發達國家房地產市場發展歷程特征及其啟示

呂添貴 王雅文

摘要：研究目的：歸納分析探討發達國家房地產市場發展歷程及其特征，探索其發展經驗與借鑒啟示研究方法：文獻梳理法與歸納總結法。研究結果：（1）以發達國家澳大利亞、韓國和德國為研究對象的房地產市場發展歷經波動曲折，呈現快速發展、波動性增長以及平穩發展的特征;（2）財政支持，人口增長和政策變化是影響澳大利亞、韓國、德國等發達國家房地產市場變化的重要因素;（3）應該從法律法規、住房政策、市場機制、稅收政策等方面完善房地產市場的發展。研究結論：基于發達國家房地市場發展歷程的特征分析對我國實現房地產市場的有序推進具有重要啟示。

關鍵詞：發達國家;房地產市場;發展歷程;啟示

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）04-0020-25 收稿日期：2019-03-15

1引言

隨著社會經濟的快速發展，尤其是《新型城鎮化規劃2018-2022年》的不斷推進，房地產行業已經成為中國現階段衡量經濟的主要指標，是我國財政稅收的重要支柱來源。但我國房地產市場依舊存在著諸多問題：我國房地產市場一二線城市房價居高不下，需求量大，但成交量少;房地產存量較多，庫存商品房滯銷，相關企業建設資金無法收回，加重企業的負債;房地產市場存在著大量的投機行為，大量購房、囤房的行為，導致房地產行業的畸形生長，剖析房地產市場熱點，彌補改善我國房地產存在的問題已經成為當前研究的熱點內容之一。

目前圍繞著房地產市場的發展，諸多學者已經對發達國家的房地產市場進行了廣泛探討，以澳大利亞、韓國、德國為例，分別探索了發達國家的房地產市場的特征、市場機制對房地產市場發展的影響、稅制變化對房地產市場的影響以及政府部門的宏觀調控、發達國家的房地產市場發展狀況對中國的啟示。但大多數學者是從單個發達國家出發，探討該國家的發展模式以及該國家的發展給我國的啟示，缺乏對整體發達國家房地產市場發展的總結和站在此基礎上對中國啟示的探索。鑒于此，我國政府雖已經在調控房地產價格、減少庫存、防范投機等方面采取了相應的措施，但仍有很多不足，需要通過對國外房地產市場的研究，制定更加符合我國國情、促進房地產市場健康發展的策略和方針政策。因此，本研究以德國、韓國、澳大利亞為例，對發達國家房地產市場的現狀、模式和特征進行歸納和梳理，以此為我國的房地產市場提供借鑒和思考。

2發達國家房地產市場發展歷程

2.1平穩發展型

該模式的典型代表是德國。德國房地產業對經濟的貢獻率低于10%，更像是社會福利性產業。房地產增幅穩定，1970年以來的47年里，德國房價年均增幅1.8%，在全球其他主要經濟體房價潮起潮落中獨善其身;德國占地面積為35.7萬平方公里，人口數量8200萬，不存在土地財政依賴。德國土地所有制形式包括聯邦政府（國有）、州和地方政府所有、教堂和私人所有土地，其中聯邦和地方政府所有約10%，私人所有約占比80%。土地私有為主的土地制度先天上決定了德國不存在土地出讓金一說，也就不存在土地財政依賴。市場作為住房供應主體，以補貼和住房合作吸納民間房源承擔社會住房的功能（見表1）。一是供應端：政府依靠補貼和住房合作社吸納民間租賃房源，由此市場成為社會住房供應主體。德國住房市場主要由58%租賃住房和42%自有住房組成，是歐洲唯一租賃比例高于自有產權比例的國家，其中政府房源占比7%、市場房源93%。二是需求端：優惠政策廣泛吸納民間房源，房產稅+租金管控維穩市場。支持政策方面，對于私人房東，政府通過補貼、稅收、貸款等優惠政策支持建房，所建成在后續一定時期中將承擔社會住房的功能。值得注意的是，該種模式也存在著不足，尤其是房產過度集中，且已經出現泡沫。德國的房價已經脫離了德國目前的經濟基本面，而德國房地產市場泡沫出現的最主要原因是歐洲央行持續不斷的刺激政策。

