商業房地產企業財務管理的探討

摘 要：通過對財務管理在商業房地產企業中滲入的意義開展研究，本文明確了商業房地產企業現階段財務管理的工作狀態，以四個方面為切入點對商業房地產企業的財務管理能力提升手段進行探究，旨在為同行業相關人士提供參考建議，有助于我國房地產行業財務管理水平的提升。

關鍵詞：商業房地產；企業管理；財務管理

我國商業房地產行業的發展時間較短，雖然已經處于較穩定的發展狀態，但由于市場經濟及其他發展因素的作用，迫使一些商業房地產企業不得不選擇破產。因此，各類型商業房地產企業必須要創新財務管理手段，提升內部財務管理能力，為企業的可持續發展提供足夠的資金。

一、現階段商業房地產企業財務管理存在的問題

一是企業決策人對財務管理的認知不足。據了解，企業決策人對財務管理的認知仍舊停留在記錄收付款和基礎財務報表的傳統階段，思維意識與激烈競爭的新型財務管理嚴重脫節。長此以往下去，企業的發展得不到資金的支持，容易遭受巨大的投資風險。二是財務管理的風險系數較高。眾所周知，商業房地產的融資渠道較少，即使是大型房地產建筑商也很難在同一時間進行多項目開發，小中型房地產開發商亦是如此。這其中的原因在于商業房地產開發商的可用流動資金有限，資金回籠時間較長，再加上一些房地產商為了獲取高額的經濟收益往往選擇在城市中心地帶開發項目，迫于價格人們往往望塵莫及，提升了項目開發的風險系數。三是財務管理制度不全面。大部分商業房地產企業仍采用傳統的財務管理制度，忽視資金的預算管理、財務定向分析、資產全面審查等等，財務管理呈現混亂的管理局面。現階段，商業地產開發項目的最終發展目前是租賃運營，企業往往只注重房屋開發、經營過程的工作，沒有重視財務管理工作，為企業的后期發展形成阻礙。四是管理人員的綜合素養參差不齊。一方面，企業高層管理人員往往只重視運營、招商、推廣、物業等工作，認為財務管理工作只是后勤保障和配合其他前線部門的業務；另一方面，財務人員日常只著眼于做賬、編制各種臺賬、報表等基礎工作，沒有從財務專業角度發現問題，對企業各項業務提供決策依據和合理化建議。。

二、提升商業房地產企業財務管理水平的相關策略

（1）強化財務管理意識在企業決策人頭腦中的地位，科學控制開發成本

企業決策人在開展日常工作時，應該以身作則，主動學習先進的管理理念和辦法，提升自身的風險管理意識，對項目開發的總成本進行把控。商業房地產項目在開發過程中涉及到眾多的財務管理項目，如建筑投資成本、選址土地成本、營銷推廣費用、稅費等等。所以，企業決策人要嚴格控制招投標工作，將財務管理人員安插到工作中去進行監督，做到前置于日常經營業務。在選擇建設單位時，應該盡可能以建設質量為參考標準進行選擇，確定復核商業定位的檔次和客戶群，與預期項目在大眾心中的地位相符。在簽訂相關合同時，財務管理人員先要對合同中的條款進行詳細核查，在合同復印本上將涉及金額、稅費、票據的項目進行把關，降低合同簽約過程中的財務風險。

（2）根據商業房地產企業發展情況制定完善的財務管理機制

完整的財務管理機制對商業房地產企業發展具有非常深遠的意義，因此必須要采用科學的手段幫助其進行監理。具體做法如下：一是完善與投融資相關的決策機制。財務管理人員需要根據企業的發展現狀及戰略發展方向，制定出科學性較強的財務管理目標及評價機制。二是建立預算管理機制。預算管理在房地產企業財務管理中占有非常重要的位置，不僅能夠對項目的投資進行整體規劃，還能夠給予后期銷售一定的建議。三是完善績效管理評價機制，使預算和決策能夠達到相輔相成的發展狀態。四是優化財務管理機制。設置各級審批權限，為財務管理人員工作提供參考標準，達到“有法可依”的理想狀態[2]。

（3）落實審計在財務管理工作中的實踐力度，豐富融資渠道

一方面，商業房地產企業在開展財務管理工作時，應該加設獨立的審計部門，用來監督財務管理的實操行為。這個部門的主要職責就是對項目的資金交易活動進行監督和管理，為企業提供可行性較強的參考意見。同時審計監督的結果要與管理人員考核結果掛鉤，激活財務管理人員的工作主動性。另一方面，企業要豐富自身的融資渠道，弱化投資風險對項目開展帶來的負面影響。商業地產主要以經營性物業貸款為主要融資途徑，以自身開發的物業作為抵押，以預計未來經營性現金回流為基礎，為商業物業的租賃運營長期平穩運行提供充足資金保障。

（4）提升財務管理人員的管理能力及綜合素養

在招聘財務管理人員的過程中，不僅要求其專業知識過硬，還應具備較全面的法律、稅務管理能力，對于商業地產企業全面的開發、運營環節，滲透到經濟業務中，參與到合同談判環節，為企業從財務專業角度把關，降低合同風險。在日常工作中，企業應該定期對內部財務管理人員開展培訓活動，有計劃的提升財務人員的綜合素養和專業能力，如財務信息化軟件使用說明、最新頒布的財務法制法規、與財務合同條款緊密相關的合同法等。同時，雖商業地產企業較房地產開發企業回流資金速度較慢，更趨向于日常平穩發展，也需要制定相應的獎懲措施，提升管理人員的工作積極性。

三、結論

綜上所述，在商業房地產企業發展的過程中，財務管理占有非常重要的位置。因此，企業決策人應該在自身頭腦中樹立財務管理意識，創新財務管理手段，將財務管理工作落實到實際工作中去，以多角度出發對財務人員的專業知識和管理能力進行提升，提高商業房地產企業資金利用的精準度。

參考文獻：

[1]孫月萍.房地產企業財務管理問題及對策[J].經貿實踐，2018（18）：164+166

[1]欒丙云.探析我國商業地產企業財務管理中的問題與措施[J].商場現代化，2015（25）：171-172

作者簡介：吳婧，1984年1月，女，天津人，本科，中級會計師，企業財務管理方向