房地產開發設計管理階段成本控制分析

孔令安

摘 要 隨著信息化時代的到來，我國的經濟水平得到了不斷的提升，人們的生活水平也得到了提高。漸漸的，房地產行業開始進入人們的視線，人們對住房的需求也在不斷提高。房地產開發項目作為房地產經營建設中最主要的對土地進行使用的行為也是能夠直接為企業帶來經濟效益的行為。房地產開發項目具有長期性、高風險性和高回報性等特點。如今的房地產行業競爭十分激烈，為了在市場中占據重要的地位就需要提高成本控制水平，以直接提高企業的經濟效益，使利潤最大化。

關鍵詞 房地產 開發設計 管理 成本控制

一、引言

近年來，隨著社會環境的不斷改變，房地產的調控和布局也發生了較大的變化，這一變化為房地產項目的精細化管理提供了發展條件。隨著我國房地產建安成本的不斷增加，負責房地產項目的企業人都在思考如何在追求房地產建筑品質的同時節約成本。根據建筑經驗，建筑項目開發設計階段決定的造價成本占工程總成本的75%，所以要從企業的項目管理入手，合理科學地分析當今的市場需求，從而保障房地產行業的健康發展。

二、房地產開發項目的特點

（一）投資高，時間久

一般情況下，房地產開發項目的對象都是一些比較大型的建筑，而這就需要大量的資金支持，屬于高投入的項目。就拿現在的小區來說，資金最少也要幾千萬元，多的就需要幾億元。在時間上更不用說，因為房地產開發包含多個方面，規模小的建筑少的也需要2～3年時間，規模大的建筑就需要十幾年的時間。

（二）承擔風險大

房地產開發項目屬于高投入、高回報的項目，很多人都被其高回報所誘惑，紛紛加入其中。但是房地產行業項目周期較長，建設施工中總會發生一些意想不到的事情，同時還會受到來自不同方面的市場競爭，需要承擔的風險很大，包括財務風險、意外風險和供求風險等。

三、案例分析

（一）項目概況

某房地產開發公司于2016年8月獲得了所在市S建筑工程項目的土地使用權，總占地面積為455萬m2左右，其中包括園林綠化和景觀湖面積，共占面積為50萬m2左右。

（二）項目現狀

施工項目原定計劃是引入游戲基地，帶動周邊產業發展，但是在施工時沒有按照原定方案進行施工，先建設住宅，導致產品定位出現問題，對施工產生了影響。在提交項目概念合計方案時，由于沒有通過審核，工程無法按照原定計劃完工。這樣不僅使企業白白支付了100萬元的費用，也錯過了最佳的銷售時機，使得項目工程的成本提高。

由于工程前期的設計時間過長，原定計劃完成園林綠化和景觀湖景觀都無法按時完成，但是為了按原定計劃開盤，不得不將樣板間、售樓處轉移到高層建筑地塊，在以后的建造中還要被拆除，而這一決策就涉及2500萬元左右。除此之外，項目成本還要有2.5億元，成本被提高了，就算原定成本多預留出一些資金空間，但還是無法為這么大的漏洞填補空缺，無論施工成本如何控制，節省工程費都難度極大。

四、房地產開發項目的成本管理對策

（一）對規劃設計階段的成本進行管理

規劃設計階段對于房地產項目來說，直接會影響到投資的效益。房地產開發項目從最初的場地選擇到規劃布局，結構部件的設計，最后再到多種方案的比較與決定，要使用恰當的方法，選用最合理的方案，對項目進行優化設計。

（二）對初步設計階段的成本進行管理

對初步設計階段的方案要進行嚴格的審查，積極對比分析。這一階段對于房地產開發項目十分關鍵，直接會影響到樓盤的經濟效益。一是看布局是否合理，現在的人對住宅的要求十分嚴格，住宅的布局要充分滿足人們的日常生活所需，要做到以人為本。同時，環境設施一定要齊全，因為往往大部分客戶對戶型及環境的要求都超過了對價格的關注。二是看住宅的經濟性是否合理，設計施工時要將功能分區相對集中，減少過多的裝飾，采用經濟尺寸，環境上也要設計得美觀舒適、經濟適用。經過全面審查后，對設計方案要及時提出合理的建議和修改的地方，使設計方案更加的完善，減少返工現象，對修改后的設計方案要重新進行成本預算，避免超出預算范圍。

（三）對施工圖設計階段進行審核工作

只要初步設計階段成本控制目標得到確定，施工圖設計階段就要嚴格執行。技術人員要對設計圖紙進行認真審核。一是審核圖紙的合理性和公益性;二是審核圖紙的設備、材料的適用性，要做到經濟合理;三是審核圖紙的經濟性，資金概算要具體，避免成本增加現象。

（四）對設計招標機制進行完善

房地產企業想要在市場競爭中占據一席之地一定會通過先進的技術、合理的設計方案參與市場競爭。在競爭中要做到公平、公正、公開，這對設計單位來說具有十分重要的促進作用。另外，招標文件編制中要明確說明項目的投資和功能，并且要具有合理的評價標準和評價的方法，投標時要將設計方案與投資相結合構成招標文件，并且將作為以后方案優化的依據，為企業提供合理的參考。

五、結語

房地產設計開發管理階段對于成本的控制進行落實，可以節省一些不必要的支出，降低成本費用，同時，使項目施工過程中的開發、設計和管理都能按照先定的計劃實施，可以有效減少項目施工中的風險，確保控制目標的實現，促進我國房地產行業實現長遠的發展。

（作者單位為濟寧市兗州區房地產服務中心）

參考文獻

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