2.2波動發展型

該模式的典型代表是韓國。韓國房地產業約占韓國國民總值的6%，約有100多萬人口從事房地產行業。1965年起韓國的經濟進入快速騰飛期，而以慶尚北道高速公路的開工為契機，房地產投機行為開始急劇發展;1973年第一次石油危機導致了全球性的經濟危機，韓國的房價增速有所放緩，但韓國快速的城鎮化、工業化，以及韓國人奔赴中東地區的建設熱潮使大量外匯涌入韓國，導致了韓國第二次房地產開發高峰爆發;20世紀80年代以后，由于公營住宅的占比迅速提高到50%以上，房地產投機行為得到了一定的打擊，房價的增長速度重新回到個位數，并在1986年首次出現了負增長;1985年下半年至1987年上半年，韓國經濟出現的“三低”現象，即低利息、低油價、低韓元價值，導致1988年至1990年韓國地價年平均上漲26.7%，房價上升了16.3%。在此次房價上漲過程中，房屋租金也不斷發生變化。隨著韓國第一次物業稅改革的實施，韓國房價開始振蕩回落，全國平均地價于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房價的跌落幅度也是從1991年的0.1%增加到1995年的5%。緊接著在遭受1997年金融危機后，1998年地價跌落13.6%，房價跌落12.4%;為了刺激經濟、使韓國從金融危機的衰退中走出來，韓國政府又相繼放松了各項房地產管制政策，從而使得房價在2002和2003年間出現了15%到20%的報復性反彈，但是隨著之后新的房地產投機打擊政策的制定，房價穩定增長。

2000年之后房價開始持續上漲，為控制房價，韓國政府又推出了一系列綜合不動產稅以及房產轉讓所得稅。2007年以后，房價終于停止繼續攀升，但市場陷入停頓，2008年受次貸危機影響，房價再次下跌。2017年再次實施房地產調控政策。

2.3快速發展型

該模式的典型代表是澳大利亞。根據澳大利亞國家統計局數據顯示，澳大利亞的房地產部門是澳洲最大、最重要的資產部門。2015年底澳大利亞房地產總值已超過6.6萬億澳大利亞元，而同一時間的澳大利亞證券市場之股票總值僅不到2萬億澳大利亞元（Australian Covernment，2015）。自1960年起，澳大利亞房地產以10%的年均增長速度不斷遞增，平均7年翻一番。與此同時，由于澳大利亞人口的增長以及房屋供給量的不足，導致澳大利亞房地產價格的持續上漲。澳大利亞的房屋是私人永久財產，銀行同意每月只支付利息，到期支付本金。2016年超過60%的澳大利亞人擁有一間房產，成為是全球房地產人均擁有率最多的國家之一。為此，澳大利亞房地產市場更多呈現的是快速發展特征。

3發達國家房地產市場歷程特征及影響因素

3.1發達國家房地產市場歷程的特征

3.1.1政府宏觀調控的參與

澳大利亞政府部門實行信息公開化，對當地區域房價有長期的統計分析和走勢圖表，公眾可以獲取全面的信息。在德國，房地產行業是屬于國家社會福利體系的重要部門，德國制定房地產政策的出發點是要建設適合廣大人民需要的住房，保障居民住房需要是德國政府最主要的政策目標之一。韓國政府在2017年啟動了新的房地產市場調控政策，主要是對投機過熱地區與投機地區，阻止投機資金的流入;強化以實際需求為中心的房地產需求管理;加強投機性房產需求的調查，擴大住房供給和加強金融等監管措施等。

