，管理流程的梳理和稅務籌劃。但是，目前物業公司對主要控制點的管理還不是很完善，財務管理工作仍存在一些問題。

（1）會計基礎薄弱

很多物業公司因為早期管理不規范，經營收入支出核算不夠明細，導致歷史數據不準確；早期有些業務執行時沒有簽訂合同，一旦經辦人員離職或換崗，就嚴重影響到業務連貫性和核算數據準確性；有些物業公司早期隸屬房地產開發企業，作為一個非獨立核算部門，幾天甚至是半個月的收費合計為一筆分錄，需要查找歷史數據或者做分析時就會無能為力。

（2）會計核算方法落后，成本管理粗糙

目前國內TOP10中的物業公司大部分都是房地產開發企業背景，這些物業公司長期以來受到房地產開發公司理念影響，重視開發企業的需求多過自身發展需求，會計核算工作的建設不足，致使物業管理的成本核算不能滿足其自身財務管理需要。

一旦出現人工成本或物料價格上漲，物業公司就束手無策，一般就是采用控制員工工資，降低服務標準，引發了服務標準降低和棄管小區等社會問題。在實現規模效益，通過與供應商或服務商談判，降低采購成本等方面做的不夠。

（3）財務制度不夠完善

我國大部分物業公司財務制度不健全，缺乏有效的控制和管理。一般表現有兩種，一是公司制定了很多管理制度和條例，但是沒有落地執行；或者是制定年代久遠，財務制度已經不能適合現今公司現狀。另一種是管理過程都是依照慣例執行，發現一個問題就解決一個問題，甚或是口頭約定某些財務事項，沒能制定一套全面的財務管理制度。

缺少一套完整的財務管理制度，會導致資金濫用、資產流失、財務監督無從著力，最終會導致財務信息失真，管理混亂，公司領導無法獲得真實財務經營狀況，在做出經營決策和制定發展戰略時做出錯誤的判斷，進而影響物業公司發展。

（4）信息化建設有待加強

隨著物業行業覆蓋率和專業化水平的提高，財務管理和會計核算將越來越細化，信息化建設達不到使用需求，財務人員仍需要承擔一部分手工記帳、對帳的工作，大部分時間和精力耗費在重復性勞動上。另外，不同的部門之間也在重復勞動。物業公司在收費時一般都使用收費軟件，收費人員在收到錢款時錄入一遍數據，當這部分業務傳遞到財務部門時，財務人員仍需要錄入一遍數據。如果能做到收費軟件與財務軟件對接，從收費軟件導入數據直接生成會計憑證，將大大減少工作量，并一定程度上減少人工成本，就目前市場上的收費軟件和財務軟件都具備相應的接口，技術層面可行性無障礙。

（5）管理層財務意識淡薄

目前很多物業公司作為房地產開發產業的延續，物業經營有時候是作為房地產開發的一個名片或品牌推廣，并不重視自身經營和物業領域的拓展，相應的物業的財務管理工作也做的中規中矩。物業公司領導人員通常只關注收費率和滿意度，在統籌協調經營生產時，經常會把財務部門歸類為后勤保障部門。財務部門在公司決策和制定經營戰略過程中也沒有發揮應有作用。

（6）財務監督不到位，內部控制體系缺乏

物業公司面對的是數量眾多的業主，每個項目設有一個或多個收費點，日常工作中涉及到很多現金收支。比如物業費收取、裝修押金收支、停車費收取等等，這些費用一般都是收費員或業務員收取然后交到財務部門。財務部門往往因為收費員或業務員隸屬其他部門而監管缺乏力度，未能及時發現并防范這類資金風險。

三、完善物業公司財務管理的建議

（1）規范財務基礎工作

第一，明確財務工作內容。財務工作內容主要包括資金管理、會計核算、稅務管理、預算管理、財務決算、財務監督等。

第二，建立健全相應財務制度。物業公司根據國家現行給有關法律、法規及財會制度，結合自身具體情況建立一套完整的財務制度，一般包括：1、明確崗位職責類，劃分財務不同崗位管理職權范圍和崗位職責，比如《財務管理架構及崗位職責》。2、財產物資類，明確貨幣資金收支和清查盤點，固定資產、無形資產的取得、核算、毀損、報廢、折舊、盤盈盤虧等，低值易耗品、包裝物等使用、維護、維修制度等，比如《貨幣資金管理制度》、《固定資產管理辦法》。3、業務程序類，包括財務核算，包括會計科目設置和記賬方法；稅費的計算繳納；利潤的結轉和分配；貨幣資金、銀行存款的使用和記錄審批手續；各類資產和負債的產生、入賬、核對、保管、處置等；成本費用、收入的計算和分攤；費用開支審批程序；預算的編制程序等方面的制度，比如《預算管理制度》、《物業費用入賬制度》、《稅費管理制度》、《成本費用管理制度》、《利潤及分配管理制度》等。4、特殊事項類，根據物業行業特點，制定針對性的財務管理制度，比如《收費員管理制度》、《空置房管理辦法》、《前期物業費管理辦法》、《臨停收費管理辦法》、《財務風險及防范制度》等。