3.1.2適應本國國情的房地產制度體制

社會市場經濟模式是德國住房價格穩定的基石，第二次世界大戰后，德國一直以社會市場經濟的理念指導經濟發展，社會市場經濟的要義是強調經濟自由和社會公正與平衡的兼容，德國住房領域的政策和法規都體現了這一點。韓國、澳大利亞也貼合本國國情市場，根據本國國情的需要，出臺了相應的房地產調控政策。

3.1.3房屋市場以租賃房屋類型為主導

很多發達國家的居民習慣以租房為主。在德國，只有約50.4%的德國家庭居住在自有住房中，低于歐盟60%的住房自有率水平家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會住房管理機構提供的社會租賃房。在澳大利亞，有30%的澳洲人租房居住。租房思想深入人心。

3.1.4構建擁有健全的房地產稅制

為有效遏制炒房盈利的投機行為，韓國實行累進制的交易所得稅。德國與房地產相關的稅收包括所得稅、資本利得稅、土地稅和土地交易稅等。在德國，投資房地產獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅。而為了限制房地產的投機行為，德國法律規定，購買一套房屋自住10年后賣出可以不繳納所得稅，如果購買不到10年就賣出需繳納所得稅，如果5年內賣出3套及以上還要加收資本利得稅（盈利額的25%）。

3.2影響發達國家房地產市場發展的因素

3.2.1房地產市場的發展和人口有著密切的關系

人口位于增長期時，由于人口的增長需求，會拉動房地產的發展。發達國家現階段位于人口老齡化時期，隨著經濟的發展和人們思想的轉化，生育率降低，人口減少，導致房屋需求量減少。以澳大利亞為例，據澳大利亞權威貸款保險機構集團（QBE LMI）估計，澳大利亞的三大首府城市未來10年內人口將巨幅增長，使得澳大利亞房屋需求量上升。除此之外，由于房屋建造審批效率停滯不前，使得房屋供給日趨緊張，遠遠不及國內人口增長速度，很大程度上加劇了澳大利亞地區房地產價格的上升。

3.2.2政策對房地產市場的影響

澳大利亞、韓國、德國等發達國家都建立了完整的房地產法律體系，包括嚴格的貸款標準。澳大利亞抵押貸款采用“貸款全部追素”，這樣可以減少借方無法償還貸款所帶來的風險。德國實行嚴格的房價定價機制保證了德國住房價格的穩定。韓國實行差別化的房地產金融政策。為配合政府部門的房地產調控，韓國銀行對無房戶購買住房和年收入在2萬美元以下的購房戶給予優惠的貸款利率，對已經擁有住宅的居民貸款再買房則提高貸款利率，對“投機過熱”的地區引進“總負債償還比率”制度，即要求貸款償還和其他負債償還額加息不得超過申請人年收入的40%。

3.2.3高度的市場透明度，完善的監管制度

其中以澳大利亞的市場最為明顯，澳大利亞開發商利益獨立，銀行獨立承擔市場風險，施工單位完全脫離了澳房產開發商，建筑成本透明化，政府相關部門對各種需要審批的信息獨立承擔。保證其在提供房地產開發貸款和購房按揭貸款時能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金融風險和過度投資。強制實行透明公開的施工招標政策，使其利益存在實質對立的一面，促使開發商主動關注實際工程質量和工程成本。開發商接受公眾的監督，建筑委員會定期檢查報告。澳大利亞實行的是“雙峰”金融監管模式，“雙峰”監管模式使得兩個金融監管機構的職責更加明確，共同維護金融安全。韓國也對地方民間住宅用地設定轉賣限制期間（6個月）等措施。

4發達國家房地產市場波動對中國的啟示

4.1完善房地產市場相關的法律法規，保障市場健康穩定發展

政府應該從體制和制度入手，在資源配置和財政方面應予欠發達地區更多支持，以更加公平的制度保證各個地區、所有人的公平競爭。其中，德國的《憲法》和《住宅建設法》中明確規定，政府的重要政策目標之一就是要使住房建設滿足居民居住需要。德國《住宅建設法》保障住房建設作了明確規定，《住房補助金法》對不同收入階層享有的住房補助金給出了法律框架。《住房租賃法》則對住房租賃市場的價格透明作了規范，《私人住房補助金法》則對私人住房提供了法律保障。正因為立法嚴明，監管有方，對住房市場的管理有法可依，依法而治，從而促進了德國住房市場的規范、有序和健康發展。