第三，制定符合行業特點的財務部崗位架構（舉例）。通常情況下，財務部門根據公司的組織架構設置相應的財務管理模式。在總部設置核算會計、稅務會計、總部出納崗；在設置分公司情況下，配備分公司會計主管和分公司出納；在管理多個物業項目情況下，每個項目配備項目會計主管和項目出納；同時可以根據項目小區規模和地理位置等因素綜合考慮，一名項目會計主管或者一名項目出納可以負責2-3個項目的管理。

第四，標準化業務流程。物業公司財務相關業務流程主要包括：財務預算管理流程、物業費用入賬流程、費用支付與報銷管理流程、利潤核算管理流程、繳納稅費管理流程等。在業務流程標準化過程中，要密切聯系實際業務和公司發展階段特點，避免脫離實際，制定了流程無法落地執行的尷尬局面。

（2）完善財務核算體系，加強成本分析

物業公司特點決定了其涉及領域廣，因此應該建立更符合物業公司特點的會計核算體系，豐富核算級次和核算項目。比如以物業管理小區為單位，以各費項為核算明細，大項支出設置三級、四級明細，零星支出設置二級明細。這就要求財務人員深入分析企業經營特點，結合實際，建立一套既對公司各項業務都能覆蓋總括，又有側重點，既能使用便捷又使財務數據具有橫向對比性的核算體系，并盡量保證會計核算體系導出的成本信息滿足多樣化分析的需要，保證核算信息的科學性、實用性，能更好的為物業公司決策制定服務。

根據物業行業發展歷史，我們發現物業公司既是勞動密集型行業又是管理密集型行業，勞動密集型我們就要分析他的人工成本，管理密集型我們就要分析它的管理成本。

物業行業整體盈利水平不高，很多物業公司利潤率在5-10%之間，因此，可以通過深入成本分析來找出癥結所在，減低成本并提高公司盈利水平。

（3）跟上互聯網+思維，積極探索物業公司財務管理創新模式

互聯網與傳統物業的跨界融合，催生了物業管理行業全新的服務模式。積極借助“互聯網+物業”的模式，應用移動互聯網、云平臺等新技術，整合社區周邊餐飲、房屋經紀、物流等商業資源，公司的財務管理也要跟上企業發展需要，積極推進財務管理信息化建設。

一方面，可以推進全面使用收費軟件收費，保證公司應收未收款項清晰，并督促業務部門及時催費，規定使用的所有收據全部由財務部統一印刷、統一分配，底聯全部收回存檔，保存好收據申領、使用的記錄，定期檢查已開收據收款情況。

另一方面，可以開拓物業收費新模式，加強與銀行合作，推行微信收費、支付寶收費，減少現金收費；積極嘗試物業收費軟件和財務軟件對接，爭取實現數據的自動提取，減少人員重復性勞動、充分利用電子數據的優點。

同時，還可以在公司開發的手機APP、企業微信、財務軟件、ERP等現有辦公平臺上嵌入財務流程，比如費用報銷流程、合同款收付管理流程、人工成本管理流程，實現數據的自動流轉，既方便了財務管理、數據分析，也能提高公司整體管理效率。

（4）提高管理者財務管理意識，加強員工財務培訓

日常注重對管理者進行財務管理和財務風險意識的灌輸，提高其重視程度，管理者對財務管理和財務風險的重視程度潛移默化影響著企業每個員工，只有企業從上到下都重視了，相關財務制度才能落地，才能得到貫徹執行，也才能發揮其應有的作用，否則，再完善的規章制度都是空談。

針對企業員工層面，可以通過定期舉行財務基礎知識培訓、財務流程培訓、財務風險提醒專門座談會等方式，加強對對其宣傳教育，讓每個人心中都有根弦。

（5）加強財務監督

財務監督是所有公司內部控制的重要手段，物業公司應該構建一套完善財務監督體系。財務監督體系構建時，構建原則包括：不相容崗位分離、重要崗位定期輪崗制度等；同時在公司層面應當考慮到各個部門的相互監督、大額資金支出采用集體決策、避免不同監督體系的矛盾等。

按照監督主體不同，財務監督可分為外部監督和內部監督兩種，內部監督主要是財務部門抽調精干人員對各收費項目的收費管理、票據管理、資金資產使用進行檢查，發現問題，及時糾正，改善財務基礎信息質量；外部監督是指依靠上級主管部門、會計師事務所等組織的聯審互查、年度財務報告審計，對公司財務活動合法、合規、有效性進行監督。按監督范圍不同，財務監督可分為全面監督和專題監督，按照執行監督時限不同，還可分為經常性監督、定期性監督、不定期監督。

物業公司可以結合公司實際情況，制定一套行之有效的財務監督體系，配合相應的獎懲制度，加強實際工作中的執行力度、執行頻率、執行效果的宣傳，就能充分發揮好財務監督的作用。

四、結語

總之，隨著物業公司覆蓋范圍進一步擴大、專業化程度進一步提高以及更多的資本注入，物業行業有著巨大的發展潛力和廣闊的發展前景，物業公司財務管理工作與公司各個方面都有緊密聯系，真實可靠的財務信息能為公司的發展壯大保駕護航。為滿足物業公司的長遠發展，物業公司財務管理工作也需要更多思考和創新。

參考文獻

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