4.2要理順土地價格形成機制和房價形成機制，要堅持房地產的居住屬性

德國的房地產是福利性質的服務型產業，并不是國民經濟的支柱型產業，但由此也促進了國家制造業的發展，創造出了更多的價值。因此，我國要預防房屋投機行為，減少炒房行為。堅決打擊囤地、炒地、閑置土地等違法違規行為，控制住房用地供應總量，把握供地節奏和時序，優化供地結構，調整供地方式，抑制地價過快上漲。

4.3實行嚴格的監管制度，保持市場透明度，形成多元的金融支持體系

在全球層面建立規則，完善對大型機構投資者的監管。一是參照澳大利亞房市限制境外投資的思路，提高對房地產機構的監管要求和信息披露要求。新興市場國家應評估本國房地產市場對跨境資金的承受力。二是建立適合本國國情的境外投資者管理制度框架，健全跨境資金流動的宏觀審慎監管體系，不斷完善調控手段和管理措施。建議政府部門要吸取韓國的教訓，不遺余力地采取得力措施，通過多渠道、多方式加大經濟適用房和各種廉租房的建設力度，盡可能將房地產發展與國民經濟，降低地方政府財政對土地收入的依賴程度，改變地方政府過于依賴土地出讓收益的狀況。

4.4改善地方稅收結構，有效控制房地產信貸風險，實行嚴格有效的稅收政策

一方面，嚴格把握貸款條件，提高貸款抵押品標準，減少以土地為抵押品發放開發貸款，貸款總額不得超過在建工程價值的50%。加強房對地產市場走勢的監測，定期進行壓力測試，最大限度地保障銀行信貸資產安全，充分運用稅收政策調控房地產價格。實行差別稅率，保護中低收入家庭的住房需求，制定科學、合理的計稅依據。另一方面，改變“輕保有，重流通”的稅收負擔分配現狀，增加房地產市場透明度;建立城市基準地價與公示地價制度，進行市場化操作來出讓土地。最為重要的是，保證房地產價格和利潤的各個環節透明，建立房地產物業企業和中介企業的誠信系統，拓展房地產信息發布渠道。韓國房地產市場房價的控制多采用信貸政策和稅收政策調整，很少使用行政方式。韓國房地產是在調研的基礎上，劃定區域類型，以便針對性出臺政策，使房地產市場泡沫控制在一定的范圍內。

4.5大力發展和完善廉租房制度，逐步取消經濟適用房政策

與住房租賃市場的德國相比較而言，我國房地產租賃市場價格缺乏透明度，房屋所有者（房東）單邊決定價格上漲幅度，讓租房者處于非常被動的地位，要么只能接受價格上漲，要么只能搬離。若相關管理部門能有效規范住房租賃市場，提高租房價格透明度，促進住房租賃市場的穩定性，將會有更多居民愿意租房，從而降低購房的需要。因此，我國要借鑒韓國大力發展保障性住房，實行一系列促進租賃住房的措施，促進租賃住房的發展，擴大保障性住房供給，提高政府在提供保障性住房方面的作用。

5結語

本文通過借鑒發達國家的房地產市場模式和特征，提出建立具有執行力的激勵政策、完善相關法律法規，對于推進我國合理規劃房地產市場的有序發展具有重要意義。但研究也存在相應不足，一方面，本研究對澳大利亞、韓國、德國等發達國家的介紹已經散落分布在其他的相關文獻之中，而本文僅從歸納視角對其進行梳理;另一方面，本研究僅基于一種框架性的歸納梳理，還應該結合我國的具體國情，從我國房地產市場發展階段、發展特征出發，構建適合中國的房地產法律法規與技術規范，以實現我國房地產市場的有序發展。